Preview document (🔗 origineel)

---

Bijlage 

1.	Inleiding

Tijdens de behandeling van de begroting van Economische Zaken is de
Kamer toegezegd om schriftelijk te reageren op het SP-rapport “Help,
mijn winkel wordt gerenoveerd” en op de oproep van de PvdA-fractie om
kleinere winkels voor de wijk te behouden. 

De afgelopen jaren zijn verschillende initiatieven ontplooid om de
leefbaarheid van achterstandswijken te vergroten. Eén van de
maatregelen die gemeenten en vastgoedeigenaren kunnen nemen is het
renoveren van de buurt. Panden worden opgeknapt of gedeeltelijk gesloopt
en herbouwd. De SP betoogt in haar rapport ‘Help, mijn winkel wordt
gerenoveerd’, aan de hand van de renovatie van de Dapperbuurt in
Amsterdam, dat herstructureringen voor een kleine ondernemer vaak geen
pretje zijn. Tijdens de renovatie verhuizen winkeliers naar een
tijdelijke huisvesting. Hoewel winkeliers hiervoor een vergoeding
krijgen, dekt dit volgens de SP niet de extra kosten en het verlies van
omzet. Daarnaast krijgen winkeliers te maken met een forse stijging van
de huur van de gerenoveerde panden, over het algemeen met honderd tot
tweehonderd procent, aldus de SP. Voor de kleine winkeliers is dit niet
op te brengen, waardoor zij gedwongen hun zaak opgeven. 

Wij herkennen de problematiek die de SP schetst, vergelijkbare signalen
bereiken ons soms via werkbezoeken en via lokale contacten. In sommige
wijken betalen ondernemers relatief weinig huur, vaak gaat het hier om
verouderde wijken met slecht onderhouden panden. Wanneer de buurt wordt
gerenoveerd en bedrijfspanden worden opgeknapt stijgt de waarde van deze
panden wat zijn weerslag heeft op de huur. Het kan voorkomen dat
ondernemers dan voor grote financiële consequenties komen te staan.
Deels zullen die consequenties voor de ondernemers behapbaar zijn,
doordat door de renovatie van het pand en de buurt hun
bedrijfsperspectief sterk verbetert. Dit zal echter niet altijd het
geval zijn. Toch zijn hier ook in dergelijke gevallen positieve
voorbeelden te melden via maatwerk en overgangsmaatregelen, waar later
in deze brief op wordt teruggekomen. 

In deze brief gaan we in op de huurbescherming die de huidige wetgeving
biedt, de specifieke problemen van kleine ondernemers en de rol die
gemeenten en corporaties (kunnen) vervullen om ondernemers te helpen de
omslag te maken naar een nieuwe situatie in een gerenoveerde wijk.
Daarbij gaan we ook in op de rol die het Rijk hierbij verder oppakt. Tot
slot gaan we in op de concrete voorstellen van de SP. 

2.	Huurbescherming volgens de wet

In het rapport van de SP wordt een aantal voorstellen gedaan, waaronder
een betere huurbescherming voor kleine ondernemers (met een maximaal
toegestane huurprijs en een maximale toegestane huurstijging), het
regelen van een reële vergoeding voor de gevolgen van het betrekken van
een tijdelijk pand en het niet langer toestaan dat grote supermarkten en
winkelketens een aanzienlijke korting krijgen op de vierkante
meterprijs.

Het Burgerlijk Wetboek (afdeling 6 van Boek 7) voorziet reeds in
huurbescherming voor ondernemers. Nederland is daarin vrij uniek, in
veel Europese landen is de markt voor bedrijfsruimte volledig
geliberaliseerd. Deze huurbescherming is van toepassing op de huur en
verhuur van bedrijfsruimte waarbij volgens het huurcontract sprake is
van detailhandel- of middenstandsbedrijfsruimte en waarbij het pand
toegankelijk is voor het publiek. Alle winkelpanden vallen onder deze
regeling. 

