Preview document (🔗 origineel)

---

Toelichting  



Inhoudsopgave

  TOC \o "1-3" \h \z \u   HYPERLINK \l "_Toc297282224" 1.	Inleiding	 
PAGEREF _Toc297282224 \h  3  

 HYPERLINK \l "_Toc297282225" 2.	Analyse woningmarkt	  PAGEREF
_Toc297282225 \h  6  

 HYPERLINK \l "_Toc297282226" 2.1 Beschikbaarheid woningen: demografie
en woningbehoefte	  PAGEREF _Toc297282226 \h  6  

 HYPERLINK \l "_Toc297282227" 2.2 De kwaliteit van de woon- en
leefomgeving	  PAGEREF _Toc297282227 \h  8  

 HYPERLINK \l "_Toc297282228" 2.3 Functioneren van de woningmarkt	 
PAGEREF _Toc297282228 \h  10  

 HYPERLINK \l "_Toc297282229" 2.4 Investeren in de woningbouw	  PAGEREF
_Toc297282229 \h  14  

 HYPERLINK \l "_Toc297282230" 2.5 Conclusie: de maatschappelijke
uitdagingen	  PAGEREF _Toc297282230 \h  17  

 HYPERLINK \l "_Toc297282231" 3. Verbeteren van de aansluiting tussen
vraag en aanbod	  PAGEREF _Toc297282231 \h  18  

 HYPERLINK \l "_Toc297282232" 3.1 Versterken van het  vertrouwen in de
koopmarkt	  PAGEREF _Toc297282232 \h  18  

 HYPERLINK \l "_Toc297282233" 3.2 Naar een betere werking van de
huurmarkt	  PAGEREF _Toc297282233 \h  19  

 HYPERLINK \l "_Toc297282234" 3.3 Duidelijkheid over taken en
‘governance’ corporaties	  PAGEREF _Toc297282234 \h  21  

 HYPERLINK \l "_Toc297282235" 4. Verbeteren van de investeringscondities
in de woningbouw	  PAGEREF _Toc297282235 \h  23  

 HYPERLINK \l "_Toc297282236" 4.1 Meer ruimte voor voldoende en
vraaggerichte woningbouw	  PAGEREF _Toc297282236 \h  23  

 HYPERLINK \l "_Toc297282237" 4.2 Snellere en betere regels en
procedures	  PAGEREF _Toc297282237 \h  26  

 HYPERLINK \l "_Toc297282238" 4.3 Voldoende woningen voor ouderen	 
PAGEREF _Toc297282238 \h  27  

 HYPERLINK \l "_Toc297282239" 4.4 Energiebesparing in de gebouwde
omgeving bevorderen	  PAGEREF _Toc297282239 \h  28  

 HYPERLINK \l "_Toc297282240" 4.5 Nieuwe verdienmodellen en
financieringsarrangementen	  PAGEREF _Toc297282240 \h  29  

 HYPERLINK \l "_Toc297282241" 5. Verbeteren van de kwaliteit van de
woon- en leefomgeving	  PAGEREF _Toc297282241 \h  31  

 HYPERLINK \l "_Toc297282242" 5.1 Gericht de kwaliteit van de woon- en
leefomgeving verbeteren	  PAGEREF _Toc297282242 \h  31  

 HYPERLINK \l "_Toc297282243" 5.2 Verantwoordelijkheid woonomgeving
dichter bij burgers leggen	  PAGEREF _Toc297282243 \h  33  

 HYPERLINK \l "_Toc297282244" 6. Uitvoeringsprogramma	  PAGEREF
_Toc297282244 \h  35  

 



Inleiding

Deze notitie geeft nadere achtergronden en onderbouwing bij de brief aan
de Tweede Kamer waarin het kabinet zijn visie geeft op de woningmarkt. 

Nieuwe maatschappelijke opgaven vragen nieuw woonbeleid

Goed wonen is in Nederland inmiddels gemeengoed geworden. Veel mensen
zijn tevreden over hun woonsituatie. Met ruim zestig jaar
volkshuisvestingsbeleid van na de Tweede Wereldoorlog is veel bereikt.
De bevolkingstoename was hier veel groter dan in de ons omringende
landen en ging vergezeld van een nog grotere toename van het aantal
huishoudens. De enorme kwantitatieve woningbouwopgave die hieruit
voortvloeide, is beantwoord met een woningproductie die zijn gelijke
niet kent. Het woningtekort is hierdoor nu op een aanvaardbaar niveau
gekomen, met uitzondering van een aantal ‘gespannen’ regio’s. Ook
de kwaliteit van de woningvoorraad is sterk verbeterd en is, vergeleken
met andere landen, goed te noemen. Tegelijkertijd is het gelukt om het
wonen betaalbaar te houden. 

Maar de tijden zijn veranderd. De maatschappelijke opgaven van nu zijn
heel anders dan in de jaren vijftig van de vorige eeuw. De
oorspronkelijke doelen van het woonbeleid - beschikbaarheid, kwaliteit
en betaalbaarheid - staan nog steeds overeind. De onderliggende
maatschappelijke opgaven zijn echter veranderd. Het gaat nu om: het
creëren van meer keuzemogelijkheden voor middengroepen en lagere
inkomens op de woningmarkt, het beter benutten van het maatschappelijke
vermogen van woningcorporaties, het op gang houden van de investeringen
op de woningmarkt en het verbeteren van de kwaliteit van de woon- en
leefomgeving. Daarnaast stellen onder andere de vergrijzing,
duurzaamheidsvraagstukken, de toenemende regionale verschillen in
bouwopgaven en de gevolgen van de economische recessie ons voor nieuwe
uitdagingen. 

De overheid heeft in het verleden sterk ingegrepen op de woningmarkt
door middel van regelgeving, bouwprogrammering en subsidiëring. Deze
interventies van de rijksoverheid die in het verleden om begrijpelijke
redenen zijn geïntroduceerd, hebben echter geleid tot een woningmarkt
die niet goed functioneert, met als gevolg een inefficiënte inzet van
publieke middelen, onvoldoende mobiliteit en keuzemogelijkheden voor de
burger en een onvoldoende aantrekkelijk investeringsperspectief voor
marktpartijen. We lopen vast in een steeds gedetailleerder ingrijpen van
regelgeving en beleid, waarbij de neveneffecten van dit ingrijpen door
nog weer verdergaand ingrijpen moeten worden bestreden. 

Bedacht moet worden dat regering en wetgever niet in staat zullen zijn
om ieder nieuw probleem op te lossen en dat  bedrijven, maatschappelijke
organisaties en burgers een groot vermogen hebben om zelf problemen aan
te pakken. Daarom ligt de verantwoordelijkheid voor de directe
leefomgeving in eerste instantie bij bewoners, lokale partijen en
gemeenten.

Uiteraard ziet het kabinet ook een rol voor de rijksoverheid op de
woningmarkt. Wonen is een eerste levensbehoefte, het legt een
substantieel beslag op het gezinsinkomen, verhuizen is duur en de
woningmarkt blijft een complexe markt met imperfecties. Ondersteuning en
bescherming voor wie dat echt nodig hebben, blijft derhalve een
noodzaak. Voor deze groep is er toegang tot de sociale huursector en kan
gebruik worden gemaakt van huurtoeslag. 

Het kabinet kiest zo voor een meer gerichte inzet van de rijksoverheid.
De taken van de rijksoverheid voor het woonbeleid spitsen zich toe op
het agenderen van nieuwe ontwikkelingen, het borgen van het basisniveau
in het wonen en het scheppen van randvoorwaarden voor een goede werking
van de woningmarkt en leefbaarheid. 

De rijksoverheid zoekt in het woonbeleid nadrukkelijk de samenwerking
met andere overheden en wil tot een heldere verdeling van (bestuurlijke)
taken en heldere verantwoordelijkheden komen. 

Het kabinet streeft naar meer evenwicht op de woningmarkt met meer
keuzemogelijkheden door een betere marktwerking en meer eigen
verantwoordelijkheid en zeggenschap bij bewoners. Dit vindt plaats tegen
de huidige achtergrond van een woningmarkt met weinig vertrouwen, sterk
teruggelopen transacties en weinig doorstroming. De gevolgen van de
financiële en economische crisis klinken nog sterk door op de
woningmarkt, wat ook consequenties heeft voor investeringen op plekken
waar deze niet vanzelf tot stand komen, zoals de aandachtswijken en de
krimpgebieden. Daarom vindt het kabinet het van belang om de
investeringscondities te verbeteren. Op de korte termijn is het herstel
van het vertrouwen op de woningmarkt een eerste vereiste. Voor de
langere termijn blijft de vraag op de woningmarkt robuust, omdat de
woningbehoefte nog steeds toeneemt. Tot 2020 komen er 500.000 tot
600.000 huishoudens bij die een woning wensen. Dit is een goede
randvoorwaarde voor herstel van de woningmarkt op langere termijn. 

De beleidsagenda in het kort

Het kabinet ziet als belangrijkste doelen op het gebied van bouwen en
wonen voor de komende jaren: 

Het verbeteren van de aansluiting tussen vraag en aanbod op de huur- en
koopmarkt

Inzet is een vrijere woningmarkt, met steun voor hen die het nodig
hebben. Dat leidt tot een betere aansluiting tussen vraag en aanbod en
een doelmatiger verdeling van de woonruimte. Mensen moeten makkelijker
stappen in hun wooncarrière kunnen zetten, zodat zij hun woonsituatie
kunnen aanpassen aan veranderende wensen en omstandigheden. Dit vereist
voldoende keuzemogelijkheden in de verschillende marktsegmenten en
voldoende mogelijkheden om door te stromen naar een gewenste woning. De
vraag van huishoudens is hierin leidend. Daarom wil het kabinet de
toegankelijkheid voor lagere inkomens borgen en aandacht geven aan de
vraag van middengroepen. De huisvestingstaak van woningcorporaties wordt
toegespitst op de doelgroep. In beginsel moeten mensen de mogelijkheid
hebben om te kiezen tussen huren of het kopen van een woning. Uit een
oogpunt van maatschappelijke betrokkenheid en stabiliteit is
eigenwoningbezit onder een breed deel van de bevolking wenselijk. Daarom
wordt de nog steeds groeiende vraag naar koopwoningen gefaciliteerd. Het
kabinet kiest verder voor een solide huur(prijs)beleid. Verder wordt het
‘scheefwonen’ aangepakt en wordt meer ruimte voor marktpartijen op
de huurmarkt gecreëerd. Tenslotte wordt het vertrouwen op de koopmarkt
versterkt door het handhaven van de hypotheekrenteaftrek.  Huurders van
een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een redelijke
prijs te kopen. 

Het verbeteren van de condities voor investeringen op de woningmarkt

De noodzaak voor innovatie in de bouwsector is groot. Door de
economische crisis werken traditionele verdienmodellen in de bouw niet
meer goed. Investeringen in nieuwbouw, maar ook de bestaande voorraad,
staan onder druk, terwijl er juist een stevige investeringsbehoefte
ligt. Als gevolg van demografische ontwikkelingen neemt het aantal
huishoudens dat een woning wenst tot 2020 naar verwachting nog met
tussen 500.000 en 600.000 toe. De hieruit voortvloeiende robuuste vraag
kan een motor zijn voor herstel en biedt de bouwsector perspectief en
vertrouwen voor de langere termijn. Daarnaast moet de bestaande
woningvoorraad worden verbeterd mede met het oog op vergrijzing en
extramuralisering in de zorg, energiezuinigheid en duurzaamheid. Het
realiseren van deze opgaven is primair de verantwoordelijkheid van de
bouwsector en lokale partijen. Het kabinet wil condities voor
investeringen in de bouw en innovaties in de bouwsector verbeteren. Ook
zorgt het kabinet voor meer ruimte voor woningbouw door middel van
kleinschalige, organische groei, gebiedsconcessies en (collectief)
particulier opdrachtgeverschap. De investeringen in de woningmarkt
dragen bij aan het versterken van de ruimtelijk-economische structuur
van Nederland. Daarmee is deze beleidsagenda ook ondersteunend aan de
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

Het verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in dorpen
en steden

Waar nodig moet de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in steden en
dorpen worden verbeterd. De kwaliteit van de woon- en leefomgeving wordt
sterk bepaald door de mate waarin burgers, daarin ondersteund door
lokale partijen, verantwoordelijk zijn voor hun wijk of buurt.
Burgerparticipatie vraagt om een herverdeling van taken en
verantwoordelijkheden tussen overheid, maatschappelijk middenveld,
bedrijven en bewoners. Het Rijk ondersteunt burgers en lokale partijen
in buurten en gebieden met grote of specifieke problemen, zoals
aandachtswijken en krimpregio’s. De verantwoordelijkheid voor de woon-
en leefomgeving komt dichter bij de burger te liggen. Er zit veel kracht
bij bedrijven, het maatschappelijk middenveld en mensen zelf om
problemen aan te pakken. 

