Preview document (🔗 origineel)

---

Initiatiefnota D66: Weg met de wachtlijst!

Het idee: samenvatting en timing

D66 wil de wachtlijsten wegwerken door met sociale huurders extra
afspraken te gaan maken. In een aanvullend (huur)contract, het
doorstroomcontract, willen we daartoe twee zaken opnemen:

1. Instemming met een jaarlijkse inkomenstoets.

2. Aanvaarding van een nieuwe woonkeuze: verhuizen naar een
niet-sociale, ongesubsidieerde, woning en anders substantieel meer huur
betalen.

Onderdeel 2 geldt enkel voor de huishoudens boven de vooraf gestelde
inkomensgrens en gevestigd in gemeenten waar de vooraf gestelde
wachttijd van de wachtlijst wordt overschreden.

De achterliggende gedachte is dat de wachtlijsten doelgerichter worden
aangepakt op de plekken waar dit het hardste nodig is. Door scheefwoners
aan te zetten tot verhuizing en anders substantiële huurstijging,
ontstaat ruimte voor de groepen die het meest behoefte hebben aan een
sociale huurwoning, de lagere inkomensgroepen. Deze ruimte ontstaat
fysiek, doordat er huurwoningen vrijkomen, of financieel doordat
corporaties hun huurinkomsten zien stijgen.

Het idee zelf is simpel en doelgericht. Maar als altijd op de
woningmarkt vraagt uitvoering om nadere uitwerking op onderdelen.
Immers: vanaf welke wachttijd is deze aanpak gerechtvaardigd? Welke
inkomensgrens doet recht aan de situatie? Welke huurstijging is redelijk
en effectief? Wat zijn de praktijkgevolgen voor de verschillende
doelgroepen en woongebieden?

Juist omdat minister Donner momenteel werkt aan zijn (aangepaste)
huurbeleid, brengt D66 dit aanvullende voorstel in. Zodat het kan worden
betrokken in de aankomende voorstellen. Vooralsnog zijn de verschillende
kerngetallen (wachttijd, inkomensgrens, huurstijging) ingevuld volgens
de visie van D66, maar in overleg met de Tweede Kamer en het Kabinet kan
–met het oog op de praktijk- aan onderdelen gesleuteld worden. Want
zonder draagvlak komt de woningmarkt niet in beweging.

Inleiding: de situatie op de woningmarkt

De Nederlandse overheid steekt veel geld in het toegankelijk maken van
huizen. Jaarlijks wordt via de huurtoeslag, de hypotheekrenteaftrek en
het corporatiestelsel €25 miljard geïnvesteerd om mensen in en aan
een huis te helpen. Met €630 miljard hoort Nederland tot de landen met
de hoogste hypotheekschuld ter wereld terwijl we met 2.4 miljoen sociale
huurwoningen eveneens tot de wereldtop behoren. Desondanks heeft ons
land relatief hoge woonlasten, zo bleek uit recent onderzoek van ING.
Effectief is ons systeem dus niet.

Daar komt bij dat de Nederlandse woningmarkt op slot zit. Naast een
historisch dieptepunt in het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen en een
verontrustend laag aantal transacties op de koopmarkt, is dit ook
zichtbaar in het sociale huursegment: steeds minder huurders in het
sociale segment verhuizen naar particuliere huur of koopwoningen.

Dat er iets moet gebeuren is zeker. Omdat de koop- en de huurmarkt nauw
met elkaar verweven zijn, is een integrale en geleidelijke benadering
nodig. Dus zowel het hervormen van het grondbeleid, het aanpakken van
scheefwoners in de huursector plus het afbouwen van de schuld en het
helpen van starters op de koopmarkt. Om die laatste ambitie gestalte te
geven, werkt D66 samen met de ChristenUnie aan een initiatiefwet. Deze
gaat uit van een annuïteitenhypotheek die in dertig jaar geheel wordt
afgelost. In ruil daarvoor wordt de overdrachtsbelasting afgeschaft,
hetgeen vooral starters op de woningmarkt uitkomst biedt.