In beginsel geldt een huurovereenkomst voor een periode van 5 jaar met
de mogelijkheid dit te verlengen met nogmaals 5 jaar. Wanneer zowel de
huurder als de verhuurder akkoord gaan, kan een contract voortijdig
beëindigd worden. Indien een huurder en een verhuurder het niet met
elkaar eens zijn, dan is beëindiging pas mogelijk aan het einde van de
eerste of tweede termijn van 5 jaar. Daarbij is het slechts op sterk
beperkte gronden voor de verhuurder mogelijk om de huurovereenkomst op
te zeggen. Dit betekent dat de huurder tweemaal gedurende een termijn
van 5 jaar huurbescherming geniet. Na tien jaar kan de huurovereenkomst
worden voortgezet voor bepaalde dan wel onbepaalde tijd. Een huurder kan
na deze tien jaar opzeggen en beëindigen, zonder toestemming van de
verhuurder (of kantonrechter), mits hij de contracts- en opzegtermijn
van ten minste één jaar in acht neemt. Een verhuurder, echter, heeft
een minder sterke positie, omdat een huurder opzegbescherming geniet.
Een verhuurder kan ook dan alleen op sterk beperkte gronden de
huurovereenkomst opzeggen en via de kantonrechter beëindigen.

De huurbescherming van afdeling 6 van het Burgerlijk Wetboek is niet van
toepassing op huurovereenkomsten van korter dan 2 jaar. Huurbescherming
vormt in dit geval eerder een beknelling dan een bescherming, denk aan
een startende ondernemer die nog een onzekere toekomst voor zich heeft
en nog niet weet of hij het pand gedurende 5 jaar wil huren.

Deze huurbescherming heeft ook invloed op de mogelijkheden van een
verhuurder om zijn pand te renoveren. Alleen als het gaat om een
dringende renovatie die niet kan wachten tot na de looptijd van de
huurovereenkomst, kan de verhuurder in beginsel een beroep doen op de
opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”. De verhuurder zal
schriftelijk een redelijk voorstel moeten doen aan de huurders voor wat
betreft de verhuizing, de ontruimingstermijn, de herinrichting en een
eventuele terugkeer. Pas wanneer hieraan is voldaan, zal de rechter een
vordering van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst
toewijzen. 

Ook wat de huurprijs betreft is er in Nederland bescherming voor de
huurder van een winkelruimte. Bij aanvang van de huurovereenkomst mag
een verhuurder zelf bepalen hoeveel hij vraagt voor een bedrijfspand
(contractsvrijheid). Maar wanneer het pand eenmaal is verhuurd, mogen
er, afgezien van de contractueel bepaalde jaarlijkse indexering, geen
huurverhogingen meer doorgevoerd worden. Een tussentijdse huurverhoging
kan pas na afloop van de overeengekomen eerste huurtermijn en vervolgens
telkens minimaal 5 jaar na de laatste huurprijsvaststelling. 

Na de renovatie kan bij het sluiten van de huurovereenkomst of ter
aanpassing van de lopende overeenkomst een verhoging van de huurprijs
plaatsvinden. De verhuurder heeft in het pand geïnvesteerd, de
onroerende zaak belasting zal door de waardevermeerdering stijgen en de
verhuurder zal deze kosten op termijn terug willen zien. 

Wanneer een geschil ontstaat over de nieuwe huurprijs kunnen zowel de
huurder als de verhuurder de rechter vragen om de huurprijs nader vast
te stellen, zodat deze overeenkomt met die van vergelijkbare
bedrijfsruimten ter plaatse. Verder kan de rechter in zijn besluit tot
vaststelling op verzoek van de huurder bepalen dat de huurprijs
gedurende een termijn van maximaal 5 jaar geleidelijk wordt aangepast,
zodat de huurder niet ineens voor de volle prijs komt te staan. 

De wettelijke procedure is dat men hieraan voorafgaand een
deskundigenrapport op laat maken door bijv. de
Bedrijfshuuradviescommissie, een onafhankelijke commissie, die is
ondergebracht bij de verschillende Kamers van Koophandel. De deskundige
moet conform de wet ter plaatse bekijken wat de huurontwikkeling over de
afgelopen vijf jaar van vergelijkbare panden is geweest. Het gewogen
gemiddelde van deze afgelopen 5 jaar wordt vergeleken met de ‘nieuwe
huurprijs’ die ter discussie staat. Wanneer dit uiteen loopt kan de
‘nieuwe huurprijs’ door de kantonrechter worden bijgesteld. Een
nadeel van deze methode, die de wet overigens voorschrijft, is dat er
veel feitelijke informatie verzameld moet worden (vergelijkbare panden,
betaalde huren, afmetingen, plaatselijke omstandigheden), waardoor het
maken van een huurprijsadvies veelal een langdurige (ten minste 3
maanden) en arbeidsintensieve onderneming kan zijn.