 

Deze drie opgaven zijn onderling sterk verbonden. Zo is het voor een
structureel herstel van de bouwmarkt noodzakelijk dat het functioneren
van de woningmarkt wordt verbeterd en dat de maatschappelijk
noodzakelijke investeringen in de woon- en leefomgeving voortgang
vinden. 

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van deze notitie bevat een analyse van de huidige
ontwikkelingen en toekomstige uitdagingen op de woningmarkt. Hierbij
wordt ingegaan op demografie en woningbehoefte, de kwaliteit van de
woon- en leefomgeving, het functioneren van de woningmarkt en de
investeringsmogelijkheden. 

In de daaropvolgende hoofdstukken wordt de beleidsagenda uitgewerkt: het
verbeteren van de aansluiting tussen vraag en aanbod op de woningmarkt
(hoofdstuk 3), het verbeteren van condities voor investeringen op de
bouwmarkt (hoofdstuk 4) en het verbeteren van de kwaliteit van de woon-
en leefomgeving (hoofdstuk 5). Hoofdstuk 6 bevat het
uitvoeringsprogramma dat hierbij hoort.



Analyse woningmarkt

Met ruim een eeuw volkshuisvestingsbeleid is veel bereikt. De
woningtekorten zijn in grote delen van Nederland teruggebracht tot een
aanvaardbaar niveau en de kwaliteit van Nederlandse woningen is zeer
goed. De meeste Nederlanders zijn dan ook tevreden over hun woning (97
procent van de kopers, 81 procent van de huurders) en over hun
woonomgeving (84 procent). Door de hogere woonkwaliteit en de toenemende
‘huishoudensverdunning’ zijn huurders en eigenaar-bewoners door de
jaren heen structureel meer aan wonen gaan uitgeven. De afgelopen tien
jaar zijn de woonlasten echter vrijwel gestabiliseerd. Wel baart het
groeiende aandeel van de energielasten in de totale woonlasten zorgen. 

De maatschappelijke opgaven zijn in een eeuw tijd in omvang en aard
veranderd. In dit hoofdstuk worden een aantal ontwikkelingen geschetst
die een beeld geven van de opgaven voor het Woonbeleid voor de komende
jaren. 

2.1 Beschikbaarheid woningen: demografie en woningbehoefte

Huishoudensgroei

Het aantal huishoudens groeit in de komende dertig jaar van ruim 7,4
miljoen nu naar 8,0 miljoen in 2020 en circa 8,5 miljoen in 2040. Tot
2020 groeit het aantal huishoudens met 500.000 tot 600.000; dit kan tot
2040 oplopen tot ongeveer 1 miljoen. Dat betekent dat tot en met 2020
jaarlijks gemiddeld ruim 60.000 nieuwe woningen zouden moeten worden
toegevoegd aan de voorraad, nog los van de vervanging van woningen die
worden gesloopt. In de jaren na 2020 neemt naar verwachting de groei van
het aantal huishoudens af (tot 2040 jaarlijks gemiddeld 40.000). De
‘huishoudensverdunning’ neemt de komende jaren snel toe, vooral door
de vergrijzing. Het aantal eenpersoonshuishoudens groeit substantieel.
Nu is het aandeel eenpersoonshuishoudens nog 36 procent, per 2040 ligt
dat op circa 40 procent. 

Woningtekort: landelijk en regionaal

Het woningtekort is het verschil tussen de gewenste woningvoorraad (de
voorraad die nodig is om in de totale woningbehoefte te voorzien) en de
feitelijke voorraad. Het woningtekort is de afgelopen decennia sterk
afgenomen, naar een niveau van 1,7 procent in 2010, maar neemt de
komende jaren volgens de prognoses weer toe van 1,7% in 2010 tot 2,8% in
2020. Een aantal factoren verklaart deze toename van het woningtekort: 

Het aantal huishoudens neemt sterker toe dan eerder was aangenomen. Dit
is deels het gevolg van een hogere levensverwachting en deels van een
hoger (positief) migratiesaldo. 

In dezelfde tijd is de woningbouw afgenomen. Naar verwachting blijft de
woningproductie de komende jaren ook op een lager niveau. TNO gaat in de
lage variant van haar woningbouwprognoses uit van een gemiddelde
productie van circa 68.000 woningen per jaar, voor de periode 2010-2015.
Voor de periode na 2015 is een iets hoger productieniveau aangehouden
(circa 71.000 woningen per jaar). 

De afgelopen jaren, tot 2010, zijn meer woningen gesloopt dan in de
prognoses voorzien. Op dit moment neemt als gevolg de economische
tegenwind de sloop weer af tot 15.000. 

Een landelijk tekortcijfer heeft echter steeds minder zeggingskracht,
naarmate de regionale verschillen groter worden: met name de verhouding
tussen vraag en aanbod op regionale schaal is relevant. Nederland kent
qua woningbehoefte drie typen regio’s:

In gespannen (groei-)woningmarktgebieden zoals Amsterdam, Utrecht en
Amersfoort moet worden gebouwd voor de huishoudensgroei en het zoveel
mogelijk inlopen van bestaande woningtekorten. 

In delen van Limburg, Zeeland en Groningen is juist sprake van krimp.
Hier bestaat geen uitbreidingsopgave, maar een herstructureringsopgave.
Naast het slopen van woningen is vooral een kwalitatieve opgave aan de
orde, die gelijk oploopt met de veranderende samenstelling van de
bevolking (leeftijd en inkomen). 

Naast gespannen woningmarktgebieden en krimpregio’s zijn er veel
regio’s in Nederland waar de woningmarkt momenteel relatief ontspannen
is. De langere termijnontwikkeling in deze gebieden is moeilijk in te
schatten. Uit de Ruimtelijke Verkenningen blijkt dat de onzekerheid rond
krimp en groei fors toeneemt. 

Uit de Primos-prognose 2009 blijkt dat het woningtekort momenteel
geconcentreerd is in een beperkt aantal regio’s in Nederland, met name
in het noordelijke deel van de Randstad (Noord-Holland, Utrecht, figuur
2.1). Daar moet de woningvoorraad het meest toenemen. In deze gebieden
werden vóór de economische crisis al tekorten gemeten die hoger lagen
dan 2,5 procent. De nieuwe CBS huishoudenprognose laat een sterkere
groei van het aantal huishoudens zien. Dit, in combinatie met lagere
verwachtingen ten aanzien van de woningbouw, zal er toe leiden dat de
tekorten in de komende tien jaar in de noordelijke Randstad naar meer
dan 5 procent groeien. 

Figuur 2.1: Woningtekort per WGR-gebied per 1 januari 2010. 

Bron: Primos 2011 (concept)

De woningbehoefte van ouderen 

De bevolking van Nederland vergrijst. Het aantal mensen ouder dan 65
jaar neemt snel toe, terwijl het aantal mensen tussen 35 en 55 snel
afneemt. De mate van vergrijzing verschilt sterk tussen regio’s en
gemeenten. Buiten de Randstad en de steden is de vergrijzing in 2008 al
aanzienlijk groter dan daarbinnen. Waar Nederland over de hele linie de
komende twintig jaar in sterke mate vergrijst, is alleen in de grotere
steden sprake van een beperkte vergrijzing. 

Figuur 2.2: Ruimtelijke verschillen in vergrijzing

Percentage huishoudens 65 jaar en ouder in 2008 en 2030

Bron: Primos, 2009

Vergrijzing raakt de woningmarkt op drie manieren: het eerste gevolg
betreft de toenemende vraag naar voor ouderen geschikte woningen. Het
tweede gevolg van vergrijzing schuilt in de effecten voor de
verhuisdynamiek. De toename van het aandeel ouderen en de afname van het
aandeel jongeren leidt ertoe dat er minder behoefte is aan verhuizen en
er minder wordt verhuisd. De toename van het eigen woningbezit versterkt
deze trend. Op de langere termijn neemt de dynamiek weer toe. Vanaf 2020
– als de kopgroep van de babyboomgeneratie 75 jaar wordt – neemt de
uitstroom uit de woningmarkt toe, evenals de dynamiek op de woningmarkt.


Het derde gevolg van vergrijzing is dat er een grotere vraag naar zorg
ontstaat van zelfstandig wonende ouderen in reguliere woningen. Dan gaat
het niet alleen om beperkte zorg, maar ook steeds vaker om zwaardere
zorgpakketten. 

2.2 De kwaliteit van de woon- en leefomgeving

Sinds de jaren negentig is de omgevingskwaliteit van de woning steeds
belangrijker geworden in het publieke debat en het woonbeleid. Bij de
kwaliteit van het wonen gaat het niet alleen over een goede en
betaalbare woning, maar ook om de openbare ruimte, het
voorzieningenniveau, de veiligheid, de mensen in de buurt. De kwaliteit
van de woon- en leefomgeving wordt bepaald door de mate waarin deze
aansluit bij de eisen en wensen van de bewoners. Daarmee komt de burger
zelf meer centraal te staan. 

In het onderzoek van het SCP “Wonen, wijken & interventies”, juni
2011, wordt over de ontwikkeling in de 40 wijken over de periode
1999-2008 (dus voor de effectieve  start van het krachtwijkenbeleid)
geconstateerd dat :

Herstructurering en verkoop van huurwoningen effectief hebben
bijgedragen aan de verbetering van de leefbaarheid en veiligheid in
buurten en wijken,

De positie van de 40 wijken in de periode 1999-2008 in
sociaal-economisch opzicht nauwelijks veranderd is, ondanks de
“verkleuring” van deze wijken. De autochtone middenklasse trekt weg
en er vestigen zich meer huishoudens behorende tot de niet-westerse
middenklasse. Deze middenklasse is over het algemeen redelijk tevreden
met de wijk. 

Uit de Leefbaarometer (meting 2010) blijkt dat de leefbaarheid in de
aandachtswijken zich in de periode 2008-2010 beter heeft ontwikkeld dan
andere wijken. 

Tevens blijkt uit de Leefbaarometer dat  het aantal mensen dat in een
zeer slechte tot matige buurt woont, is gedaald van 1,4 miljoen in 1998
naar iets minder dan 900.000 nu. De afgelopen jaren is dit aantal
stabiel, ondanks de crisis. Ook het WoonOnderzoek Nederland (WoON 2009)
bevestigt dat er vooruitgang is geboekt. Steeds meer bewoners ervaren
een positieve ontwikkeling van hun buurt. Het sterkst zichtbaar is dat
in de 40 aandachtswijken. 

De samenhangende gebiedsgerichte inzet via de Wijkenaanpak en het
Grotestedenbeleid hebben bijgedragen aan deze verbetering van de
leefbaarheid. In de afgelopen tien jaar is veel geïnvesteerd in de
leefbaarheid in Nederlandse wijken en buurten. Corporaties hebben in
2008 en 2009 jaarlijks zo’n 800 tot 900 miljoen euro in de 40 wijken
geïnvesteerd. Dat was bijna een kwart van de totale
investeringsinspanning van corporaties in die jaren. 

Door de economische recessie en de daarmee gepaard gaande bezuinigingen
zullen de investeringsmogelijkheden van gemeenten en woningcorporaties
de komende jaren afnemen. De woningcorporaties verwachten voor de
periode 2010-2014 sterk dalende leefbaarheidsuitgaven in de fysieke
sfeer. Ook bij de gemeenten wordt gezocht naar besparingen. De lokale
partijen moeten dan ook zoeken naar efficiëntere manieren van werken.

Figuur 2.3: Ontwikkeling leefbaarheid aandachtswijken en andere wijken,
1998-2010

Bron: Leefbaarometer, 2010

2.3 Functioneren van de woningmarkt 

In de afgelopen jaren is in verschillende rapporten en adviezen
(SER-Commissie, CPB, Heroverweging, VROM-raad) geconcludeerd dat de
woningmarkt niet goed werkt. Door een verstoorde marktwerking hebben
mensen weinig keuzemogelijkheden om stappen te zetten in hun
wooncarrière. Er zijn veel belemmeringen om te verhuizen in Nederland.
Waar er in de huur sprake is van een forse overstap tussen de
gereguleerde sector en de vrije sector, vormt in de koopsector de
overdrachtsbelasting een belemmering. Huurregulering zorgt in
schaarsteregio’s voor kunstmatig lage huurprijzen. Mede hierdoor is de
vraag groter dan het aanbod. Dit leidt tot belemmeringen voor
bijvoorbeeld verpleegsters, politieagenten, ICT-ers en leraren die
willen verhuizen. 

