Preview document (🔗 origineel)

---

In deze notitie wil ik ingaan op de (on)mogelijkheden van de onlangs
ingevoerde EU regelgeving, de effecten van het wegvallen van de WSW
borging op de bouwproductie en de mogelijke oplossing.

Ouderenhuisvesters bouwen specifiek woningen voor senioren, in de
volksmond de 55 plusser. In de praktijk blijkt dat slechts 12% van onze
nieuwbouw (enquête nieuwbouw SOR 2011 over oplevering afgelopen 5 jaar)
betrokken wordt door senioren uit de leeftijdscategorie 55-65 jaar, 56%
heeft een leeftijd tussen de 65 en de 80 jaar en 24% is boven de 80
jaar.10% van de nieuwe huurders is alleenstaande man, 51% is
alleenstaande vrouw en 39% zijn stellen.

De aanpassingen bestaan uit een ruimere woning, waarin met een rolstoel
gemakkelijk gemanoeuvreerd kan worden, schuifdeuren i.p.v. draaideuren,
domotica systeem, ruimere gangen voor de scootmobiels, altijd minimaal
twee liften, een recreatiezaal en een ruimte voor een huismeester. Deze
extra investeringen bedragen ongeveer 15 à 20% (gemiddeld € 37.000.-)
bovenop de normale stichtingskosten van een gewoon appartement.

Deze extra investeringen kunnen wij niet doorberekenen aan onze huurders
indien de maximale huurgrens van € 650.- gehanteerd blijft.
Berekeningen geven aan dat de huurprijs van een normaal appartement
verhoogd zou moeten worden met ongeveer € 250.- om deze aanvullende
investeringen rendabel te kunnen exploiteren.

Om sommige investeringen efficiënt in te kunnen zetten, is een minimale
projectomvang noodzakelijk van ongeveer 100 woningen. Op dat moment is
het lonend om bijvoorbeeld een recreatieruimte en een huismeestersruimte
te bouwen en te exploiteren.

Bij nieuwbouw investeringen maken wij vooraf een marktanalyse en vindt
er overleg met de gemeente plaats, om te zien wat de lokale behoefte is
met betrekking tot huurprijsniveaus. In de meeste gevallen ligt de vraag
tussen de 20% en de 40% voor een woning met een sociale huurprijs (DAEB)
en het restant voor een woning met een hogere huur tot € 1.000.- (niet
DAEB). In veel gevallen is er ook behoefte aan een verpleegtehuis in de
direct omgeving, dan wel is er sprake van sloop en vervangende bouw van
het bestaand verpleegtehuis.

Willen wij overgaan tot de bouw van een complex en willen wij de
minimale omvang van 100 woningen realiseren, is het dus noodzakelijk om
zowel DAEB als niet DAEB woningen te bouwen. 

Echter, wanneer wij niet DAEB bezit bouwen zij wij aangewezen op markt
financiering waarvan de rente 1,0% a 1,5% hoger is dan de financiering
onder WSW garantie. Op een woning met een investeringsniveau van €
175.000.- betekent dit een maandelijkse extra last van tussen de €
145.- en de € 220.- per maand.

Hierdoor krijgt een woning, (voorheen gefinancierd met WSW borging met
een bijvoorbeeld een huurprijs van € 660.-) dus een huurprijs van
tussen de € 795.- en de € 870.-, zonder dat hiervoor extra kwaliteit
geboden wordt. Het segment tussen de € 650.- en de € 900.- zal dus
op termijn gaan verdwijnen.

Daarnaast verstrekken commerciële financiers nooit voor 100% van de
investering financiering. Op dit moment is gangbaar dat financiers
maximaal 50% a 60% van de investering wil financieren. Het overige
gedeelte zal uit de eigen middelen beschikbaar moeten komen.  Indien de
corporatie niet over eigen liquide middelen beschikt, zal aanvullend
onderpand beschikbaar gesteld moeten worden als zekerheid voor de 100%
financiering. Dit betekent in de praktijk dat corporaties ander, niet
DAEB-bezit als onderpand zullen moeten inbrengen. Hiermee wordt de
investeringscapaciteit van de corporatie ernstig beperkt. Indien de
corporatie voor € 50 mln. aan niet DAEB bezit heeft kan zij dus voor
maximaal tussen de 100 en 125 mln. investeren in niet-DAEB bezit. 