Kortom, het Burgerlijk Wetboek (Boek 7) kent ten aanzien van de huur en
verhuur van detailhandel- of middenstandsbedrijfsruimte gedetailleerde
wetgeving op grond waarvan de huurder kan rekenen op huurbescherming.
Goed opletten bij het afsluiten van een huurcontract kan in aanvulling
daarop ondernemers veel ellende besparen. 

In het licht van deze al stevige algemene huurbescherming zijn wij van
mening dat een verdere versterking van de algemene huurbescherming
negatief kan uitpakken. Elke wijk heeft zo zijn eigen kenmerken met zijn
eigen problemen, een vinexwijk is anders dan een oude stadswijk. Wanneer
voor een specifiek probleem gezocht wordt naar wettelijke, algemene
oplossingen is de kans groot dat er een averechts effect optreedt.
Bijvoorbeeld wanneer de huurbescherming zo strak geregeld wordt, dat het
ook de winkeliers beperkt in hun flexibiliteit. Een sterke bescherming
van de huurder kan de huurmarkt op slot zetten, waardoor nieuwe huurders
lastig een pand kunnen vinden en ook doorgroei naar een groter pand
lastig wordt. Ook is het niet denkbeeldig dat corporaties en andere
pandeigenaren terughoudender worden met het opknappen van hun panden,
wanneer zij hun investering niet of nauwelijks kunnen terugverdienen.
Dat lijkt ons geen goede ontwikkeling in deze wijken die een verbetering
van het ondernemingsklimaat juist zo goed kunnen gebruiken. 

Toch kunnen er zich situaties voordoen waar de algemene wetgeving niet
in voorziet, en dan is maatwerk aan de orde.

3.	Kleine huurders in oude wijken: gemeenten aan zet

Voor veel ondernemers is het huren van verouderde, veelal kleine,
winkelpanden in de slechtere wijken tegen een relatief lage huur een
kans. Deze ondernemers hebben weinig eigen middelen en de lage vaste
lasten komen hun opbrengsten ten goede. 

Deze ondernemers hebben vaak een sterke binding met de wijk waarin ze
gevestigd zijn. Ze dragen bij aan de levendigheid in de wijk door het
leveren van voorzieningen aan bewoners. Ook dragen ze bij aan de
integratie en arbeidsparticipatie en daarmee aan de emancipatie van
kwetsbare groepen. 

Wanneer de gemeente en de vastgoedeigenaren in een verouderde wijk
investeren door deze bijvoorbeeld te renoveren kan dit tot gevolg hebben
dat de panden in de wijk meer waard worden. Dat daarmee ook de huren
omhoog gaan is begrijpelijk. Ondernemers kunnen, wanneer hun
huurbeschermingstermijn is afgelopen, te maken krijgen met deze hogere
huurprijs. 

Tegelijkertijd kan wanneer in de wijk wordt geïnvesteerd ook de
koopkracht van de bewoners van een wijk gaan stijgen. Door meer mensen
aan het werk te helpen, door meer diversiteit aan te brengen in het
woningaanbod verandert ook de afzetmarkt van deze ondernemers. Dit alles
kan op het eerste gezicht een bedreiging lijken, maar het vormt ook een
kans voor hen die met de veranderingen in de wijk meebewegen en inspelen
op de markt. Toch zullen niet alle ondernemers in een wijk deze omslag
soepel kunnen maken. De kennis ontbreekt, de huur stijgt te explosief,
het product is niet exclusief genoeg etc. 