Hierdoor is er onvoldoende doorstroming van sociale huurwoningen naar
duurdere huurwoningen en koopwoningen. In combinatie met de situatie dat
sociale huurwoningen ook aan midden- en hogere inkomens werden
toegewezen, zijn scheefwonen en daarmee lange wachtlijsten in de sociale
sector ontstaan. De woningmarkt valt nu in feite uiteen in twee
segmenten: de vrije koopmarkt en de sociale, gereguleerde, huurmarkt.
Een volwaardig middensegment in de huursector is onvoldoende voorhanden.
Dit beperkt de mogelijkheden van mensen om zich aan de veranderende
omstandigheden aan te passen, ook op de arbeidsmarkt.

Keuzemogelijkheden en doorstroming in de huursector 

Ons land kent een zeer omvangrijke gereguleerde huursector (circa 2,6
miljoen woningen), grotendeels in bezit en beheer van woningcorporaties.
Een betaalbare huursector is nodig om diegenen die niet zelfstandig in
hun woonruimte kunnen voorzien te beschermen tegen te hoge lasten. Het
huurbeleid voor gereguleerde woningen draagt bij aan het beheersbaar
houden van deze woonlasten. Omdat inkomensstijging ná het moment van
woningtoewijzing geen gevolgen heeft voor de zittende huurder, wonen in
de sociale huur zowel lagere als ook midden- en hogere inkomens. Wel
kunnen huren bij mutatie worden opgetrokken. Van deze combinatie gaat
een negatieve prikkel uit op verhuizen binnen de huursector. Dit leidt
tot scheefwonen.

Voor de midden en hogere inkomens in de huursector is het, vooral in
gebieden met schaarste, lastig om een volgende stap in de wooncarrière
te zetten. De sprong naar de koop is groot, vooral voor middeninkomens.
Zij krijgen de woning moeilijker gefinancierd. Verder is de overstap
vaak onaantrekkelijk omdat de prijs/kwaliteit-verhouding van een
koopwoning in schaarstegebieden soms niet opweegt tegen die van een
sociale huurwoning. Verhuizen naar een andere huurwoning buiten de
sociale huur is eveneens niet erg aantrekkelijk. De beperkte extra
woonkwaliteit die men bij verhuizing krijgt weegt dan niet op tegen de
hogere huren.

Wanneer midden- en hogere inkomens in een sociale huurwoning blijven
wonen, terwijl ze met hun huidige inkomen eigenlijk niet (meer) tot de
doelgroep van de sociale huursector behoren, is er sprake van
‘scheefwonen’. Met name in schaarstegebieden beperkt scheefwonen de
toegankelijkheid van de betaalbare voorraad voor lagere inkomens.
Belangrijke gevolgen hiervan zijn dat er langere wachtlijsten ontstaan,
en er tegelijkertijd een grotere sociale voorraad is dan feitelijk
noodzakelijk is. Scheefwonen is niet verboden, aangezien het inkomen
alleen bij toewijzing wordt getoetst. Doordat midden- en hogere inkomens
in de sociale huur blijven wonen, ontstaan wachttijden voor lagere
inkomens die wel zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Een
wachttijd van enkele jaren is in schaarstegebieden niet ongebruikelijk.
Dit terwijl de totale gereguleerde huurvoorraad (2,6 miljoen woningen)
ruim groter is dan de doelgroep in de huursector (1,9 miljoen
huishoudens). Deze situatie leidt niet alleen tot verdringing van lagere


inkomens, maar legt ook een groter beslag op het maatschappelijk
vermogen doordat meer onrendabele investeringen noodzakelijk zijn. 

Tabel 2.1: Verdeling inkomensgroepen totale huursector 2009 (miljoenen)

 

tot €33.416

€33.614 tot €43.000

€43.000+

Totaal 

corporaties 

1,61

0,36

0,39

2,36

particuliere verhuur

0,3

0,09

0,13

0,52

totaal 

1,91

0,45

0,52

2,88

Bron: WoON 2009



Aanbod: ontwikkeling middensegment in de huursector

Het aanbod in de huursector wordt gedomineerd door de corporaties met 80
procent van alle huurwoningen. Er zijn relatief weinig duurdere
huurwoningen waarnaar huishoudens met een wat hoger inkomen vanuit de
sociale sector kunnen doorstromen. Commerciële partijen kunnen
onvoldoende concurreren met de (veel) lagere prijzen die door
corporaties worden gevraagd. Corporaties bieden soms woningen aan onder
de € 650, of soms zelfs onder de € 550 huur, die qua kwaliteit
tussen de €700 en €900 huur zouden kunnen opbrengen. Het aandeel van
de commerciële huursector in de voorraad neemt dan ook al jarenlang
structureel af. Dit ligt met name aan het feit dat er sprake is van een
‘value gap’ die is ontstaan door aan de ene kant de opwaartse druk
op de prijzen in de koopsector door de fiscale aftrek en aan de andere
kant de neerwaartse druk op de prijzen in de huursector als gevolg van
huurprijsregulering. Commerciële verhuurders richten zich daarom vooral
op het dure huursegment, waar maar een beperkte vraag naar is.

Hierdoor mist de woonladder een paar treden, waardoor mensen moeilijk
wooncarrière kunnen maken. Het alternatief voor de sociale huurwoning
in schaarstegebieden is al snel een erg dure huurwoning, of een
koopwoning die veelal moeilijk te financieren is gelet op het inkomen
van huishoudens. 

Potentiële vraag naar een middensegment in de huur

Met de Europese Commissie is afgesproken dat woningcorporaties per 1
januari 2011 90 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen moeten
toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen onder € 33.614.
Het scheefwonen zal hierdoor geleidelijk verminderen, waardoor de
beschikbaarheid van goedkopere huurwoningen voor huishoudens met een
inkomen tot € 33.614 toeneemt. De huishoudens met een hoger inkomen,
die niet meer in de sociale huursector terecht kunnen, zullen elders een
woning proberen te vinden. Die vraag zal naar verwachting voor een
aanzienlijk deel zijn gericht op goedkope koopwoningen en de middeldure
huurwoningen. De komende jaren moet duidelijk worden in hoeverre deze
huishoudens voldoende te kiezen hebben op de woningmarkt. 

Daarnaast wordt de potentiële vraag naar een middensegment ook gevoed
door een aantal andere ontwikkelingen. Ten eerste is – met name in een
aantal gespannen regio’s – sprake van lange wachtlijsten. Ten tweede
zijn de mogelijkheden voor huishoudens met een inkomen tot € 43.000 om
een woning te kopen verminderd, zeker in woningmarkten met hoge
koopprijzen. De vanuit risico-overwegingen noodzakelijke aanscherping
van de regels voor hypotheekverstrekking en de jaarlijkse aanpassing van
de NHG-normen aan de koopkrachtontwikkeling leiden tot een beperking van
het aantal woningen dat financieel bereikbaar is. Het aanbod van
woningen in dit segment (€ 130.000-€175.000) is in gewilde
woningmarkten beperkt, zeker waar het gezinswoningen betreft. Tenslotte
geeft een deel van het toenemende aantal ouderen en mobiele jongeren de
voorkeur aan een woning in het middensegment in de huursector. Voor een
deel van de ouderen biedt huren de mogelijkheid om de overwaarde in de
eigen woning te verzilveren. Voor jongeren is met name de flexibiliteit
van huren belangrijk. Zeker onder de huidige marktomstandigheden kan het
voor hen moeilijk zijn om de kosten koper van de woning terug te
verdienen. In totaal gaat het voor het middensegment huur in de periode
tot 2020 om een potentiële toename van de vraag van circa 300.000
huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000. 

Starters: motor in de huidige markt

Onder de huidige marktomstandigheden zijn startende huizenkopers van
groot belang voor het op gang houden van de koopwoningmarkt. Voorheen
zorgde het bijbouwen van dure woningen voor doorstroming en
verhuisketens. Nu willen huizenbezitters echter eerst hun eigen woning
verkopen. Koopstarters hebben een belangrijk voordeel: zij hoeven geen
woning te verkopen alvorens te verhuizen. Daarnaast kunnen starters door
de crisis profiteren van lagere prijzen. De mate waarin men kan slagen
op de koopmarkt is niet alleen van belang om de koopmarkt op gang te
houden, maar ook om de doorstroming tussen de huur- en koopsector en
binnen de huursector te bevorderen. Dit is daarmee van belang voor een
goede werking van de woningmarkt als geheel. 

Koopsector: maatschappelijke voordelen, maar ook risico’s

Nederland telt nu ruim zeven miljoen woningen. De woningvoorraad is de
afgelopen decennia sterk van eigendomsverhouding veranderd. Waren er in
de jaren vijftig nog relatief weinig koopwoningen (circa 29 procent),
inmiddels is dat aandeel opgelopen tot 58 procent. Hoewel er in 2009 en
2010 door de economische crisis uitstelgedrag is opgetreden bij de vraag
naar koopwoningen, is er geen sprake van afstel. Op basis van de
voorkeuren van de bewoners zal het aandeel eigen woningen de komende
decennia nog verder stijgen tot een niveau van circa 65 procent in 2030.
Daarmee zal het eigen woningbezit in Nederland in de buurt van het
niveau van veel andere Europese landen komen. 

Eigenwoningbezit geeft bewoners de vrijheid om de woning naar eigen
inzicht in te richten en aan te passen aan veranderende woonwensen.
Daarnaast draagt een eigen woning bij aan het opbouwen van eigen
vermogen en meer zelfredzaamheid. Gezien de toekomstige financiering van
zorg en pensioen zijn dat belangrijke kwesties. Mensen kunnen een
bepaald gevoel van trots en een sociaaleconomische status ontlenen aan
een eigen woning. Eigenwoningbezit kent ook voordelen voor de
leefbaarheid in buurten en wijken. Waardebehoud- of vermeerdering is
namelijk een gezamenlijk belang van woningeigenaren in de buurt. Ze
zoeken elkaar op om de kwaliteit van de woonomgeving te behouden, dan
wel te verbeteren. Ook kan het toevoegen van koopwoningen in wijken met
veel sociale huurwoningen, door verkoop of nieuwbouw, een stimulans
betekenen voor de leefbaarheid. Meer eigenwoningbezit biedt in deze
wijken kansen om middengroepen voor de wijk te behouden, wat een
positieve invloed kan hebben op de leefbaarheid. 

Aan het bevorderen van eigen woningbezit voor middeninkomens kleven
echter ook risico’s, zoals te hoge leningen voor de financiering van
een eigen woning. Maar er zijn ook betaalbaarheidrisico’s,
vermogensrisico’s en onderhoudsrisico’s. In sommige situaties kunnen
eigenaren vanwege inkomensdaling (bijvoorbeeld door scheiding) of een
lastenstijging hun maandelijkse lasten niet meer opbrengen of
onvoldoende reserveren voor noodzakelijk onderhoud. Vermogensrisico
betekent dat mensen door waardedaling van hun woning bij verkoop met een
restschuld blijven zitten. Huizenkopers krijgen verder te maken met
overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting maakt verkooptransacties
duurder en leidt tot een hogere hypotheekschuld omdat deze vaak wordt
meegefinancierd. Eigenaren zijn afhankelijk van de waardeontwikkeling
van de woning om deze extra kosten terug te verdienen en, zonder
vermogensverlies, naar een volgende woning te kunnen verhuizen. Vanuit
een economisch perspectief belemmert de overdrachtsbelasting de
doorstroming op de woningmarkt en verstoort daarmee de allocatie en
flexibiliteit op de woning- en arbeidsmarkt. Dit kan met name
belemmerend zijn in de huidige stagnerende woningmarkt.

  

De financiering en de risico’s op de koopmarkt zijn veelvuldig
onderwerp van discussie. De hypotheekschulden in Nederland zijn relatief
hoog, omdat de woning hier voor meer dan 100 procent hypothecair
gefinancierd kan worden en ook (volledig) aflossingsvrije hypotheken
waren toegestaan. Per 1 augustus 2011 zal een hypothecaire schuld maar
voor 50% aflossingsvrij kunnen zijn. Toch zijn de problemen met
hypotheken door de economische crisis in ons land relatief beperkt
gebleven. Het aantal gedwongen verkopen is laag en het beroep op de
achtervang van de NHG is beperkt. Dit komt doordat het Nederlandse
systeem ook verschillende dempende mechanismen en waarborgen kent,
waaronder lange rentevaste periodes voor hypotheken. Ook de fiscale
voorzieningen voor het eigenwoningbezit hebben een stabiliserend effect
doordat zij de toegankelijkheid en de doorstroming op de koopmarkt
vergroten. Deze instrumenten zorgen ervoor dat bij een prijsdaling de
‘landing’ minder hard is en er geen ongewenste prijsschokken
optreden. Met name het behoud van de hypotheekrenteaftrek speelt een
belangrijke rol bij het vertrouwen in de woningmarkt.