Het huidige kabinet van CDA en VVD (geschraagd door de PVV) beperkt zich
tot maatregelen aan de huurzijde. Zo wil dit kabinet –net als D66- het
scheefwonen aanpakken. Scheefwonen betekent dat huurders met een hoog
inkomen wonen in een goedkope –want (indirect) gesubsidieerde- sociale
huurwoning. Zij blokkeren op deze manier de toegang voor huishoudens die
deze huizen hard nodig hebben. Zeker in grote steden is scheefwonen een
omvangrijk probleem omdat het leidt tot lange wachtlijsten.

Scheefwonen: vooral probleem bij lange wachtlijsten

Scheefwonen is de veelgebruikte term voor financieel niet passend wonen.
Het kan betekenen dat iemand te duur of juist te goedkoop woont. In deze
nota wordt gefocust op huurders die ‘te goedkoop’ wonen. Te goedkoop
wil zeggen zowel in relatie tot hun salaris als in relatie tot de
werkelijke waarde van hun huis. D66 vindt die combinatie onwenselijk
omdat de lagere (niet marktconforme) huur van corporatiewoningen door
overheid en corporaties wordt opgebracht. Deze tegemoetkoming
(subsidiering) dient daarom terecht te komen bij de mensen voor wie het
bedoeld is, de lagere inkomensgroepen. Dat ook meer vermogende groepen
profiteren van goedkope huizen is alleen echt problematisch waar het
leidt tot lange wachtlijsten.

Nederland heeft in totaal 2,4 miljoen corporatiewoningen. Afhankelijk
van de gebruikte definitie (inkomensgrens) varieert het aantal
scheefwoners van 16% (inkomensgrens €43.000 geeft 447.000 bewoners)
tot 29% (inkomensgrens €33.614 geeft 770.600 bewoners) van het totale
aantal huurders in een corporatiehuis. De praktijkgevolgen van deze
grote getallen zijn bekend. In Arnhem bijvoorbeeld moet men gemiddeld
10,5 jaar wachten op een corporatiewoning. In Amsterdam bedraagt de
wachttijd ruim 7 jaar en in Utrecht 6,5 jaar. De wachttijd in kleinere
steden als Groningen en Breda kan oplopen tot 5 jaar. In de bijlage is
een overzicht opgenomen met verschillende definities en cijfers van
scheefwonen.

Kabinetsplannen inzake scheefwonen

In het regeerakkoord kiest het kabinet voor twee maatregelen om het
scheefwonen te ontmoedigen en meer marktconforme huur te vragen. 

Allereerst wordt het scheefwonen aangepakt via een inkomensgerelateerde
maatregel. Verhuurders mogen 5% extra huurstijging doorvoeren bij
huishoudens met een inkomen boven €43.000. Dit wordt gebaseerd op een
jaarlijkse inkomenstoets. D66 kan zich grotendeels vinden in dit beleid.
Maar onlangs heeft minister Donner de Tweede Kamer laten weten de
maatregel uit te moeten stellen in verband met uitvoeringsproblemen op
juridisch vlak.

Ten tweede staat in het regeerakkoord dat het aantal
woningwaarderingspunten in regio’s met schaarste wordt verhoogd met
maximaal 25 punten, afhankelijk van de WOZ-waarde. Minister Donner is
nog bezig met de definitieve uitwerking van deze maatregel. Het is
daarom onzeker of dit plan per 1 juli 2011 kan worden ingevoerd in
verband met weerstand in de Tweede Kamer. D66 ziet als belangrijk nadeel
dat de maatregel enkel voor nieuwe gevallen zal gelden. Daarmee is de
huurstijging in feite een verhuisboete. Dit heeft als gevolg dat meer
mensen blijven zitten, ook de scheefwoners die nu juist in beweging
moeten komen.