Een extra belemmering wordt de eis van de commerciële financier dat met
het in onderpand gegeven bezit een ICR (rentedekkingfactor) behaald moet
worden van 1,2. Dit betekent in de praktijk dat het resultaat van de
exploitatie van het in onderpandgebrachte bezit een liquiditeitsstroom
moet genereren die 20% hoger is dan de rente lasten. Hierdoor wordt de
eerder genoemde investeringscapaciteit van 100 tot 125 mln. verder
beperkt, omdat lang niet al het bezit (vooral als dit bezit redelijk
nieuw is) aan deze norm van 1,2 kan voldoen.

Vaak wordt aangegeven dat corporaties maar de onrendabele top ten laste
van het vermogen moeten nemen en dat vermogen vervolgens moeten
aanvullen door bestaand bezit te verkopen aan zittende en nieuwe
bewoners. Deze regel gaat wellicht op voor de algemene woningbouw
corporaties, maar echter niet voor de sector specifieke corporaties,
waaronder de ouderenhuisvesters. Immers, ouderen kunnen of willen niet
kopen (zie ook het onlangs uitgebrachte rapport “Senioren op de
woningmarkt”)

Willen ouderenhuisvesters dus op langere termijn bezit blijven bijbouwen
om op deze wijze te blijven voorzien in de behoefte, dan  zal dit
slechts kunnen tegen een zeer beperkte onrendabele top. Onderstaand zal
in ingaan op de effecten van het wegvallen van de WSW borging.

Voorbeeld 

Wanneer wij,  voor 1 januari j.l. een gemengd complex bouwen met 40 DAEB
woningen (€ 600.-) en 60 niet DAEB woningen (€750.-), dan bedroeg de
onrendabele top totaal € 117.000.- negatief. Wanneer wij echter de 60
niet DAEB woningen niet met WSW borging kunnen financieren stijgt de
onrendabele top  met € 2.039.000.- naar € 2.156.000.- negatief. 
Wanneer de huurprijs van de niet DAEB woningen verhoogd wordt naar €
878.- (bij 1% rente opslag, bij 1,5% € 936.-) om een onrendabele top
van € 117.000.- (gelijk aan de situatie met WSW borging) te
realiseren, levert dit voor ons onacceptabele effecten op. Voor de
nieuwe huurprijs van € 878.- (of 936.-) zijn de woningen niet in de
markt af te zetten. De € 750.- is op dat moment al de maximaal
realiseerbare huur in de markt.

Gevolg gaat worden dat, indien wij de niet DAEB woningen niet met WSW
borging kunnen blijven financieren, wij deze categorie woningen niet
meer zullen kunnen bouwen. Omdat de minimale projectomvang niet met
alleen DAEB woningen behaald kan worden, zullen wij dus niet investeren
en zal de bouwproductie in het segment ouderenhuisvesting dus stil
vallen. Gezien de stijgende vraag in de komende jaren is dit een
ongewenst effect van de EU regelgeving.

De minister gaat er vanuit dat marktpartijenpartijen in het
middensegment (tussen de € 650.- en de € 1.000.-) zullen gaan
investeren. Tot op heden hebben beleggers  dat nog niet gedaan, omdat
het rendement op dit soort investeringen te laag is in verhouding tot
het gewenste rendement. Bij een eerder genoemde investering van €
175.000.- en een huurprijs van € 650.- bedraagt het bruto
aanvangsrendement 3,56%. Bij een huurprijs van € 910.- bedraagt het
bruto aanvangsrendement 5,1%, hetgeen nog altijd te laag is om de
huidige rentelasten van tussen de 5,2% en de 5,7% te kunnen dragen. 

Mijn verwachting is dan ook dat beleggers het segment tussen de €
650.- en de € 910.- zullen blijven mijden.

Oplossing voor het probleem is een uitzondering maken voor de
ouderenhuisvesters. Basis onder de EU beschikking is de veronderstelde
concurrentievervalsing tussen corporaties en beleggers. Aangezien deze
er niet is zou dus de huurgrens van € 650.- verhoogd kunnen worden
naar € 910.-. Daarnaast investeren ouderenhuisvesters meer in hun
woningen dan anderen in een gewoon appartement , hetgeen een extra
argument is. 

Om de huurprijs van € 910.- betaalbaar te kunnen houden is ook een
verhoging van de € 33.000.- grens noodzakelijk tot € 38.000.- (zie
ook de brief van Dudok van 21 januari j.l.).