Woonlasten

Waar huurders in 2009 gemiddeld 23 procent van hun besteedbare inkomen
betaalden aan vaste huuruitgaven, gaven kopers gemiddeld 16 procent uit
aan hypotheeklasten (rente en aflossing). Dit verschil wordt veroorzaakt
doordat in de huursector relatief veel lagere inkomens wonen en in de
koopsector relatief veel hogere inkomens. Hierdoor valt de gemiddelde
netto huurquote hoger uit dan de gemiddelde netto koopquote (de quote
wordt immers mede bepaald door het inkomen), maar dit zegt op zichzelf
niets over de verhouding tussen huur- en kooplasten in absolute zin.
Daarvoor is het beter om de lasten van een huishouden met een bepaald
inkomen in de huursector te vergelijken met de lasten van een huishouden
met een vergelijkbaar inkomen in de koopsector. Figuur 2.4 geeft de
woonquote naar inkomensdeciel weer in de huur- en koopsector. Uit deze
gegevens kan worden geconcludeerd dat huurders en kopers met een
vergelijkbaar inkomen gemiddeld genomen een even groot deel van hun
inkomen betalen aan woonlasten. Hierbij moet in aanmerking worden
genomen dat kopers enerzijds vermogen kunnen opbouwen, maar dat zij
anderzijds te maken hebben grotere risico’s en kosten van onderhoud.

Figuur 2.4: Netto woonquote naar inkomensdeciel, eigendom en recent
verhuisd (2009)

Bron: WoON, 2009

De netto huurquote (de quote na huurtoeslag, exclusief bijkomende
lasten) in Nederland ligt met ongeveer 25 procent ongeveer op het
gemiddelde van de landen in Noordwest-Europa. Als de netto woonquote in
de huursector wordt bekeken (de quote na huurtoeslag, inclusief
bijkomende lasten), komt Nederland op een derde plaats, na België en
het Verenigd Koninkrijk. Deze hoge positie heeft te maken met de
ontwikkeling van de bijkomende lasten, met name de genoemde
energielasten. Verder wordt het beeld vertekend doordat in de
Nederlandse huursector relatief meer lagere inkomens wonen dan in andere
Europese landen. Een indicatie voor de betaalbaarheid van lagere
inkomens wordt gegeven door de netto woonlastenquotes van de laagste
inkomensgroep (het laagste inkomensquintiel), aangezien deze huishoudens
in alle landen merendeels in de huursector wonen. Deze quote ligt in
Nederland vergeleken met andere landen op een gemiddeld niveau.  

Ruimtelijk beleid

Onvoldoende ruimte voor woningbouw vormt een belangrijk obstakel voor
een goed functioneren van de woningmarkt. De mogelijkheden voor
investeringen in de (woning)bouw zijn sterk afhankelijk van het
ruimtelijk beleid. Sinds de jaren zestig lag de nadruk op een sterk
centraal gestuurde concentratie van de verstedelijking binnen strikte
begrenzingen, maar in de loop der tijd kwam er meer aandacht voor
flexibiliteit en maatwerk. Met de nota Ruimte heeft het Rijk een eerste
stap gezet om de verantwoordelijkheden voor de ruimtelijke ordening voor
een aanzienlijk deel te decentraliseren naar de provincies en gemeenten.
Het Rijk focust op gebieden en netwerken die van nationaal belang worden
geacht. Nog steeds wordt ingezet op geconcentreerde verstedelijking,
maar aan gemeenten wordt meer vrijheid geboden om, in onderlinge
afstemming, te bouwen voor de eigen bevolkingsgroei, ook waar het
kwetsbare gebieden betrof. In het licht van de investeringsopgaven op de
woningmarkt is op dit terrein een aantal vervolgstappen nodig, om meer
ruimte te geven aan kleinschalige woningbouwlocaties en de organische
groei van dorpen en steden. Met de Structuurvisie Infrastructuur en
Ruimte van dit kabinet worden verdere stappen gezet, waardoor de werking
van de woningmarkt verder kan verbeteren. Zo laat het Rijk afspraken
over verstedelijking, groene ruimte en landschappen over aan de
provincies en gemeenten. Ook krijgen gemeenten meer ruimte voor
kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die
aansluiten bij de woonwensen van mensen.

2.4 Investeren in de woningbouw

Woningbouw hard getroffen door de crisis

De crisis heeft de woningbouw met vertraging hard geraakt. De vraag naar
koopwoningen is sterk teruggevallen. Financiers zijn terughoudender
geworden, met name voor de bouw van nieuwe koopwoningen. Om projecten te
laten starten, moet een groter deel van de woningen verkocht zijn dan
voor de crisis. Ook verkoop van woningen door corporaties is door de
crisis teruggelopen en daarmee hun financieringsruimte voor
investeringen. Voor gemeentelijke grondbedrijven is door het wegvallen
van de vraag naar nieuwe kantoren een belangrijke pijler weggevallen
onder de financiering van gebiedsontwikkelingen en woningbouwprojecten.
Een en ander heeft er toe geleid dat de investeringen in de woningbouw
– met name in de bouw van nieuwe koopwoningen – inmiddels met circa
30 procent zijn verminderd. In 2010 werden in totaal nog maar 56.000
woningen gereed gemeld (zie tabel 2.2). 



Tabel 2.2: totale woningbouwproductie inclusief productie anderszins

	2005	2006	2007	2008	2009	2010

Gereedgemeld	67.016	72.382	80.193	78.882	82.932	55.999

waarvan koop	50.116	52.166	57.429	55.101	57.468	34.569

waarvan huur	16.900	20.216	22.764	23.781	25.464	21.430

Prod. Anders	7.354	7.288	7.344	7.214	6.948	6.004

Totaal	74.370	79.670	87.537	86.096	89.880	62.003

Bron: CBS

De bij woningbouw betrokken partijen passen hun plannen en ambities aan
de veranderde marktomstandigheden aan. Marktpartijen, woningcorporaties
en gemeenten moeten afboeken op in prijs gedaalde grond- en
vastgoedposities. Zo moeten volgens een onderzoek van Deloitte alleen al
gemeenten in totaal circa € 2,4 miljard afboeken op grondposities. Dit
trekt een wissel op de investeringsmogelijkheden in de woon- en
leefomgeving door gemeenten. Volgens het Centraal Fonds voor de
Volkshuisvesting moet rekening worden gehouden met een afname van
investeringen van corporaties met 9 procent in de periode 2010 – 2014.
Ondanks een afname van de solvabiliteit van 33 procent in 2006 naar 29
procent in 2009 is de solvabiliteit van de corporatiesector overigens
nog steeds gezond.

Perspectieven op korte en op langere termijn

De economie als geheel lijkt momenteel voorzichtig op te krabbelen. Voor
2011 en 2012 wordt door het Centraal Planbureau een economische groei
voorspeld van respectievelijk 2 en 1,75 procent. De situatie in de bouw
is daarentegen nog fragiel. Het vertrouwen in de koopmarkt is in de
afgelopen decennia nog nimmer zo laag geweest en het aantal transacties
is sterk afgenomen. Tegelijkertijd zal de demografische ontwikkeling
leiden tot een toenemende woningbehoefte, waardoor op de langere termijn
de woningbehoefte weer zal aantrekken. 

De vraag of de investeringen in de woningbouw c.q. de
woningbouwproductie in 2010 het dieptepunt hebben bereikt, of nog verder
kunnen terugvallen, wordt wisselend beantwoord. Onderzoekers van onder
andere het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en TNO gaan ervan uit
dat de investeringen niet verder terugvallen. TNO voorspelt een
productie tussen 61.000 en 63.000 woningen in 2011; EIB voorspelt een
productie van 64.000 woningen (aantallen exclusief productie
anderszins). Marktpartijen, corporaties en medeoverheden zijn
aanmerkelijk minder optimistisch. Zo verwacht de Nederlandse Vereniging
van Makelaars (NVM) in 2011 een forse daling van de verkopen van
bestaande woningen. Verder geven de vraagindicatoren nog weinig
aanleiding tot optimisme. Hoewel het consumentenvertrouwen in algemene
zin zich enigszins herstelt, laat de vertrouwensindicator voor de
woningmarkt nog steeds een dalende trend zien. Zittende
eigenaar-bewoners wachten met het kopen van een nieuwe woning tot zij
hun oude woning hebben verkocht. De prijsindex van bestaande
koopwoningen lag medio 2011 8 procent onder het (top)niveau van augustus
2008.

Bij dit alles staat vast dat zich de komende jaren op het gebied van de
woningbouw juist een forse investeringsbehoefte aandient. Deze is eerder
in dit hoofdstuk beschreven. Adequaat inspelen op deze behoefte zal
nieuwe kansen scheppen voor vragers en aanbieders in de woningmarkt.
Deze behoefte zal wel moeten worden gerealiseerd onder sterk gewijzigde,
complexere omstandigheden.

Naast de conjuncturele ontwikkelingen op de korte termijn is er namelijk
ook sprake van ontwikkelingen die een structureel karakter hebben, en
die andere eisen stellen aan de bouwmarkt. Deze hangen in sterke mate
samen met demografische en economische veranderingen op de woningmarkt,
en de structurele effecten van de crisis. 

De economische crisis heeft laten zien dat de groei op de woningmarkt
zijn grenzen kent, en heeft geleid tot veranderde risicopercepties bij
consumenten, geldverstrekkers en investeerders. Dit kan een dempend
effect hebben op de waardeontwikkeling van vastgoed. De regionale
verschillen worden daarbij steeds groter. In bepaalde regio’s zal de
kwantitatieve vraag, vanwege de huishoudensgroei, in de toekomst weer
fors toenemen, terwijl in andere gebieden juist sprake zal zijn van
ontspanning of krimp, met een stagnerende of afnemende
uitbreidingsbehoefte en verhuisdynamiek als gevolg. Zo zal een positieve
waardeontwikkeling van grond- en huizen niet langer altijd en overal
vanzelfsprekend zijn. In sommige regio’s zal waardedaling zelfs
onvermijdelijk zijn. Mede daardoor zal de relatief ruimhartige en
soepele financiering van bouwprojecten die voor de crisis gebruikelijk
was, ook gelet op de aangescherpte risiconormering voor financiers, in
bepaalde gebieden niet meer terugkeren. Ten slotte zal de komende
decennia langzamerhand het accent op uitbreidingsnieuwbouw afnemen, en
de focus op vervanging en renovatie, onderhoud, verduurzaming en
energiebesparing toenemen.

Figuur 2.5: Vertrouwensindexen 2005-juni 2011

Bron: CBS, VEH/TUDelft-OTB 

Energiebesparing en woonlasten

Het aandeel bijkomende lasten als onderdeel van de totale woonlasten
neemt toe. In de huursector steeg het percentage bijkomende lasten van
29 procent in 2002 naar 36 procent in 2009; in de koopsector steeg dit
aandeel van 30 procent in 2002 naar 40 procent in 2009. Deze toename
werd hoofdzakelijk veroorzaakt door een sterke toename van de
energielasten, die weer het gevolg is van een sterke stijging van de
energieprijzen. 

Energiebesparing is daarom belangrijk voor de betaalbaarheid van het
wonen. De energieprijzen stegen in de periode 1994-2009 reëel met 80
procent, terwijl de basishuur in dezelfde periode maar reëel met 15
procent omhoog ging. Inmiddels bedragen de energielasten ruim een kwart
van de totale woonlasten (26 procent in 2009). Het is waarschijnlijk dat
de energieprijzen in de toekomst verder stijgen. De ontwikkeling van de
bijkomende woonlasten maakt daarom de noodzaak voor investeringen in
energiebesparing groter. Met het oog op de stijgende energieprijzen
worden investeringen in energiebesparing in woningen niet alleen
noodzakelijk maar ook eerder rendabel omdat de terugverdientijd korter
wordt. 

2.5 Conclusie: de maatschappelijke uitdagingen

In de voorgaande analyse zijn diverse ontwikkelingen op het gebied van
de woningmarkt, bouwmarkt en de woon- en leefomgeving aan de orde
geweest. Hieronder vatten we de belangrijkste maatschappelijke
uitdagingen samen.

Om mensen meer kansen te bieden om hun voorkeuren op de woningmarkt te
realiseren is het belangrijk dat men kleine stappen in de wooncarrière
kan zetten. Met name in gespannen woningmarktgebieden, zijn er
onvoldoende mogelijkheden voor lagere en middeninkomens om te verhuizen
naar een woning die bij ze past. Ook voor de toekomst blijft het
belangrijk de aansluiting tussen vraag en aanbod op de woningmarkt te
verbeteren. Dit leidt tot de volgende uitdagingen:

De doorstroming en keuzemogelijkheden op de woningmarkt verbeteren.