D66 is van mening dat deze maatregelen onvoldoende zijn om de problemen
met doorstroming en scheefwoners aan te pakken. Daarom hebben wij
besloten de eigen ideeën voor een betere huurmarkt nu ter aanvulling in
te brengen, zodat ze door Kamer en Kabinet kunnen worden betrokken in de
beleidsontwikkeling.

 

D66 voorstel: een doorstroomcontract

D66 vindt de problemen op de woningmarkt urgent en is van mening dat
doorstroming en scheefwonen met prioriteit moeten worden aangepakt. 

Daarom stellen wij voor om voortaan een wettelijk gegrond
doorstroomcontract in te voeren voor huurders in sociale huurwoningen.

Daartoe wordt in het huurcontract een aanvullende paragraaf opgenomen
die de huurder aan een –op een inkomenstoets gebaseerde- woonkeuze
bindt. Deze keuze is:

binnen 6 maanden verhuizen en anders

meer en marktconforme -op de WOZ-waarde gebaseerde- huur betalen.

Deze keuze geldt alleen indien de huurder in kwestie voldoet aan twee
criteria: 

Zijn inkomen is hoger dan €33.614; 

in de gemeente waarin hij woont is, bedraagt de wachttijd voor een
sociale huurwoning meer dan 2 jaar.

Uitleg op onderdelen

Alleen bij lange wachtlijsten het scheefwonen structureel aanpakken

Door met een hoog salaris in een goedkoop (gesubsidieerd) huis te wonen,
profiteren scheefwoners van overheidsgeld dat niet voor hen bedoeld is.
Dat is vanuit efficiëntie en solidariteit principieel onwenselijk. Maar
scheefwonen vormt pas een praktijkprobleem waar mensen met een goed
inkomen een huis bezet houden voor de werkelijke doelgroep van de
sociale huurwoningen. Daarom wil D66 de aanpak van scheefwonen koppelen
aan de lengte van wachtlijsten. Dit is een werkbare vorm van regionale
differentiatie die in de huidige kabinetsplannen ontbreekt.

Bijkomend voordeel is dat de uitvoeringsproblemen voor bijvoorbeeld de
inkomenstoets zich beperkt tot de gebieden waar het probleem echt speelt
en zich manifesteert in de vorm van lange wachtlijsten. Praktijk boven
principe dus. Omdat niet in heel Nederland, maar slechts in een beperkt
aantal stedelijke regio’s buitenproportionele wachtlijsten zijn, is
het doelgericht en gerechtvaardigd om juist daar rigoureuzer te werk te
gaan. D66 kiest hier dus voor regionale differentiatie die landelijk
mogelijk wordt gemaakt.

D66 wil ingrijpen bij wachtlijsten van langer dan twee jaar. Daarbij
gaan we uit van opgeschoonde wachtlijsten. De lengte van de wachtlijsten
geven nu namelijk een vertekend beeld omdat een groot aantal mensen niet
per direct op zoek is naar een woning, maar enkel op de lijst staat om
wachttijd op te bouwen.

Wie kan, moet plaatsmaken voor de doelgroep van de sociale woningbouw

Voor D66 staat centraal dat scheefwoners een huis bezetten dat bedoeld
is voor huurders binnen de grens van sociale woningbouw. Analoog aan het
campuscontract dat wordt gebruikt bij de studentenhuisvesting, wil D66
het doorstroomcontract voor sociale huurwoningen invoeren. Vanuit de
logische gedachte dat je plaatsmaakt op het moment dat je niet meer
behoort tot de doelgroep van de sociale woningbouwsector. Ter
uitbreiding van de financiële prikkel kiest D66 voor een contractueel
vastgelegde intentie, die voortkomt uit een gedeelde solidariteit jegens
degenen die na jou komen. Het voordeel daarvan is verder dat je vooraf
duidelijkheid schept en tevens bepaalde condities kunt verbinden aan het
moment van verhuizing.