Ook zijn er ondernemers die al tientallen jaren hetzelfde pand huren, op
grond van een oud huurcontract. De huur die zij betalen is minder hard
gestegen dan de gemiddelde huurprijs, waardoor hun huurlasten in
verhouding tot nieuwere huurders in de buurt jarenlang in geen
verhouding stonden tot de waarde van de gehuurde bedrijfsruimte. Wanneer
de verhuurder besluit tot renovatie en daarmee het huurcontract laat
beëindigen en de huurder een nieuw huurcontract krijgt aangeboden tegen
een meer marktconform tarief, kan er sprake zijn van een huurverhoging
van 200 tot 300 procent. 

Wanneer ondernemers geen rekening hebben gehouden met dit scenario kan
dit voor hun toekomst ingrijpende gevolgen hebben. Maatwerk is dan aan
de orde. 

Gemeenten hebben bij grote renovatietrajecten een sturende rol. Zij
zitten om de tafel met de corporaties, institutionele beleggers in
bedrijfsvastgoed en projectontwikkelaars. Een winkelgebied krijgt een
bepaalde uitstraling wanneer zich er ook een grotere supermarkt vestigt.
Het vergroot het voorzieningenniveau van de wijk. Voor de diversiteit in
de wijk is het echter jammer als alleen de grote bekende nationale
winkelketens in de wijk een plekje krijgen. De gemeente kan voorwaarden
verbinden aan de renovatie en/of nieuwbouw waardoor er ook ruimte is
voor andere soorten winkels. Zo kan de gemeente bedingen dat er naast
grotere vloeren van boven de 100 m² ook kleinere vloeren worden
gecreëerd. Dit vraagt van de gemeente om een visie te ontwikkelen op
wat de wijk en de ondernemers in de wijk nodig hebben en hoe ondernemers
ondersteund kunnen worden bij hun doorgroei naar een nieuwe situatie.
Ook in het bestemmingsplan kunnen door gemeenten op planologische
gronden voorschriften opgenomen worden ten aanzien van de grootteklassen
van winkel- en bedrijfsruimten. In dat laatste geval kunnen geen
voorschriften gegeven worden ten aanzien van welke categorieën huurders
voor de panden in aanmerking kunnen komen, maar wel kan gewaarborgd
worden dat er in een gebied ook ruimte voor kleine winkels blijft
bestaan. Verder kunnen gemeenten het één en ander regelen in een
“detailhandelsvisie”, door met vastgoedbeheerders hierover goede
afspraken te maken. 

Ook kunnen er ondersteuningsprogramma’s ontwikkeld worden om kwetsbare
groepen ondernemers extra te begeleiden in de omslag die ze moeten
maken. In verschillende steden pakken gemeenten en corporaties dit goed
op. Zo heeft men in Rotterdam beleid dat erop is gericht om allochtone
ondernemers te behouden voor de wijk. Corporaties helpen in diverse
steden allochtone ondernemers om mee te groeien met de wijk. Wanneer hun
winkel meegroeit met de wijk, stijgt de omzet en zijn ondernemers ook in
staat om een hogere huur te betalen. Verder zijn er
begeleidingsprogramma’s. Zo zijn er in meerdere van de aandachtswijken
winkelstraat-managers en winkelcoaches aangesteld, die startende en
kleine (allochtone) ondernemers adviseren over verbeteringen in het
management van hun winkel (inrichting, assortiment, reclame,
bedrijfsvoering), gericht op een breder doelgroeppubliek en hogere
omzetten.

In de rivierenbuurt in Deventer is het voornemen een nieuw
bedrijvencentrum te bouwen in de Rivierenwijk, waarbij een oud
bedrijvenpand geschikt gemaakt wordt voor ‘sociale huur’ voor
startende en allochtone ondernemers. 

En ook in andere wijkactieplannen zijn voornemens opgenomen voor een
revitalisering van winkel- en bedrijfspanden (zoals bijvoorbeeld voor
winkelplinten en oude bedrijfsverzamelgebouwen). Ook daar is vaak
specifieke aandacht voor de kleine en startende ondernemers.