Ruimte bieden voor de potentiële vraag naar een middensegment in de
huursector.

Vertrouwen in de koopmarkt versterken. 

De toegankelijkheid van de koopwoningmarkt borgen.

Voor de komende decennia ligt er een forse investeringsvraag:

Uitbreiding van de woningvoorraad met 500.000 tot 600.000 woningen in de
komende tien jaar is gewenst om aan de woningbehoefte te kunnen voldoen.
De verwachte huishoudensgroei bedraagt tot 2040 circa 1 miljoen.

Tegelijkertijd nemen de regionale verschillen toe: er zijn gebieden waar
nog een (zeer) forse woningbouwopgave ligt, gebieden waar het aantal
huishoudens krimpt en geen uitbreiding gewenst is en gebieden die nu nog
groeien, maar op termijn waarschijnlijk krimpen. Hier moet nieuwbouw
zorgvuldig en gericht plaatsvinden. 

Investeringen in nieuwbouw en de bestaande woningvoorraad zijn gewenst
om aan de groeiende vraag van ouderen (en mensen met beperkingen) naar
geschikte woningen (met en zonder zorg) te voldoen. 

Om de stijgende energielasten te beheersen en uit oogpunt van het milieu
zijn aanzienlijke investeringen nodig in de energiezuinigheid en
duurzaamheid van nieuwe en bestaande woningen.

Door de economische crisis zijn de investeringen en het aantal
transacties op de woningmarkt de afgelopen jaren sterk gedaald. De
koopwoningenmarkt heeft op dit moment te maken met een sterk gedaald
consumentenvertrouwen. Vooral onder doorstromers is er sprake van
vraaguitstel, maar niet van afstel. Er is onzekerheid over economische
en financiële vooruitzichten en een lager vertrouwen bij financiers.
Dit leidt tot belemmeringen voor investeringen in de (woning)bouw via de
traditionele verdienmodellen, waarbij groeiverwachtingen de katalysator
waren. Nieuwe verdienmodellen zijn noodzakelijk. Er ligt met name een
opgave voor de sector zelf om te vernieuwen en te investeren in het
innovatief en adaptief vermogen. 

Alle partijen op de woningmarkt, bouwmarkt en in de woon- en
leefomgeving hebben een verantwoordelijkheid voor de aanpak van deze
maatschappelijke uitdagingen.



3. Verbeteren van de aansluiting tussen vraag en aanbod

Het kabinet wil de komende jaren de aansluiting tussen vraag en aanbod
op de woningmarkt verbeteren. Daarvoor wil het belemmeringen wegnemen en
de marktordening aanpassen. Langs drie lijnen worden stappen gezet om
dit doel te bereiken:

Versterken van het vertrouwen in de koopmarkt en het beperken van
financiële risico’s in de koopsector. Tevens krijgen huurders van een
corporatiewoning het recht hun woning tegen een redelijke prijs te
kopen. 

Naar een betere werking van de huurmarkt.

Duidelijkheid over de taken en ‘governance’ van de corporaties.

3.1 Versterken van het  vertrouwen in de koopmarkt

In een goed functionerende markt sluit het woningaanbod aan op de vraag.
Er is al jaren sprake van een toenemende vraag naar eigen woningen. Als
voor deze vraag voldoende aanbod wordt gerealiseerd, groeit naar
verwachting het eigenwoningbezit van 58 procent nu naar zo’n 65
procent in 2030. Het kabinet vindt het belangrijk om tegemoet te komen
aan deze koopwens. Eigenwoningbezit geeft de vrijheid om de woning naar
eigen inzicht in te richten en aan te passen, draagt bij aan het
opbouwen van eigen vermogen en daarmee aan zelfredzaamheid van burgers
en beïnvloedt in positieve zin de betrokkenheid bij de woonomgeving en
de leefbaarheid van buurten en wijken.

Het kabinet wil het eigenwoningbezit structureel bevorderen, maar met
verantwoorde risico’s voor burgers, financiële instellingen en
overheid. De kunst is het vinden van een goede balans tussen eigen
verantwoordelijkheid aan de ene kant en het beperken van risico’s aan
de andere kant.De omstandigheden waaronder deze ambitie gestalte krijgt
zijn niet gunstig. De gevolgen van de economische crisis voor de
woningmarkt en met name voor de koopsector zijn groot. Het vertrouwen in
de koopmarkt daalt nog steeds. Het aantal transacties op de koopmarkt is
sterk afgenomen. 

Zekerheid over handhaving van de hypotheekrenteaftrek speelt een
belangrijke rol bij het herstel van het vertrouwen op de koopmarkt.
Discussies over de fiscale behandeling van de eigen woning worden vaak
gevoerd vanuit andere perspectieven dan de woningmarkt, bijvoorbeeld
vanuit het perspectief van de overheidsuitgaven of de rechtvaardigheid
van de inkomensverdeling. Vanuit het perspectief van de woningmarkt is,
gelet op de langjarige verplichtingen van kopers voor de financiering
van de eigen woning, zekerheid over de hypotheekaftrek nu cruciaal. Dit
is van belang voor het aantrekken van de verkopen, van zowel bestaande
als nieuwe koopwoningen. Het is daarmee tevens een belangrijke
voorwaarde om de doorstroming weer op gang te krijgen en de wachttijden
voor instroom in de huursector te laten afnemen. Burgers moeten erop
kunnen vertrouwen dat de hypotheekrenteaftrek als instrument behouden
blijft.

Tegen de achtergrond van de stagnerende woningmarkt heeft het kabinet
tevens besloten om de overdrachtsbelasting tijdelijk fors te verlagen.
Voor de periode van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012 wordt het tarief
verlaagd van 6% naar 2%. Deze verlaging van de overdrachtsbelasting in
combinatie met de handhaving van de hypotheekrenteaftrek resulteert in
een forse impuls die de woningmarkt op dit moment goed kan gebruiken.
Diverse studies hebben er de afgelopen jaren op gewezen dat een
verlaging van de overdrachtsbelasting een belangrijk positief effect zal
hebben op het aantal transacties. 

De verlaagde overdrachtsbelasting is in eerste instantie goed nieuws
voor starters. In het komende jaar kunnen zij tegen gunstigere
voorwaarden en lagere financiële risico’s instappen. Doorstromers
profiteren eveneens, zeker ook omdat de verkoopbaarheid van de oude
woning verbetert. De maatregel levert derhalve een belangrijke bijdrage
aan het doorbreken van de huidige stagnatie op de woningmarkt. De impuls
wordt daarbij vergroot door het tijdelijke karakter van de maatregel.

Verder zet het kabinet de volgende stappen:

Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een
redelijke prijs te kopen.  Het kabinet wil daarmee voor huurders van een
corporatiewoning de keuzemogelijkheden tussen huren en kopen vergroten.
Met corporaties worden afspraken gemaakt over de verkoop van
huurwoningen aan bewoners waarbij speculatie wordt voorkomen zodat het
maatschappelijk vermogen behouden blijft. 

Het maximaal stimuleren van de verkoop van sociale huurwoningen door
woningcorporaties. Vooral verkoop van huurwoningen in maatschappelijk
gebonden eigendom is in het kader van ‘verantwoorde koop’
interessant, omdat het vermogensrisico gedeeld wordt met de corporatie.
Koopgarant is daarbij het meest succesvolle verkoopconcept. Hieraan
nemen inmiddels circa 160 corporaties deel. Er zijn nu ongeveer 20.000
Koopgarant-woningen door corporaties verkocht (zie verder paragraaf
3.2).

Nieuwe gedragscode van de bancaire sector: Met ingang van 1 augustus
2011 verschaffen banken maximaal 110 procent van de waarde van de woning
aan hypothecair krediet. Van de hypotheek die wordt afgesloten mag
maximaal 50 procent aflossingsvrij zijn. Voor woningen met de
NHG-garantie bestaat de aflossingsverplichting van 50 procent al en
geldt de grens van 112 procent van de waarde van de woning. Het
stimuleren van aflossen is belangrijk voor de houdbaarheid van het
systeem op de langere termijn, maar kan op de korte termijn een dempend
effect hebben op de woningvraag en de dynamiek op de woningmarkt.

Het is voor projectontwikkelaars aantrekkelijker gemaakt om ook voor
nieuwbouwwoningen met een soort Koopgarant regeling te gaan werken.
Projectontwikkelaars mogen woningen voor een prijs tot € 240.000 met
een korting verkopen. Bij verkoop wordt de winst of het verlies naar
rato verdeeld over koper en ontwikkelaar. De ontwikkelaar verplicht zich
de woning terug te kopen. Ontwikkelaars hoeven daartoe geen btw over de
stichtingskosten van de verkochte woningen te betalen. Alleen over de
(gekorte) verkoopprijs wordt btw geheven. Als de woning later wordt
teruggekocht, moet de resterende btw worden betaald. 

Bij de algemene politieke beschouwingen in de Eerste Kamer heeft de
minister-president in reactie op vragen van de CDA-fractie toegezegd om
in te gaan op de wenselijkheid van uitbreiding van de aftrek wegens geen
of geringe eigenwoningschuld (ook wel genoemd de regeling Hillen) met
het oog op bevordering van de aflossing van de eigenwoningschuld. De
regeling Hillen wordt dit jaar geëvalueerd door het Ministerie van
Financiën. Het evaluatierapport zal zodra de evaluatie is afgerond naar
uw Kamer worden gezonden. Daarbij zal tevens op de genoemde toezegging
worden teruggekomen.

3.2 Naar een betere werking van de huurmarkt

Een vrije woningmarkt is van belang maar met steun voor degenen die het
nodig hebben. Het huurprijsbeleid en de huurtoeslag bieden zekerheid en
vertrouwen. Deze instrumenten zijn voor het kabinet een blijvende vaste
waarde in het woonbeleid voor de lagere inkomens. Tegelijkertijd is een
betere werking van de huurmarkt noodzakelijk om vraag en aanbod beter op
elkaar te laten aansluiten. 

De Nederlandse huurwoningmarkt heeft een aantal imperfecties, die
zichzelf versterken en continueren. Veel huurwoningen worden onder de
marktprijs of zelfs de kostprijs verhuurd. Het gevolg: huishoudens met
een midden en hoger inkomen stromen niet snel door en houden woningen
voor lagere inkomens bezet. Huishoudens met een lager inkomen moeten
daardoor langer wachten op een geschikte woning (zie hoofdstuk 2). 

We moeten de komende jaren toe naar een huurwoningenmarkt waar huurprijs
en gewildheid beter op elkaar zijn afgestemd. Een markt ook waar het
investeren in woningen loont, zodat woningen worden toegevoegd waar (nu
en in de toekomst) vraag naar is. Het aantal goedkopere woningen is ruim
voldoende voor het aantal lagere inkomensgroepen, maar wordt voor een
belangrijk deel door midden en hogere inkomensgroepen bezet. Daarom moet
vooral het aanbod voor de middeninkomens worden uitgebreid: in de
middeldure huursector en in de goedkopere koopsector. In hoofdstuk 2 is
al aangegeven dat de potentiële vraag naar middeldure huurwoningen tot
2020 met 300.000 woningen groeit. Behalve door nieuwbouw kan dit worden
bereikt door een deel van de huidige woningen van corporaties bij
mutatie in een ander prijssegment aan te bieden, waarbij de prijs meer
in overeenstemming is met de kwaliteit. Ook kan (een deel van) het
corporatiebezit worden verkocht dat niet nodig is voor de huisvesting
van lagere inkomensgroepen. 

Huurprijsbeleid

Het kabinet biedt voor de komende jaren zekerheid over de woonlasten van
huurders met een inkomen tot € 43.000, door een inflatievolgend
huurbeleid.

Een huurverhoging van 5 procent boven inflatie wordt mogelijk gemaakt
voor huurders met een inkomen boven die € 43.000, die in een
gereguleerde huurwoning wonen. Hiermee wordt scheefwonen ontmoedigd. Dit
wordt ingevoerd per 1 juli 2012.

Per 1 juli 2011 worden in het Woningwaarderingsstelsel meer punten
toegekend naar mate de woning een betere energieprestatie heeft. Dit
draagt bij aan investeringen ten gunste van een lagere energierekening
voor huurders. Ook worden in het Woningwaarderingsstelsel de huurpunten
voor woningen in schaarstegebieden met 15 of 25 punten verhoogd,
afhankelijk van de WOZ-waarde per m2 woonoppervlak (TK-brief van 15 juni
2011). Dit geeft verhuurders de mogelijkheid de huur meer in
overeenstemming te brengen met de gewildheid van de woning, zodat er
beter rekening wordt gehouden met lokale marktomstandigheden. De huidige
maximale huur kan hiervoor een belemmering vormen. Uiteraard ziet het
kabinet erop toe dat er voldoende woningen beschikbaar blijven onder de
liberalisatiegrens voor de doelgroep van beleid en zal dit blijven
monitoren op basis van ondermeer net onderzoek Bewoners Nieuwe Woningen
.

