Preview document (🔗 origineel)

---

Bijlage 3	Prognose woningbouw 2008

Algemeen 

In de Woningbouwprognoses worden het lopende en komende jaar doorgaans
gebaseerd op de Macro Economische Verkenning van het Centraal
Planbureau. In 2007 groeide de Nederlandse economie nog met 3,5 procent
(bbp). Voor 2008 wordt in de MEV een groei verwacht van 2¼ procent.
Voor volgend jaar gaat de MEV uit van een verdere terugval tot 1¼
procent. De MEV 2009 is echter gebaseerd op informatie zoals die begin
september 2008 beschikbaar was. Deze informatie is snel verouderd
gebleken. Sinds september 2008 zijn wereldwijd financiële instellingen
in de problemen gekomen. Op aandelenbeurzen hebben over de gehele linie
enorme koersdalingen plaatsgehad. Krachtig optreden van overheidswege
heeft het uitvallen van een belangrijke maatschappelijke functie van
banken, namelijk het aantrekken en uitzetten van geld, voorkomen. De
lagere tarieven die banken elkaar in rekening brengen zijn een
aanwijzing voor herstel van vertrouwen onder banken. De volumes blijven
echter nog sterk achter. Banken benutten nog in onvoldoende de
interbancaire geldmarkt om overschotten en tekorten weg te werken. Ze
leunen daarvoor nog steeds op de ECB, ook al is die iets duurder. In de
Woninbouwprognoses wordt ervan uitgegaan dat de geldmarkt zich weer zal
herstellen. Ondertussen is echter duidelijk geworden dat de
kredietcrisis een duidelijk negatieve invloed op de reële economie zal
hebben. 

Verwachte vergunningverlening

In 2007 zijn in totaal 87.900 vergunningen uitgegeven. In de eerste
helft van 2008 was de vergunningverlening slechts een fractie lager dan
in de vergelijkbare periode van 2007 (zie grafiek 1). Echter, voor de
tweede helft van 2008 zijn de toekomstverwachtingen neerwaarts
bijgesteld. Daardoor worden voor 2008 per saldo 80.000 vergunningen
verwacht. Het conjuncturele dal, dat de MEV voorziet, zal naar
verwachting aanzienlijk dieper worden. Door deze verslechtering van de
economie komt de vergunningverlening in 2009 uit op 70.000. Dit aantal
lijkt hoger dan het in werkelijkheid is, omdat de herontwikkeling van
vergunningen vanwege de slechtere marktomstandigheden tegelijkertijd op
een substantieel hoger niveau komt te liggen.  

Grafiek 1 	Ontwikkeling aantal verleende bouwvergunningen per maand voor
de jaren 2006, 2007 en 2008

Bron: CBS/bewerking TNO

In 2008 heeft de daling van de vergunningverlening vooral betrekking op
koopwoningen. In 2009 daalt de vergunningverlening ook in het
huursegment met ruim 10 procent. 

Aantal gereedgekomen woningen (excl. productie anderszins)

In het jaar 2007 heeft de woningbouw zich positief ontwikkeld. Er zijn
80.193 woningen gereedgekomen. Dit is ruim 8.000 meer dan in 2006. De
gestage groei van het aantal nieuwbouwwoningen na het dieptepunt van
59.600 woningen in 2003 zet daarmee door. In 2007 is het verschil tussen
de gereedgemelde woningen en de vergunningen die één jaar eerder zijn
verleend verder toegenomen. Dit duidt erop dat de omvang van de
orderportefeuilles ook is toegenomen. 

Naar verwachting komt het aantal gereedgekomen woningen in 2008 uit op
80.000 woningen. In de voorgaande jaren zijn er relatief veel
vergunningen aangevraagd. Na de conjuncturele top van 2007 worden deze
vergunningen weggewerkt, zodat relatief veel woningen gereed worden
gemeld. In 2008 teren de bouwers in op hun orderportefeuille. Medio 2008
ligt het aantal gereedmeldingen voor op medio 2007. Het is niet
uitgesloten dat de gereedmeldingen in 2008 hoger uitkomt dan 2007. Er
moet echter ook rekening mee worden gehouden dat een deel van de
productie naar 2009 wordt doorgeschoven. Per saldo loopt de
orderportefeuille in 2009 leeg. Voor dat jaar wordt rekening gehouden
met 75.000 gereedgemelde nieuwbouwwoningen. Deze terugval vindt
voornamelijk plaats in het koopsegment. 