Wie niet kan, moet de werkelijke waarde betalen voor zijn sociale woning

Als huurders niet bereid zijn of niet de mogelijkheid hebben om te
verhuizen, dan voert het –om verschillende redenen- te ver om ze hun
woning uit te zetten. Te meer omdat het middensegment op de Nederlandse
woningmarkt geen soelaas biedt: mensen met een modaal inkomen kunnen
niet terecht in de sociale huurmarkt en particuliere huur en koop is
vaak te duur. Vandaar de keuzemogelijkheid om dan de werkelijke waarde
voor de sociale huurwoning te betalen. D66 wil hierbij uitgaan van de
marktconforme waarde van het huis door de hogere huur hierop te baseren.
In plaats van directe doorstroming, is dit de indirecte weg van hogere
huuropbrengsten die vervolgens aangewend moeten worden om naar behoefte
sociale huurwoningen te bouwen om de wachtlijsten mee te bestrijden.
Bijkomend voordeel is dat zo de afstand tussen particuliere huur en koop
wordt verkleind. Hierdoor beweeg je mensen tot een alternatief en
stimuleer je alsnog de doorstroming in de markt.

Onderbouwing en toelichting van kerngetallen op onderdelen. 

Wachttijd

Wij hebben gekozen voor een wachttijd van maximaal twee jaar, uitgaande
van een opgeschoonde wachtlijst. D66 beschouwt dit als de maximale
horizon voor huishoudens om een woonbesluit op te baseren.

Inkomensgrens

Het voorstel is bedoeld om (meer) sociale huurwoningen bereikbaar te
maken voor de doelgroep. De Europese beschikking geeft aan dat 90% van
de sociale huurwoningen moeten worden toegewezen aan mensen met een
inkomen tot €33.614. In het voorstel sluiten wij aan bij deze
doelgroepdefinitie om te voorkomen dat een middengroep ontstaat die
tussen wal en schip valt. Voor alle nieuwe gevallen geldt dan een en
dezelfde inkomensgrens.

Op alle bestaande gevallen is dan de door het kabinet gekozen
inkomensgrens van €43.000 euro van toepassing, waardoor er sprake is
van twee –elkaar min of meer aanvullende en versterkende- maatregelen.


Marktconforme huurstijging

In plaats van een vast percentage van bijvoorbeeld 5% hebben wij ervoor
gekozen om de huurstijging te baseren op de WOZ-waarde van het huis. 

Behalve via de wachtlijstlengte houdt ons voorstel ook op deze wijze
rekening met de lokale marktsituatie.

Nieuwe huurders

De maatregel gaat alleen gelden voor nieuwe huurders. De wet biedt geen
mogelijkheid tot het aanpassen van de contracten van zittende huurders.
Gezien de aard ervan vangt ons voorstel wel alle bestaande gevallen van
de toekomst af. Dat is nu eenmaal de maximale reikwijdte van ons idee.

Juridische aspecten

Het huidige huurrecht vormt een forse belemmering voor de doorstroming.
Dit is met name het gevolg van de huurbescherming. Om dit voorstel
mogelijk te maken is het noodzakelijk om een aantal beschermende
bepalingen te veranderen. De huurbescherming moet gekoppeld te worden
aan het recht op de gesubsidieerde woning. Als een huurder bijvoorbeeld
meer verdient dan de inkomensgrens voor de sociale huurwoningen dan
vervalt of vermindert ook de huurbescherming voor de sociale huurwoning.
Een mogelijkheid is het gedeeltelijk opheffen van de beperkingen voor
huurverhogingen en het beëindigen of niet verlengen van tijdelijke
huurcontracten. 

Een mogelijkheid is om een apart artikel in de wet op te nemen waarin
een wettelijke grondslag wordt gecreëerd voor “het
doorstroomcontract”. Hiermee wordt mogelijk gemaakt dat de
huurbescherming wordt verminderd als een huurder niet meer tot de
doelgroep van de sociale huursector behoort.  