Verkoop huurwoningen door corporaties

Het kabinet stimuleert de verkoop van woningen door corporaties op de
volgende wijze:

Gemeenten in staat stellen afspraken te maken met corporaties, ook over
verkoop van corporatiewoningen en de verkoopvoorwaarden.

Corporaties met ondersteunende activiteiten helpen bij de verkoop van
woningen bijvoorbeeld met behulp van een handreiking verkoopbeleid. Het
kabinet wil in samenwerking met Aedes het verkoopproces transparanter
maken en een betere informatievoorziening en begeleiding richting
huurders organiseren. De VEH heeft aangegeven hierbij ondersteuning te
willen bieden.

Versoepeling van de wettelijke bepalingen voor ontheffingsplichtige
verkoop van woningen aan eigenaar-bewoners: corporaties zullen vooraf
geen rijkstoestemming meer nodig hebben, maar zullen achteraf moeten
verantwoorden dat verkoop voor minder dan 90 procent van de woningwaarde
heeft plaatsgevonden. Dit betekent een lastenverlichting ten opzichte
van de huidige beleidsregels (circulaire MG 2006-06). Het kabinet beziet
verdere mogelijkheden om de regelgeving te verbeteren en zal deze in de
tweede helft van 2011 publiceren.

Het kabinet wil toestaan dat corporaties pakketten woningen mogen
verkopen aan institutionele beleggers tegen de actuele waarde, op
voorwaarde dat er geen belangstelling bestaat bij bewoners. Hierbij
moeten afspraken worden gemaakt over een minimale exploitatieperiode en
over winstdeling bij eventuele ‘uitponding’ door de koper, waardoor
speculatie wordt voorkomen. Met deze maatregel wordt niet alleen het
middensegment vergroot, maar ontstaat ook meer concurrentie op de
woningmarkt. Bovendien genereren corporaties zo liquide middelen.
Bekeken wordt onder welke voorwaarden commerciële verhuurders of
beleggers, naast het aankopen van corporatiewoningen, in de toekomst ook
kunnen participeren in commerciële dochters van corporaties. Onderzocht
zal worden welke belemmeringen er bestaan voor dergelijke deelnemingen
en hoe deze kunnen worden weggenomen.

Transitie huurmarkt

Het realiseren van een betere werking van de huurmarkt vereist een
geleidelijke transitie, die partijen de tijd geeft om hierop in te
spelen. Het kabinet zal de effecten van het beleid volgen. Zetten
corporaties daadwerkelijk stappen in de gewenste richting? Hoe verloopt
de verkoop van huurwoningen? Worden niet-publieke taken ondergebracht in
een dochter? Ontstaat er voldoende ruimte voor private partijen? Komen
middengroepen voldoende aan bod? 

3.3 Duidelijkheid over taken en ‘governance’ corporaties

De woningcorporaties spelen een betekenisvolle rol in het woondomein.
Aan veel van wat is bereikt op het terrein van het wonen hebben de
corporaties bijgedragen. Tegelijkertijd is er de afgelopen twintig jaar
veel veranderd op de woningmarkt en in het werk van corporaties. De
taken zijn verbreed, de financiële verzelfstandiging is tot stand
gekomen, er is sprake van schaalvergroting in de corporatiesector en de
relaties tussen corporaties en het Rijk en tussen corporaties en
gemeenten zijn veranderd. 

Dit heeft tot veel discussie geleid over de taken en ‘governance’
van corporaties. De corporaties moeten zich richten op hun kerntaken.
Dan gaat het om het huisvesten van diegenen die niet zelfstandig in hun
woonbehoefte kunnen voorzien en het investeren in de kwaliteit van de
woon- en leefomgeving, wijken met achterstanden en in maatschappelijk
vastgoed, bijvoorbeeld verpleeghuizen en wijkservicecentra. Hierbij
staan de corporaties tevens samen met de zorgsector aan de lat voor de
huisvesting van de groeiende groep ouderen uit de doelgroep die ook een
zorgbehoefte heeft en de huisvesting van mensen met (lichte en zware)
beperkingen. Om dit te kunnen bewerkstelligen, moeten de
sturingsmogelijkheden van het Rijk en de gemeenten ten opzichte van de
corporaties worden verbeterd, zodat gemeenten en corporaties samen komen
tot een goede uitvoering van de lokale woonvisie en investeringsopgave.

Daarom wordt de Woningwet aangepast. In het aanpassingsvoorstel is de
relatie tussen Rijk, gemeenten en corporaties nader aangescherpt. Het
inhoudelijk volkshuisvestelijk toezicht op de corporaties blijft een
taak voor de overheid. Het voorstel voor aanpassing van de Woningwet dat
bij de Kamer is ingediend bevat de volgende kernpunten:

Het werkdomein van corporaties wordt explicieter afgebakend op het
terrein van wonen, maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid in wijken en
buurten.

De verhouding met de lokale overheid (gemeenten) wordt verhelderd.
Uitgangspunt is dat corporaties een ‘aanbod’ doen aan gemeenten en
naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het lokale (of
regionale) volkshuisvestingsbeleid. Werkzaamheden die wel en niet in een
verbinding mogen worden uitgevoerd, zijn beter vastgelegd.

Het intern en extern toezicht wordt versterkt. Het interne toezicht door
strengere eisen aan bestuur (kwalificaties, nevenactiviteiten) en
(verantwoording door) de Raad van Toezicht, het externe toezicht door
instelling van een Autoriteit.

De werkzaamheden waarvoor corporaties staatssteun kunnen ontvangen
worden benoemd (waar onder borging door het Waarborgfonds).

Staatssteun corporaties

De toegelaten instelling is een hybride organisatie. Zij voert op het
terrein van de volkshuisvesting deels activiteiten met staatssteun
(DAEB) uit, alsmede overige economische activiteiten, in concurrentie
met commerciële ondernemingen. Daarom wordt een duidelijker onderscheid
gemaakt tussen activiteiten die wel of niet DAEB zijn. Deze afbakening
moet het ‘level playing field’ buiten de sociale huursector
verbeteren, zodat partijen gelijkwaardig kunnen handelen. In de
Woningwet wordt geregeld dat corporaties die niet-DAEB-activiteiten
ontplooien een strikte administratieve scheiding moeten aanbrengen
tussen DAEB-activiteiten en commerciële (niet-DAEB) activiteiten.
Daarmee wordt kruissubsidiëring voorkomen. Een verdergaande vorm,
juridische scheiding, is in de nieuwe voorstellen voor de Woningwet
eveneens mogelijk. Hierbij is de corporatie aandeelhouder en ontvangt
zij rendement van de dochter, hetgeen kan worden geïnvesteerd in
leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed. Mocht de administratieve
scheiding tot knelpunten of risico’s op individueel niveau leiden, dan
kan de toezichthouder gebieden ook een juridische scheiding aan te
brengen. Wanneer de administratieve scheiding op grotere schaal tot
risico’s of niet de gewenste effecten leidt (namelijk overtollig
DAEB-voorraad zonder staatssteun verhuren), dan kan worden overwogen de
juridische scheiding te verplichten. Voor de verdere toekomst van de
corporatiesector moeten deze aangepaste spelregels voldoende
duidelijkheid verschaffen.

Belang investeringen door corporaties

Het is belangrijk dat corporaties ook op langere termijn de mogelijkheid
houden om te investeren in de taken die aan hen zijn toegewezen. 

De solvabiliteit van de corporatiesector is gedaald naar een gemiddelde
van 29 procent in 2009. Dit is nog steeds een gezonde financiële basis
om te kunnen blijven investeren. In het regeerakkoord is afgesproken dat
de Vogelaarheffing wordt afgeschaft en dat verhuurders met meer dan tien
woningen vanaf 2014 een jaarlijkse heffing krijgen met een opbrengst van
€0,76 miljard. Volgens de laatste raming van het CFV, waarin de
heffing, de wijzigingen in huurbeleid, de aanpassingen in het
WWS-stelsel en minder nieuwbouw en meer verkoop van huurwoningen zijn
meegenomen, blijkt dat het effect van de lastenverzwaring door de
heffing wordt gecompenseerd door de te realiseren extra baten vanuit het
nieuwe huurbeleid.

 



4. Verbeteren van de investeringscondities in de woningbouw

In hoofdstuk 2 is uiteengezet dat de woningbouw met vertraging hard is
getroffen door de economische crisis. Het is nog onduidelijk of thans
het dieptepunt is bereikt en wanneer een eerste herstel kan worden
verwacht. Tegelijkertijd is sprake van belangrijke investeringsopgaven,
die onder sterk gewijzigde en meer complexe omstandigheden moeten worden
gerealiseerd. Daarbij gaat het vooral om de aanpak van het woningtekort
in de groeiregio’s, de opgaven op het terrein van de woon- en
leefomgeving, de energiebesparing die moet leiden tot lagere woonlasten
voor de burgers, en de druk op de ouderenhuisvesting als gevolg van de
extramuralisering in de zorg. Investeringen in de woningbouw zijn
bovendien nodig om de doorstroming op de woningmarkt op gang te houden
en een efficiënte verdeling van de voorraad en daarmee een adequate
huisvesting te bevorderen.

Herstel van de investeringen is sterk afhankelijk van een herstel van de
vraag, en dus van economische groei, (herstel van) vertrouwen en
financieringsmogelijkheden. Maar het vraagt vooral ook een forse
inspanning van marktpartijen, en lokale en regionale overheden, om het
aanbod effectiever en efficiënter af te stemmen op de veranderende
behoefte. 

In de loop van 2009 heeft het vorige kabinet in overleg met alle
betrokken partijen een pakket van crisismaatregelen getroffen, om
daarmee de negatieve effecten van de crisis voor de woningbouw enigszins
te dempen. Een aantal van deze maatregelen is inmiddels beëindigd. De
volgende maatregelen lopen nog door: 

Verhoging NHG-borgingsgrens tot € 350.000 (loopt eind 2011 af).

Verhoging borgingsgrens WSW naar € 240.000, structureel.

BTW-verlaging voor vloer-, dak- en gevelisolatie, geen einddatum.

Uitbreiding laag BTW-tarief voor schilderen en stukadoren voor woningen
ouder dan twee jaar, geen einddatum.

BTW-tarief verlaagd op arbeid bij onderhoud en renovatie (loopt 1
oktober 2011 af).

Er ligt nu vooral een forse opgave voor de sector zelf. Door te
innoveren, de efficiency en flexibiliteit te vergroten, kan de sector
sterker uit de crisis komen en inspelen op de veranderende
investeringsopgaven. Het kabinet wil hierbij ruimte bieden door de
condities voor investeringen te verbeteren en belemmeringen weg te
nemen. Het kabinet zal zich hiertoe actief inzetten langs de volgende
lijnen:

Ruimte creëren voor voldoende en vraaggerichte woningbouw in de huur-
en koopsector, via uitbreiding, verbetering en vervanging. 

Regelgeving verbeteren en vereenvoudigen en procedures versnellen.

Beschikbaarheid van voldoende geschikte woningen voor ouderen en andere
mensen met beperkingen stimuleren.

Energiebesparing in de gebouwde omgeving bevorderen.

Nieuwe verdienmodellen en financieringsarrangementen verkennen en de
(experimentele) toepassing hiervan stimuleren. 

4.1 Meer ruimte voor voldoende en vraaggerichte woningbouw 

Ruimte voor woningbouw 

Om beter aan te sluiten bij de vraag van de consument moet in het
woonbeleid en de woningbouw meer ruimte worden geboden voor
kleinschalige, organische groei. Daarmee kunnen gemeenten - zowel steden
als kleine kernen - in de eigen woningbehoefte voorzien. In de
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het kabinet worden
ruimtelijke beperkingen van rijkswege weggenomen en generieke concepten
en doelstellingen rond verstedelijking losgelaten. Het gaat daarbij om
rijksdoelen op het terrein van stedelijke netwerken,
bundelingspercentages en binnenstedelijk bouwen. Het kabinet beëindigt
zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, landsbrede
verstedelijkingsafspraken en sport- en recreatievoorzieningen.
Dergelijke doelstellingen maken in het vervolg onderdeel uit van
regionaal en lokaal maatwerk. Daarmee krijgen decentrale overheden meer
ruimte voor regionaal maatwerk dat door de ontwikkelingen rondom
demografie, energie, klimaat en mobiliteit steeds vaker nodig is.