De woningbouw 2010-2013 in scenario’s

Voor de jaren na 2009 wordt in de Woningbouwprognoses uitgegaan van 3
verschillende scenario's. Het is de bedoeling om met behulp van deze
scenario's gemakkelijker om te kunnen gaan met onzekerheid. Op dit
moment lijkt de onzekerheid over de toekomstige ontwikkelingen relatief
groot. Daarom is de bandbreedte tussen de scenario's dit jaar groter dan
in andere jaren. In het midden-scenario wordt verondersteld dat de
toekomstige conjuncturele ontwikkelingen vergelijkbaar zijn met die van
de periode na het uiteenspatten van de internet-zeepbel. Verwacht wordt
dat de maatregelen die Westerse overheden nemen effectief zullen zijn.
Het hoge scenario is optimistischer en veronderstelt dat de invloed van
de kredietcrisis op de reële economie beperkt blijft. Het lage scenario
is een relatief somber scenario. Hier wordt verondersteld dat de
kredietcrisis verstrekkende gevolgen heeft voor de reële economie. 

Ten behoeve van de beleidsvoorbereiding wordt behalve met het
midden-scenario ook serieus rekening gehouden met het sombere scenario.
Dit gebeurt niet zo zeer omdat het sombere scenario even aannemelijk zou
zijn als het midden-scenario, maar vooral om zo goed mogelijk voorbereid
te zijn op de mogelijke impact van een dergelijk scenario op de groei
van de Nederlandse woningvoorraad.

Het midden-scenario: uitkomsten (vergunningen en nieuwbouw excl.
productie anderszins)

In het midden-scenario treedt in 2010 een conjunctureel dal op. In dat
jaar worden iets minder dan 50.000 koopwoningen gereedgemeld. Daarna
volgt een traag herstel. Dit herstel wordt ingeluid door een
vergunningverlening, die in 2010 weer enigszins aantrekt. Echter, het
aantal gereedgekomen woningen komt pas in 2013 weer in de buurt van
80.000. In totaal worden er tussen 2008 en 2013 jaarlijks 75.000
woningen gereedgemeld. Gemiddeld neemt de productiewaarde van de
nieuwbouw in deze periode toe met een bescheiden 1,7 procent.

Het lage scenario: uitkomsten (vergunningen en nieuwbouw excl. productie
anderszins) 

In het lage scenario houdt de recessie langer aan. In dit scenario daalt
het aantal afgegeven vergunningen in 2010 tot een uitzonderlijk laag
niveau. Deze neergang vindt zowel in het koop- als in het huursegment
plaats. Bovendien neemt vanwege de voortdurende onzekerheid het
uitvalpercentage van de verleende vergunningen toe tot 15 procent.
Hierdoor houden projectontwikkelaars relatief veel vergunningen aan en
doen ze meer aan herontwikkeling. De vergunninguitgifte zal zakken naar
het niveau van 2001. In 2011 worden er naar verwachting 45.000
koopwoningen gereedgemeld. Daarna volgt er een herstel, maar dat blijft
nog bescheiden. In het lage scenario worden over de jaren 2008-2013
gemiddeld 71.000 nieuwbouwwoningen per jaar gebouwd. De productiewaarde
neemt in deze periode met gemiddeld 0,5 procent per jaar af. 

Het hoge scenario: aannames en uitkomsten (excl. productie anderszins)

In het hoge scenario wordt ervan uitgegaan dat de neergaande conjunctuur
na 2009 weinig vat meer heeft op de Nederlandse economie. De
kredietcrisis is in dit scenario heftig maar van korte duur. Nadat
bedrijven hun financiën hebben gereorganiseerd treedt een inhaaleffect
op. Daarnaast slaagt de overheid erin adequate maatregelen te treffen,
die de onzekerheid in de financiële wereld de kop indrukken. Hierdoor
herstelt de kredietverlening relatief snel. Het aantal vergunningen
neemt in 2010 al weer toe tot zo'n 77.000, en stijgt daarna verder. Het
aantal gereedgekomen woningen ligt in de periode 2008-2013 gemiddeld op
77.000 woningen. In het hoge scenario neemt de productiewaarde jaarlijks
met 3,4 procent toe.