Om, meer in het algemeen, gemeenten te helpen om een visie te
ontwikkelen op wijkeconomie ondersteunen WWI en EZ een project van
MKB-Nederland om in 9 wijken samen met de gemeente en de plaatselijke
ondernemers aan de slag te gaan. Op basis van een analyse van de lokale
economie moeten de ambities van de gemeente en de ondernemers worden
vastgesteld en omgezet in een integraal, samenhangend actieplan
wijkeconomie, waar structureel het vestigingsklimaat in de wijk door
verbetert en daarmee ook de leefbaarheid voor bewoners. Tijdens dit
project wordt een aanpak ontwikkeld die ook in andere steden kan worden
toegepast. 

4.	Voorstellen SP en onze reactie daarop

Bij deze willen we puntsgewijs terugkomen op de concrete voorstellen die
de SP in haar rapport noemt. 

- Er wordt gepleit voor een waarderingssysteem voor bedrijfsruimten, dat
de hoogte van de huur moet bepalen en een maximale huurstijging die door
EZ zou moeten worden vastgesteld. 

Deze voorstellen vormen ons inziens een te grote inbreuk op het beginsel
van contractsvrijheid, dat inhoudt dat in Nederland een verhuurder in
beginsel vrij is welke huurprijs hij voor zijn bedrijfspand vraagt. Voor
een inbreuk op de contractsvrijheid is slechts plaats indien sprake is
van zwaarwegende redenen. Wij zijn van mening dat die zich hier, mede
gelet op de reeds geldende wettelijke huurbescherming, niet voordoen.
Het basisrecht van onderdak in de zin van bewoning is van een andere
orde dan het recht om een passend bedrijfspand te hebben, vandaar dat de
wetgever voor een bepaalde categorie woningen wel gekozen heeft voor een
waarderingssysteem en een maximale huurprijsstijging. 

- Verder is het voorstel dat niet langer wordt toegestaan dat
supermarkten en winkelketens een aanzienlijke korting krijgen op de
vierkante meterprijs. 

Zoals gezegd kent Nederland het beginsel van contractsvrijheid. Dit
betekent ook dat het een verhuurder vrij staat om een huurder korting te
geven wanneer die huurder een groot oppervlak huurt. De verhuurder heeft
ten slotte ook minder kosten aan zo’n huurder; er is maar één
contracthouder voor vele vierkante meters. Dat neemt niet weg dat het
voor de diversiteit in de wijk jammer is als de kleine speciale
winkeltjes hierdoor zouden verdwijnen. Het lijkt ons wenselijk dat
gemeenten met projectontwikkelaars dit thema aansnijden, wanneer dit een
risico zou zijn voor de diversiteit van het winkel- en bedrijfsbestand
in een wijk.

- Er wordt voorgesteld dat bij het aflopen van een huurcontract de
zittende huurder het eerste recht heeft om het huurcontract te
verlengen, tegen dezelfde voorwaarden, datzelfde zou moeten gelden in
geval van renovatie. 

Wat betreft de duur van huurcontracten hebben we aangegeven dat zowel na
de 1e als na de 2e periode van 5 jaar, maar ook daarna, het slechts op
beperkte gronden voor de verhuurder mogelijk is om de huurovereenkomst
op te zeggen. Verdergaande wettelijke beperkingen zouden de huurmarkt op
slot zetten. Iets waar ook ondernemers die hun pand huren op den duur
last van krijgen. 

- Er wordt voor gepleit dat bij renovatie een reële vergoeding wordt
gegeven voor verhuiskosten en aanverwante kosten en ondernemers een
redelijke ontruimingstermijn krijgen. 

Bij een renovatie kan een tijdelijke verhuizing nodig zijn.
Onkostenvergoedingen, ontruimingstermijnen zijn zaken die in het
huurcontract kunnen worden vastgelegd, of dit kan in onderhandeling over
het renovatieplan worden bedongen. Wanneer een verhuurder zich
onredelijk opstelt kan de huurder een beroep doen op de rechter. 

- Verder wordt voorgesteld dat er een sociaal plan komt, wanneer sprake
is van een grootscheepse renovatie. 

We ondersteunen het idee van de SP van harte dat de gemeente in dit
soort gevallen een sociaal plan maakt, waarbij de positie van de
zittende ondernemers wordt meegenomen. 