Daarnaast wil het kabinet dat er meer ruimte komt voor kleinschalige
bouwlocaties (onder andere in het Groene Hart) en meer ruimte voor
(collectief) particulier opdrachtgeverschap, meegroeiwoningen,
mantelzorgwoningen en meergeneratiewoningen. Kleinschalige
locatieontwikkelingen bieden mogelijkheden voor vernieuwende concepten,
ook in binnenstedelijk gebied. Ook kan hierbij worden gedacht aan het
concept van casco- en kluswoningen. Om zorgvuldige afwegingen en
transparante besluitvorming bij ruimtelijke plannen te bevorderen, kan
gebruik worden gemaakt van de ‘ladder’ voor duurzame verstedelijking
zoals opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De gemeentelijke woonvisies zijn voor de (samenwerkende) gemeenten het
primaire instrument voor de planning en programmering van de opgaven op
de lokale en regionale woningmarkt. Via de gemeentelijke woonvisie kan
ook de basis worden gelegd voor de samenwerking met
woningbouwcorporaties, maatschappelijke instellingen, bedrijven en
bewoners bij het aanpakken van opgaven op het terrein van woningbouw,
renovatie en herstel en leefbaarheid. 

Het is de taak van provincies om binnen het ruimtelijk beleid voldoende
ruimte te bieden aan lokale woningbouwprogramma’s. Waar samenwerking
tussen gemeenten uitblijft, stimuleren provincies dat deze alsnog tot
stand komt. Als een gemeente zich niet houdt aan gemaakte afspraken, is
het de rol van de provincie die gemeente daar op aan te spreken. De
provincie heeft daarvoor het ruimtelijke ordeningsinstrumentarium als
stok achter de deur.

Bij de concrete rijksinzet ligt de focus met name op zeer gespannen en
krimpregio’s. Aangezien de opgaven in deze gebieden zeer complex zijn,
ondersteunt het Rijk gemeenten en provincies in deze gebieden door
middel van kennis en experimenten, maar ook het aanpassen en wegnemen
van hinderlijke regelgeving en uitwerken van nieuwe verdienmodellen.
Tijdige beschikbaarheid van voldoende locatiecapaciteit is van belang
voor de realisatie van de doelstellingen: 130 procent direct beschikbare
locatiecapaciteit is in gespannen gebieden nog steeds het streven. Het
Rijk kan provincies en gemeenten aanspreken wanneer niet of in
onvoldoende mate met de rijksdoelstellingen rekening wordt gehouden. 

Het Rijk draagt op de volgende manieren bij aan de regionale
samenwerking rond het wonen:

Afspraken met het rijk over woningbouwprogrammering in de Noord- en
Zuidvleugel van de Randstad in het bestuurlijk overleg MIRT. Voor de
andere stedelijke regio’s worden tussen Rijk en regio geen nieuwe of
geactualiseerde afspraken meer gemaakt over de woningbouwprogrammering.

Regionale samenwerking inbrengen als onderdeel van de agenda wonen en
leefbaarheid met het Interprovinciaal Overleg (IPO) en de Vereniging
Nederlandse Gemeenten (VNG).

Een inhoudelijke bijdrage leveren en meewerken aan het thema wonen in
het Kennisplatform intergemeentelijke samenwerking. 

Meer ruimte voor particulier opdrachtgeverschap

Het kabinet wil dat gemeenten meer mogelijkheden bieden voor
(collectief) particulier opdrachtgeverschap, zodat er meer eigenbouw tot
stand komt en mensen hun eigen woonwensen kunnen realiseren. Veel mensen
in ons land willen immers graag hun woning zelf (laten) bouwen. Het
aantal mensen dat geïnteresseerd is in eigenbouw (particulier
opdrachtgeverschap) ligt op circa 30 procent van het aantal mensen dat
op zoek is naar een koopwoning. Toch blijft het percentage gerealiseerde
eigenbouw schommelen rond de 7 procent in de stedelijke regio’s en 10
procent in Nederland als totaal. Gemeenten worden gestimuleerd om
burgers meer mogelijkheden voor eigenbouw te geven, door meer kavels uit
geven en belemmeringen in de sfeer van lokale voorschriften weg te
nemen. Om gemeenten daarmee te helpen is in mei 2010 het Expertteam
Eigenbouw opgericht. Door de inzet van dit team oriënteert een
toenemend aantal gemeenten zich op een grotere rol voor eigenbouw. Dat
geldt niet alleen voor kleine en middelgrote gemeenten, maar óók voor
de G4. Het expertteam is inmiddels in circa 30 gemeenten actief, binnen
en buiten de Randstad. Naar verwachting leidt de inzet van het
expertteam in de komende jaren tot de uitgifte van aanmerkelijk meer
kavels voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap dan in de
afgelopen jaren.

Heroverwegingen bij het grondbeleid

Locatieontwikkeling komt alleen tot stand bij een sluitende
grondexploitatie. De afgelopen jaren lieten zien dat grondexploitatie
ook de nodige risico’s met zich meebrengt. Het kabinet wil om die
reden stimuleren dat gemeenten een bewustere afweging maken tussen
actief of faciliterend grondbeleid. Om de transparantie van
grondexploitaties te vergroten en de risico’s voor gemeenten te
beperken, wordt onderzocht  wat gedaan kan worden om gemeenteraden en
provinciale staten meer inzicht te geven in het grondbeleid, zodat ze
beter kunnen sturen op prestaties en risico’s daarbij.

Daarnaast moeten meer kleinschalige locaties tot stand worden gebracht.
In veel gevallen kunnen die op basis van particuliere initiatieven tot
stand komen. Het gebruik van de Wet voorkeursrecht gemeenten, dat
gemeenten een eerste recht van koop biedt wanneer iemand zijn grond wil
overdragen, beperkt private initiatiefnemers mogelijk in hun ambities.
Het kabinet wil daarom onderzoeken of en zo ja, welke belemmeringen de
Wet Voorkeursrecht Gemeenten in de praktijk kent bij het tot stand
brengen van kleinschalige locaties. Ook andere maatregelen die het
privaat initiatief op de grondmarkt en de ontwikkeling van kleinschalige
locaties bevorderen hebben de aandacht. Daartoe zullen de mogelijkheden
van stedelijke herverkaveling worden bezien. Langs deze weg kunnen
private partijen gemakkelijker zelfstandige kleinschalige locaties
ontwikkelen, zonder dat het gehele gebied in één hand c.q. één
grondexploitatie hoeft te worden gebracht.

Transformatie kantoren in woningen 

Op 7 maart 2011 heeft de minister voor I&M het Actieprogramma Aanpak
Leegstand Kantoren aan de Kamer gezonden. Hierin is opgenomen dat er
pilots komen voor herontwikkeling en transformatie van leegstaande
kantoren tot woningen.

Het Rijk zal regeltechnische en procedurele belemmeringen wegnemen bij
de transformatie van kantoren in woningen. Op basis van een tiental
proefprojecten rond de transformatie van kantoren naar woningen (in
zowel gespannen gemeenten als krimpgemeenten) is onderzocht hoe regels
en procedures zodanig kunnen worden gestroomlijnd dat transformatie
wordt versneld. De uitkomsten van dit onderzoek worden gebruikt bij het
doorlichten van de regelgeving, ook op rijksniveau. In het nieuwe
Bouwbesluit wordt verbouw tot woningen procedureel gemakkelijker
gemaakt. Per 2012 zijn er geen lokale ontheffingen meer nodig en zijn
bij verbouw landelijke niveaus aangewezen. Daarnaast komt het kabinet
met voorstellen waardoor eenvoudiger en sneller omgevingsvergunningen
kunnen worden verleend voor de herbestemming van leegstaande kantoren en
andere gebouwen. Ook de procedure van vergunningverlening voor het
tijdelijk toestaan van andere functies zal worden bekort.

Transformatie van kantoren naar wonen is overigens niet altijd een
reële optie. Het overgrote deel van de leegstand bevindt zich namelijk
in kantorenwijken en industriegebieden. Daarnaast bevindt een groot deel
van de leegstand zich in kantoren die deels leeg staan, wat
transformatie lastiger maakt. Wanneer herbestemming niet mogelijk is,
kan sloop nader worden onderzocht. De vrijkomende grond komt dan
beschikbaar voor nieuwe functies, die wel een bijdrage kunnen leveren
aan de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid.

 

4.2 Snellere en betere regels en procedures

Bezinning bouwregelgeving

Het kabinet wil de regels en procedures in de woningbouw en op het
terrein van het omgevingsrecht beperken en vereenvoudigen. Het
Bouwbesluit 2003 wordt op dit moment herzien en geïntegreerd met het
Gebruiksbesluit, met als doel minder en eenvoudiger regels. Er wordt
naar gestreefd dit nieuwe Bouwbesluit op 1 januari 2012 van kracht te
laten worden.

Daarnaast werkt het kabinet aan een fundamentele bezinning op de
bouwregelgeving. Rond de zomer van 2011 moet een analyse gereed zijn die
een basis legt voor deze bezinning. De bezinning kent drie onderdelen:

Een herbezinning op de (technische) voorschriften. Welke eisen stelt de
overheid en om welke redenen? Hoe kan een verdere deregulering tot meer
snelheid in de bouw leiden? Waarvoor is de overheid wel en waarvoor is
de overheid niet verantwoordelijk? 

‘Herijking gemeentelijk toezichtsinstrumentarium’. In dit project
wordt samen met de VNG en de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht
Nederland het gemeentelijk toezichtsinstrumentarium voor de bestaande
bouw bezien. De focus bij dit project is het toezicht op de bestaande
bouw.

De uitvoering van de adviezen van de Commissie Dekker ‘Privaat wat
kan, publiek wat moet’, gericht op de procedurele kant van de
vergunningverlening en toezicht. Er is gestart met de voorbereidingen
voor een wetswijziging die het mogelijk maakt om, naast het bestaande
stelsel, private toezichtarrangementen toe te passen in de bouw.
Uitgangspunt is een duaal stelsel, waarbij private instrumenten binnen
– nog nader te bepalen – kaders worden toegepast als alternatief
voor het traditionele toezicht door het bevoegd gezag. De aanbevelingen
van de Commissie Dekker zullen ook worden meegenomen bij de vernieuwing
van het omgevingsrecht. 

Het kabinet werkt aan een “Raamwet omgevingsrecht” waarin
overkoepelende onderwerpen zoveel mogelijk uniform en gebundeld worden
geregeld. Een wet die bestaande wetten integreert, het aantal
verschillende regels vermindert en de toepassing van het omgevingsrecht
eenvoudiger en effectiever maakt. Vooruitlopend op de Raamwet zal eerst
de Crisis- en Herstelwet permanent worden gemaakt door onderdelen
hiervan toe te voegen aan onder meer de Algemene wet bestuursrecht, de
Wet ruimtelijke ordening en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Het Rijk zal regeltechnische en procedurele belemmeringen wegnemen bij
de transformatie van kantoren in woningen. De regelgeving, ook op
rijksniveau, zal hierop worden doorgelicht. In het nieuwe Bouwbesluit
wordt verbouw tot woningen procedureel gemakkelijker gemaakt. Daarnaast
komt het kabinet met voorstellen waardoor eenvoudiger en sneller
omgevingsvergunningen kunnen worden verleend voor de herbestemming van
leegstaande kantoren en andere gebouwen. Ook de procedure van
vergunningverlening voor het tijdelijk toestaan van andere functies zal
worden bekort. Op 7 maart 2011 heeft de minister voor I&M het
Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren aan de Kamer gezonden. Hierin
is opgenomen dat er pilots komen voor herontwikkeling en transformatie
van leegstaande kantoren tot woningen.

Versnelling locatieontwikkeling

Om de snelheid en flexibiliteit van de locatieontwikkeling te vergroten,
wil het kabinet bevorderen dat er vaker wordt gewerkt met globalere
bestemmingen. Wanneer reeds bij het opstellen van het bestemmingsplan
rekening wordt gehouden met meerdere mogelijke functies (wonen, werken,
voorzieningen), kan bij functiewijziging een tijdverslindende
bestemmingsplanwijziging worden vermeden. In dit verband wordt door de
minister van Infrastructuur en Milieu nader gekeken naar de voorwaarden
waaronder de financiële uitvoerbaarheid van flexibele
bestemmingsplannen kan worden gewaarborgd.