De juridische haalbaarheid van een inkomensgrens is een punt van
aandacht op zichzelf, te meer daar minister Donner hier zelf al tegen
aangelopen is. Onze verwachting is dat dit via een doorstroomcontract
juist te ondervangen is door de huurder hier vooraf mee te laten
instemmen en de informatie alleen te gebruiken indien de wachttijd in de
gemeente hier aanleiding toe geeft. Bovendien gaat het wat D66 betreft
om een gesloten inkomenstoets, waarbij de Belastingdienst enkel aangeeft
of de huurder boven dan wel onder de geldende inkomensgrens zit. Juist
door deze werkwijze te beperken tot de gebieden waar de situatie het
meest urgent is, zal het draagvlak ervoor ook groter –en daarmee het
aantal principiële bezwaren minder- zijn.

Relatie met kabinetsplannen

Dit voorstel heeft nadrukkelijk raakvlakken met de – uitgestelde -
huurstijging van 5% vanaf €43.000 euro en de – nog niet doorgevoerde
- toekenningsregeling van extra punten aan sociale huurwoningen.

Zowel de huurstijging als de puntenstijging zorgen ervoor dat meer
mensen de werkelijke waarde voor hun woning gaan betalen. Dit betekent
meer huurinkomsten voor woningcorporaties die daarmee meer en beter
kunnen bouwen naar de actuele behoefte in gemeenten met woningkrapte. In
de praktijk zal dit neerkomen op beter betaalbare en kleinschaligere
woningen, aansluitend op de trend dat het aantal huishoudens groeit maar
dat de huishoudens zelf krimpen.

De extra 25 punten zorgen er bovendien voor dat juist in
schaarstegebieden meer alternatieven ontstaan in de particuliere huur
omdat een deel van de woningen door meer punten in de vrije sector
terecht komen. Zo vallen een aantal intenties dus samen.

Vervolg nota en gevolgen praktijk

Als gezegd, D66 wil dit voorstel inbrengen in de al lopende planvorming
en discussie over de huurmarkt. Daarbij is het mogelijk om –eventueel
door kerngetallen als de gekozen wachttijd, de inkomensgrens en de
huurstijging, dus daarmee ook het aantal huurders, te laten variëren-
verschillende scenario’s door te rekenen, ook met het oog op de
gevolgen op de praktijk. Zo heeft de PvdA gewezen op het gevaar van
segregatie op het moment dat het scheefwonen succesvol wordt aangepakt.
D66 is overigens voorstander van gemengde wijken, maar wil dit bereiken
door gemengd te bouwen. Naar deze en andere aspecten dient nog goed
gekeken te worden.

KV 16 juni 2011

Bijlage: definities scheefwonen

In onderzoeken en rapporten worden verschillende definities van
scheefwonen gehanteerd. Er zijn vier definities te onderscheiden. Deze
zijn weergegeven in onderstaand overzicht.

 	 	 

Huurprijsgrens	Inkomensgrens	Gehanteerd door o.a./ gebaseerd op

kwaliteitskortingsgrens	€ 33.000 	VROM/ WWI en VROM- raad

liberalisatiegrens	niet- doelgroep	CPB

aftoppingsgrens	niet- doelgroep	regels Huurtoeslag/ BBSH/ CFV

liberalisatiegrens	€ 33.000 	afspraken Europese Commissie



De twee definities hieronder worden uitgewerkt in het rapport
‘Scheefwonen in Leiden’.

Definitie 1: Deze gaat uit van huishoudens die niet behoren tot de
doelgroep (inkomens onder de huurtoeslag grens) en wonen in woningen tot
de liberalisatiegrens. Deze definitie gaat uit van een ruime definitie
van het begrip scheefheid en word onder meer door het CPB gebruikt.

