Preview document (🔗 origineel)

---

Acht voorstellen om kantorenleegstand aan te pakken

Economische verandering, verkeerde prikkels en starre regels

Nederland kampt met een toenemende leegstand van kantoren. Van de 47
miljoen vierkante meter kantoren staat 6.5 miljoen vierkante meter leeg
(14%). De kantorenmarkt is ingezakt door de economische crisis, door een
dalende beroepsbevolking en doordat mensen steeds vaker vanuit huis
werken. 

Desondanks geven gemeenten nog steeds grond uit waarop
projectontwikkelaars nieuwe kantoren bouwen. Behalve financieel
aantrekkelijk zijn deze projecten bij wethouders populair vanwege hun
allure. Maar in een krimpende markt betekent een nieuw kantoor (elders)
een leeg kantoor. Omdat eigenaren zoals banken en beleggers deze
leegstaande panden onvoldoende afwaarderen, staat de vastgoedzeepbel nu
op knappen. De afgelopen jaren is gebouwd naar de commerciële behoefte
van projectontwikkelaars. Zonder te kijken naar de echte vraag vanuit
werknemers, ondernemers en bedrijven. Deze ‘mismatch’ tussen vraag
en aanbod blijft in stand omdat nieuwbouw op nieuwe grond
(‘greenfields’) goedkoper is dan het herstructureren van bestaande
gebouwen (‘brownfields’). Bovendien onderbouwen gemeenten hun
vastgoedplannen niet goed, overschatten ze de regionale behoefte en
stemmen ze niet onderling af wie wat bouwt. Zo zet elke gemeente zijn
eigen winkelcentrum of kantorenpark neer, met groeiende leegstand als
gevolg. 

Het (her)benutten van lege gebouwen voor andere functies en gebruikers
is vaak lastig. Stugge regels, woonvoorschriften of bestemmingsplannen
staan in de weg. Terwijl de leegstand aan de ene kant groeit, lukt het
aan de andere kant niet om deze weg te werken. 

Voorkomen van nieuwe leegstand

Een halt aan groeiende leegstand vraagt nieuwbouw met mate. Om te
bereiken dat enkel naar echte behoefte gebouwd wordt, is het nodig om
betere regie te voeren en perverse prikkels weg te nemen.

Voer regie via het rijk en het middenbestuur

In de bestuurlijke inrichting van nu is Ruimtelijke Ordening een
kerntaak van het middenbestuur. Om te zorgen dat zij hier serieus werk
van kunnen maken, moeten de regionale regisseurs effectief hun
bevoegdheden inzetten om de plannen van gemeenten te corrigeren door op
basis van een regionale structuurvisie projecten bij te stellen of af te
keuren. Provincies als Zuid-Holland en Gelderland zetten zich nu al
actief in voor een evenwichtige inrichting van hun grondgebied. En
sommige gemeenten zijn uit eigen beweging al begonnen kantorenplannen te
schrappen. Het rijk moet zorgen dat ervaringen en best practices worden
uitgewisseld. Dit is een logische eerste stap om tot een betere
regionale afweging te komen. 

Laat gemeenten de goede grondprijs rekenen

Weidegrond en zogenaamde ‘greenfields’ lijken goedkoper, maar zijn
het niet. Daarom moeten gemeenten aan bouwers en projectontwikkelaars
een reële prijs vragen voor hun grond. Door alle kosten van het
bouwrijp maken (nutsvoorzieningen, infrastructuur) door te berekenen in
de grondprijs. En door bij kantoornieuwbouw de zogenaamde ‘residuele
grondprijsberekening’ toe te passen, met als resultaat een hogere
vierkante meterprijs. Meer transparantie en informatie op het gebied van
grondprijs(beleid) is nodig, zodat gemeenteraden hun controlerende taak
op dit punt beter kunnen vervullen. De minister moet de gemeenten
hiertoe aanzetten zodat commerciële spelers geen overwinst uit
nieuwbouwprojecten meer halen. Met deze werkwijze zijn allerlei
(Europese) subsidies aan gemeenten voor de aan- of verkoop van grond
voortaan ook uit den boze.