Tabel 2 Nieuwbouw in drie scenario’s 2008-2013 (excl. productie
anderszins). Realisaties tot 2007, korte termijn verwachting 2008 en
2009 en scenario’s 2010-2013 



2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	08-13

 gem.

Realisatie











	Verleend 	x1000	83,3	96,4	87,9







	Gereedgekomen	x1000	67,0	72,4	80,2







	  waarvan koop	x1000	50,1	52,2	57,4







	  Waarvan huur	x1000	16,9	20,2	22,8







	Prod. Waarde nieuwbouw 	in mld E 2006	12,1	13,1	13,6

































	Hoog











	Verleend 	x1000



80	70	77	85	93	93	87

Gereedgekomen	x1000



80	75	72	74	79	84	77

  waarvan koop	x1000



57	53	51	55	58	60	56

  Waarvan huur	x1000



23	22	21	19	21	24	22

Prod. Waarde nieuwbouw 	in mld E 2006



13,5	12,8	12,1	13,2	14,9	16,0	3,4%













	Midden











	Verleend 	x1000



80	70	72	80	85	85	81

Gereedgekomen	x1000



80	75	70	71	75	80	75

  waarvan koop	x1000



57	53	49	52	55	58	54

  Waarvan huur	x1000



23	22	21	19	20	22	21

Prod. Waarde nieuwbouw 	in mld E 2006



13,5	12,8	11,9	12,4	14,0	14,7	1.7%













	Laag











	Verleend 	x1000



80	70	62	67	75	77	72

Gereedgekomen	x1000



80	75	68	63	67	73	71

  waarvan koop	x1000



57	53	47	45	50	54	51

  Waarvan huur	x1000



23	22	21	18	17	19	20

Prod. Waarde nieuwbouw 	in mld E 2006



13,5	12,8	10,9	10,5	12,1	13,2	-0,5%

Bron: TNO

Prognose Woningproductie (incl. productie anderszins)

Voor de geformuleerde doelstellingen omtrent de woningproductie en de
woningbouwafspraken tellen ook woningen mee die op een andere wijze aan
de voorraad worden toegevoegd dan door nieuwbouw. Voor deze zogenaamde
“Productie Anderszins” (ombouw van kantoren, woningsplitsing, etc.)
kan geen raming worden gemaakt op basis van het aantal afgegeven
vergunningen. Als inschatting voor de komende jaren wordt daarom gebruik
gemaakt van de trend van de afgelopen jaren. Dit productiecijfer blijkt
in de praktijk vrij stabiel te zijn.

Dit is ongeveer 7.000 woningen per jaar. Voor de komende jaren betekent
dit in het midden-scenario een stabiele woningproductie van 81.000
woningen per jaar (zie tabel 3).

Tabel 3 Woningproductie in drie scenario’s 2008-2013 (incl. productie
anderszins). Realisaties tot 2007, korte termijn verwachting 2008 en
2009 en scenario’s 2010-2013



2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	07-11 

gem.

Hoog	x1000



87	82	79	81	86	91	83

Midden	x1000	74,4	79,7	87,5	87	82	77	78	82	87	82

Laag	x1000



87	82	75	70	74	80	80

Bron: TNO / VROM

Tabel 3 laat zien dat de kabinetsdoelstelling om in de periode van 2007
tot en met 2011 80.000 tot 83.0000 woningen te produceren vooralsnog in
alle scenario’s gehaald zal worden. 

Een meer gedetailleerde onderbouwing van de Woningbouwprognoses zal
binnenkort worden gepubliceerd door TNO Bouw en Ondergrond. Deze
publicatie zal op 11 december 2008 worden gepresenteerd tijdens het
Middagsymposium Bouwprognoses in het Prinsenhof te Delft.