 	Nederland

aantal scheefwoners	1.354.580

totale voorraad tot liberalisatiegrens	2.643.240

% t.o.v. totale voorraad tot liberalisatiegrens	51%

totale niet-doelgroep	5.125.000

% t.o.v. de totale inkomensgroep	26%

Bron: WoON 2009, bewerking RIGO

	

Definitie 2: Volgens deze definitie zijn scheefwoners huishoudens met
een inkomen boven €33.000 die wonen in een huurwoning tot de
liberalisatiegrens. Deze definitie sluit aan bij de actuele discussie
met Europa rondom de staatssteun aan woningcorporaties. Het aantal
scheefwoners is bij deze definitie vanzelfsprekend kleiner.

 	Nederland

aantal scheefwoners	770.600

totale voorraad tot liberalisatiegrens	2.643.240

% t.o.v. totale voorraad tot liberalisatiegrens	29%

totale groep boven 33.000	4.070.520

% t.o.v. de totale inkomensgroep	19%

Bron: WoON 2009, bewerking RIGO

	

Er is een discussie gaande over de kwestie of de grens van €33.000
niet te laag is voor sommige gespannen woningmarkten. Door RIGO is
daarom een extra grens getrokken van €43.000 (overeenkomstig de
maatregel van het kabinet).

 	Nederland

aantal scheefwoners	447.290

totale voorraad tot liberalisatiegrens	2.643.240

% t.o.v. totale voorraad tot liberalisatiegrens	17%

totale groep boven 43.000	3.189.784

% t.o.v. de totale inkomensgroep	14%

Bron: WoON 2009, bewerking RIGO

	



   HYPERLINK
"http://nieuws.nvm.nl/actual/januari_2011/groot_deel_inkomen_nederlander
s_naar_woonlasten.aspx" 
http://nieuws.nvm.nl/actual/januari_2011/groot_deel_inkomen_nederlanders
_naar_woonlasten.aspx 

 Sinds 1952 zijn er niet zo weinig nieuwe woningen gerealiseerd als in
2010; tov 2009 in 2010 ruim 32% minder opgeleverde nieuwbouwwoningen,
bron: CBS
http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/a
rchief/2011/2011-027-pb.htm

 In het eerste kwartaal van 2011 werden 21.536 woningen verkocht door
NVM-makelaars. Het laagste aantal verkopen was 19.457 in het eerste
kwartaal van 2009.
(http://nieuws.nvm.nl/actual/april_2011/nvm_woningmarkt_nog_niet_uit_het
_dal.aspx)

 Is af te leiden uit het rapport ‘Sectorbeeld realisaties
Woningcorporaties 2009’van het CFV.   HYPERLINK
"http://www.cfv.nl/media_dirs/2598/media_files_data/sectorbeeld_realisat
ies_woningcorporaties_2010_voor_website.pdf" 
http://www.cfv.nl/media_dirs/2598/media_files_data/sectorbeeld_realisati
es_woningcorporaties_2010_voor_website.pdf 

 Artikel ‘Geen sociale huurwoning te krijgen’, Volkskrant, vrijdag
30 juli 2010.

 Omwille de eenduidigheid van beleid en gezien het aantal scheefwoners
kiest D66 voor een inkomensgrens die overeenkomt met de Europese
toewijzingsgrens voor sociale huur van 33.613 euro.

 Artikel ‘Geen sociale huurwoning te krijgen’, Volkskrant, vrijdag
30 juli 2010.

 Een klein deel van (in 2006 zo’n 11% tot 24%) van de ingeschreven
woningzoekenden zijn echt actueel op zoek naar andere woonruimte.
Onderzoek: Woonruimteverdeling opnieuw bekeken, uitgevoerd door RIGO en
TU Delft, in opdracht van ministerie van EZ en Aedes.

 Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, titel 4

 Dit in verband met privacy en verhouding huurder-verhuurder.

Nota

Weg met de wachtlijst!