Zorg dat eigenaren willen en kunnen afwaarderen

Een –langdurig- leegstaand pand geeft kosten (OZB, onderhoud) zonder
huurinkomsten. Ondanks de fiscale aftrekbaarheid van afwaarderen tot de
WOZ-waarde, vertalen eigenaren en beleggers deze situatie onvoldoende
naar een lagere boekwaarde van hun vastgoed. Aan het opblazen van deze
zeepbel moet een eind komen. De sleutel ligt bij taxateurs en
accountants, die lang leegstaande panden taxeren en accepteren in de
boeken. De minister moet met deze branches afspraken maken, bijvoorbeeld
in een convenant of via een keurmerk. Tegelijk mogen oneigenlijk hoge
WOZ-waarden geen verkeerde ondergrens vormen bij het afwaarderen.

Voer een open ruimteheffing in

Open, groene ruimtes worden te vaak gebruikt om er bebouwde, rode
ruimtes van te maken. Voldoende groen in de omgeving is een belangrijke
voorziening om prettig te kunnen wonen en werken. Nu is het zo dat
niemand de kosten van deze voorziening op zich neemt als er gebouwd
wordt in groene ruimtes. Om ervoor te zorgen dat er een volledige
afweging wordt gemaakt van de voor- en nadelen tussen nieuwbouw en
hergebruik, wil D66 een open ruimteheffing invoeren. De opbrengst van
deze heffing wordt teruggeven via lastenverlichting. 

Beter benutten bestaande leegstand en transformatie

Hoewel het ene pand geschikter is dan het andere, biedt hergebruik van
lege panden kansen. Maar dan moeten hinderlijke regels en voorschriften
terzijde worden geschoven. 

Breng de totale kantorenvoorraad kwalitatief in kaart

De kwantitatieve omvang en de grote getallen van de kantorenleegstand
zijn inmiddels bekend. Minder duidelijk is het zicht op de kwalitatieve
kant. Daarom wil D66 dat de voorraad geografisch in kaart gebracht wordt
aan de hand van een aantal verschillende categorieën. Bijvoorbeeld:
(grotendeels) in gebruik; tijdelijk/conjunctureel niet verhuurd; en
structureel (langer dan twee jaar) ongebruikt. Deze laatste categorie
kan verder onderverdeeld worden in: transformeerbaar of rijp voor de
sloop. Op deze manier kan veel gerichter gebruik gemaakt worden van de
leegstaande voorraad.

Versoepel voorschriften en regels bij hergebruik en ombouw

Hergebruik van lege kantoren moet makkelijker worden. Voor (geur- en
geluid)regels en woonvoorschriften (plafondhoogte) moet het wettelijk
minimum voortaan algemeen uitgangspunt zijn. Ook met bepaalde eisen uit
het Bouwbesluit kan soepeler worden omgesprongen. Zo maken we meer
mogelijk, terwijl de veiligheid van mensen gegarandeerd blijft.
Bestemmingsplannen moeten flexibeler gemaakt en gebruikt worden, met een
minder omslachtige en tijdrovende procedure tot wijziging. Hierbij is
het onwenselijk dat dreigende planschade (procedures) gemeenten beperken
in hun handelen. In aanvulling op de experimenteergebieden van de
minster ziet D66 op termijn noodzaak voor een andere benadering van
ruimtelijk plannen en bestemmen, namelijk meer uitgaande van
tijdelijkheid en veranderende en/of teruglopende gebruiksbehoefte.

Bekijk de mogelijkheden van het meter-voor-meter-principe

Bovenstaande voorstellen zorgen dat transformeren van bestaande bouw
aantrekkelijker wordt. Een aanvullende impuls voor hergebruik is het
meter-voor-meter-principe: voor de bouw van een nieuw kantoor is
transformatie of sloop van een vergelijkbaar pand dan voortaan
voorwaarde. In bepaalde landen, zoals Engeland, wordt nieuwbouw en
bestaande bouw al op deze manier in evenwicht gebracht. In de
Nederlandse situatie kan dit relatief eenvoudig geregeld worden,
bijvoorbeeld via de koopovereenkomst van de grond of de bouwvergunning.

Limiteer de aftrekbaarheid van leegstandskosten

Alvorens te komen tot een leegstandtaks, statiegeld voor ongebruikte
gebouwen of een verwijderingsbijdrage voor onbenut vastgoed, wil D66 de
bestaande mogelijkheid om leegstandkosten fiscaal af te trekken (door
verlies op leegstaande gebouwen te verrekenen met winst op andere
locaties) limiteren en beperken tot maximaal twee jaar. In dat
tijdsbestek hebben bedrijven voldoende tijd om een andere bestemming
voor het gebouw te zoeken. De opbrengst hiervan gebruiken we voor
verlaging van de overdrachtsbelasting wanneer een kantoorpand wordt
omgebouwd tot een woning.

Aanpak 	

Kantorenleegstand