- Tot slot wordt gevraagd om een huurcommissie voor de huurders van
bedrijfspanden. Hierdoor zou de drempel voor geschillenbeslechting lager
worden en kan een onafhankelijke toets plaatsvinden over huurprijzen
etc. 

We hebben aangegeven dat er al een dergelijke commissie bestaat; de
zogenaamde bedrijfshuuradviescommissie. Het is echter, door de grote
diversiteit in bedrijfspanden, voor deze commissie niet altijd even
eenvoudig om met een advies te komen. Daarom zijn de kosten van een
dergelijk rapport relatief hoog. We willen onderzoeken of de drempel
naar deze commissie zeker voor kleine ondernemers verlaagd zou kunnen
worden en hoe dat dan zou kunnen. 

Om de positie van kleine ondernemers, die minder financiële
mogelijkheden hebben voor procedures via de rechter, te verbeteren
ingeval van renovatie van hun winkel- of bedrijfsruimte, zijn we
voornemens om met Aedes, de IVBN (Vereniging van Institutionele
Beleggers in Vastgoed, Nederland), Vastgoed belang en vertegenwoordigers
van het MKB te kijken of we een gedragscode af kunnen spreken. Deze
gedragscode zou van toepassing kunnen zijn bij een voorgenomen renovatie
van winkel- of bedrijfsruimten met een oppervlak kleiner dan 100 m2. In
deze gedragscode willen we aandacht besteden aan de volgende
onderwerpen:

De wijze van betrokkenheid van de ondernemers bij de planvorming. 

Onkostenvergoedingen bij tijdelijke of definitieve bedrijfsverplaatsing.


Ontruimingstermijnen . 

Huurgewenning bij een hogere huur na renovatie. 

Geschillenbeslechting, ingeval van geschillen over bovenstaande zaken.

5.	Conclusie

De problematiek die de SP schetst aan de hand van de Dapperbuurt in
Amsterdam is herkenbaar. De SP pleit voor een betere huurbescherming. We
hebben aangegeven dat de wet al in huurbescherming voor ondernemers
voorziet. Toch kan in oude wijken de renovatie van bedrijfspanden voor
een bepaalde groep ondernemers verstrekkende gevolgen hebben. Voor deze
specifieke problemen moeten we de oplossing vooral lokaal en in
gedragscodes zoeken en niet in algemeen bindende wetgeving. Daarbij
hebben ondernemers ook een eigen verantwoordelijkheid om zich over hun
rechten te laten informeren en waar zij zelf aan zet zijn om hun
bedrijfsvoering gezond te houden. In een aantal gemeenten wordt al
expliciet rekening gehouden met ondernemers die de omslag naar een
gerenoveerde wijk niet soepel kunnen maken. In deze brief worden diverse
voorbeelden genoemd hoe deze gemeenten hierbij te werk gaan. Corporaties
kunnen daarbij vanuit hun maatschappelijk bewustzijn bijvoorbeeld door
middel van lage huren investeren in succesvolle kleine ondernemers. Het
lijkt ons een goede ontwikkeling wanneer gemeenten bij grootscheepse
renovatieplannen ook de positie van de zittende ondernemers meenemen en
daar waar noodzakelijk ondersteuning bieden. 

Maar voordat we nu allerlei plannen voor ondernemers maken, willen we
ook benadrukken dat plannen vooral ook mèt de ondernemers zelf gemaakt
moeten worden. MKB-Nederland probeert dit in hun project handen en
voeten te geven door in 9 wijken samen met gemeenten èn ondernemers een
actieplan wijkeconomie op te stellen. 

Verder zullen we onderzoeken of de drempel naar de bedrijfshuurcommissie
verlaagd kan worden, zodat zeker de kleinere huurders een betere toegang
hebben tot een onafhankelijke derde, wanneer ze er samen met de
verhuurder die bij de renovatie is betrokken niet uitkomen. En zoals
hiervoor aangegeven zullen we een overleg starten met Aedes, de IVBN,
Vastgoed belang en vertegenwoordigers van het MKB om te komen tot een
gedragscode bij renovatie van winkel- en bedrijfsruimten met een
bedrijfsoppervlak kleiner dan 100 m2. 

 PAGE    

 PAGE   1