4.3 Voldoende woningen voor ouderen

Door de vergrijzing neemt de komende decennia de behoefte aan geschikte
woningen snel toe. Op dit moment gaat het jaarlijks om 40.000 extra
woningen die geschikt zijn voor ouderen (de nultreden-woning). Deze
doelstelling kan zowel via nieuwbouw worden bereikt, als via aanpassing
in de bestaande woningen of (specifiek in de huursector) via
efficiëntere woningtoewijzing. Ook zal de behoefte toenemen aan
woningen die geschikt zijn voor het leveren van zwaardere vormen van
zorg. Het kan daarbij gaan om mensen met zwaardere fysieke beperkingen
en dementerenden die behoefte hebben aan (zwaar) aangepaste woningen
c.q. passende woonvormen zoals groepswonen. Het beleid is gericht op het
beperken van de intramurale zorgverlening. Steeds vaker wonen ouderen en
andere mensen met een grote mate van beperking in een reguliere woning,
waar zij zorg aan huis krijgen. In de nieuwbouw en woningaanpassing
liggen kansen voor de bouwsector. Slimme oplossingen voor het geschikt
maken van woningen voor ouderen en andere mensen met (zwaardere)
beperkingen zijn en worden ontwikkeld. Domotica (gemakstechnologie voor
in en om de woning) biedt vele kansen, maar wordt nog maar in beperkte
mate standaard toegepast. 

Naast de groeiende groep welvarende ouderen is er ook een omvangrijke
groep ouderen (700.000 65-plussers in 2009) met een laag inkomen die
woont in de sociale huursector en geen of weinig eigen vermogen heeft.
Deze groep vraagt blijvende aandacht van overheid en woningcorporaties.
Het aandeel van deze groep neemt af, maar het aantal blijft naar
verwachting even groot. Er ligt een belangrijke taak bij de corporaties
om deze ouderen geschikte en aangepaste woonruimte te bieden. Mede in
dat licht wil het kabinet de komende jaren in het woningaanbod meer
ruimte creëren voor meegroei-, mantelzorg- en meergeneratiewoningen. Om
het aanbod van deze woningen te bevorderen moet de
bestemmingsplanpraktijk flexibeler worden gemaakt. Het kabinet komt met
voorstellen om eenvoudiger en sneller omgevingsvergunningen te kunnen
verlenen voor (al dan niet tijdelijke) afwijkingen van
bestemmingsplannen ten behoeve van onder meer mantelzorgvoorzieningen.
Daarnaast zullen waar nodig belemmeringen in de planologische- en
bouwregelgeving voor meegroei-, mantelzorg- en meergeneratiewoningen
zoveel mogelijk worden weggenomen. Het kabinet zal de vergunningsvrije
bouwmogelijkheden op dit terrein vergroten. Daarnaast valt te denken aan
een vereenvoudiging van de procedure voor planologische ontheffingen en
een aanpassing van de termijn voor het mogen plaatsen van tijdelijke
woonruimte. Verder zal mantelzorg als aparte categorie worden opgenomen
in de herziening van de Huisvestingswet, zodat mantelzorgers sneller in
de buurt van de zorgvrager kunnen worden gehuisvest. 

Bij het aanpassen van de woning gaat het om omvangrijke investeringen,
voor een deel in de nieuwbouw, maar ook vooral in de bestaande
woningvoorraad. Ouderen kunnen hierdoor langer in hun huidige woning
blijven wonen. De aanvragen voor fysieke aanpassingen van de woning
betekenen een toenemend beslag op de gemeentelijke WMO-budgetten. De
investeringsmogelijkheden van de nieuwe generatie ouderen zijn groter.
Zij hebben in het algemeen betere pensioenen en een groter deel van hen
heeft opgebouwd vermogen in de eigen woning. Op dit moment wordt dit
vermogen in de eigen woning nog maar weinig benut. Ook hier liggen
kansen voor innovaties. Ouderen kunnen dit vermogen alleen benutten als
zij hun woning verkopen en verhuizen of een (tweede) hypotheek nemen. In
een aantal andere landen zijn er al meer  mogelijkheden om het vermogen
in de eigen woning actief te benutten. Daarom wil het kabinet aansluiten
bij de bredere discussie over nieuwe financieringsarrangementen wat
betreft zorg en pensioenen door ook het vermogen in de eigen woning
hierbij te betrekken. Er wordt een verkenning uitgevoerd naar nieuwe
financieringsarrangementen op het snijvlak van wonen, zorg en pensioenen

4.4 Energiebesparing in de gebouwde omgeving bevorderen

Energiebesparing in de gebouwde omgeving blijft de komende jaren van
groot belang. Ten eerste omdat de energierekening een steeds groter deel
uit maakt van de woonlasten. Ten tweede omdat het kabinet
energiebesparing als een mogelijkheid ziet om investeringen in de
woningbouwmarkt te stimuleren. Daarnaast wordt energiezuinigheid steeds
meer een factor die meetelt in de waarde van vastgoed. Dit is al
zichtbaar in de koopprijzen van zowel commercieel vastgoed als woningen.
Vanzelfsprekend wil het kabinet uitvoering geven aan de Europese doelen
voor klimaat en duurzame energie: 20 procent CO2-reductie en 14 procent
duurzame energie in 2020. De gebouwde omgeving is goed voor 30 procent
van het totale energieverbruik in Nederland, heeft een groot
besparingspotentieel en kan daardoor een belangrijke bijdrage leveren
aan het realiseren van de nationale klimaatdoelstellingen, ook op de
langere termijn. 

Herijking beleid energiebesparing in de gebouwde omgeving

De inzet van het kabinet loopt langs twee lijnen: het gedrag van de
consument en de energetische kwaliteit van het gebouw. De herijking van
het beleid voor energiebesparing in de gebouwde omgeving is uitgewerkt
in het Plan van Aanpak Energiebesparing in de Gebouwde Omgeving. Dit
Plan van Aanpak is op 16 maart 2011 besproken met de Tweede Kamer. 

Ander gedrag gebruikers

Er zal meer worden ingezet op gedragsveranderingen van gebouwgebruikers.
Instrumenten hiertoe zijn onder andere de ‘slimme meters’ en het
stimuleren van gebruikersvriendelijk ontwerpen. Daarnaast zal een
onderzoek worden verricht naar de mogelijkheid van niet-fiscale
prijsprikkels. Een ander belangrijk instrument zijn de convenanten: Meer
met Minder voor de bestaande voorraad en het Lente-akkoord
Energiebesparing in de Nieuwbouw en Energiebesparing Sociale Huursector.
Het kabinet hecht eraan vast te houden aan deze vorm van publiek private
samenwerking. Omdat het kabinet de CO2-reductiedoelstelling op het
vereiste niveau heeft gebracht conform de Europese
reductiedoelstellingen (verlaging van 30 procent naar 20 procent), wordt
bezien of deze nieuwe reductiedoelstellingen consequenties hebben voor
de doelstellingen van de convenanten. 

Om in de bestaande bouw meer vaart te maken, wordt ingezet op een
grootschalige aanpak van bestaande gebouwen, onder de naam
‘blok-voor-blok’. Een forse opschaling van de energiebesparing in de
markt is mogelijk door gebruik te maken van standaardpakketten, met een
regierol op lokaal niveau en met middelen uit de markt (bijvoorbeeld van
institutionele beleggers). Vijf pilot-projecten worden voorbereid,
waarbij per pilot enkele duizenden woningen worden aangepakt. Deze gaan
rond de zomer 2011 van start.

Verder wordt het WWS-stelsel wordt per 1 juli 2011 aangepast:
energetisch goede woningen krijgen een hogere maximale huurprijs dan
energetisch slechte woningen. De wet- en regelgeving wordt aangepast aan
de nieuwe Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD 2010).
Bij nieuwbouw wordt uiterlijk 1 juli 2012 een energielabel bij
oplevering verplicht gesteld. De handhaving op het energielabel bij
verhuur en verkoop wordt verbeterd. 

Aanpak energetische kwaliteit gebouwen

Op 1 januari is de Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) woningbouw
aangescherpt van 0,8 naar 0,6. Europese wetgeving schrijft voor dat
vanaf 2020 alle nieuwbouw energieneutraal is (EPC 0,0). Daarom wordt in
de periode tot 2020 de EPC stapsgewijs aangescherpt. Met marktpartijen
wordt overlegd over welk tempo van aanpassingen haalbaar is. Daarnaast
zet het Rijk in op een aantal andere maatregelen:

Een effectieve handhaving van de aanwezigheid van het energielabel. 

Aanscherping van de huidige vangneteis voor isolatie voor de gebouwschil
bij renovatie tot het maximale niveau dat kostenneutraal is voor de
bewoner.

Invoering van een rendementseis voor installatiesystemen (in de
bestaande bouw). 

Uitvoering van een aantal verplichte wijzigingen en aanvullingen aan het
energielabel gebouwen: een link naar een website met informatie over
terugverdientijden en investeringen voor maatregelen, vermelding van het
energielabel in commerciële verkoopadvertenties, het zichtbaar
aanbrengen van het energielabel in overheidsgebouwen groter dan 500 m2
en in veel door publiek bezochte gebouwen zoals winkelcentra en hotels
en de introductie van een energielabel bij oplevering.

De handhaving van de Wet Milieubeheer wordt geïntensiveerd wat betreft
de verplichting van bedrijven om gebouwgebonden energiebesparende
maatregelen te nemen die binnen vijf jaar zijn terug te verdienen.

De inzet van subsidies wordt tijdens deze kabinetsperiode afgebouwd. De
uitdaging ligt nu bij marktpartijen om met creatieve oplossingen en
nieuwe concepten de markt een stap verder te brengen. De lopende
rijkspremieregeling Meer Met Minder wordt nog voortgezet tot uiterlijk
31 december 2011, of zoveel eerder als het budget is uitgeput.

Naast de convenanten en de blok-voor-blok aanpak zijn nieuwe
initiatieven en concepten van andere overheden, marktpartijen en burgers
noodzakelijk om de doelstellingen voor 2020 te halen. Het kabinet ziet
in de praktijk diverse veelbelovende initiatieven die navolging
verdienen, zoals collectieve energiebesparende voorzieningen buiten het
gebouw en decentrale energieopwekking door (collectieven van) bewoners.
In de zomer van 2011 geeft de Minister van BZK samen met de Minister van
EL&I hier in het kader van de Green Deal voor de gebouwde omgeving een
nadere uitwerking aan.

Het kabinet voert het programma Energiesprong uit via de Stuurgroep
Experimenten Volkshuisvesting SEV. Dit programma loopt tot 2014. Dit
programma heeft tot doel partijen in de gebouwde omgeving in beweging
zetten om innovatief energiegebruik te ontwikkelen. Dit leidt tot meer
grootschalige toepassing van duurzame energie en daarmee tot een forse
reductie van het gebruik van fossiele brandstoffen met uiteindelijk een
halvering van het energiegebruik in de gebouwde omgeving in 2030 (ten
opzichte van 1990). In het programma Energiesprong wordt samengewerkt
met verschillende partijen van zowel de vraagkant als de aanbodkant.
Het programma ondersteunt concrete projecten, financieel of procesmatig
met als doel procesinnovatie te bereiken. Het gaat daarbij om
woningbouw-, utiliteitsbouw- en gebiedsontwikkelingsprojecten, zowel in
nieuwbouw als bij renovatie. 

4.5 Nieuwe verdienmodellen en financieringsarrangementen 

De eerste voorwaarde voor investeringsherstel is ruimte voor herstel van
de vraag naar woningen. Daarnaast hebben woningaanbieders een aantal
‘molenstenen’ weg te werken en moeten zij hun aanbod effectiever en
efficiënter afstemmen op de (potentiële) vraag. 

Marktpartijen en lokale/regionale overheden moeten tegen die achtergrond
nieuwe verdienmodellen ontwikkelen, met oog voor de toenemende
verschillen tussen regionale markten, het ontbreken van
overheidssubsidies en lagere grondopbrengsten. De nieuwe modellen moeten
geschraagd worden door een voor interne en externe financiers acceptabel
risico-rendementsprofiel. Het is zaak dat de bouwsector zich weet te
vernieuwen en investeert in innovatie. Trefwoorden daarbij zijn
vraagoriëntatie, nieuwe kostendragers, productvernieuwing,
kostenreductie (beperking faalkosten en doorlooptijden,
‘co-makership’), slimme risicoverdeling en –beheersing
(programmering, ketenintegratie/nieuwe samenwerkingsvormen,
‘life-cyclecosting’) en nieuwe financieringsarrangementen. 

De woning- en utiliteitsbouwsector kan zelf nog een behoorlijke slag
maken qua innovatievermogen en dynamiek, om tot kostenbeperkingen te
komen. De sector kampt met relatief hoge bouw- en faalkosten. De
bouwkosten zijn tussen 2005 en 2010 reëel met circa 6 procent gestegen,
aanzienlijk meer dus dan de inflatie. De bouwkosten in Nederland behoren
bij de hoogste in Europa; ze liggen 27 procent hoger dan het Europees
gemiddelde. Faalkosten (kosten die onnodig worden gemaakt) vormen een
aanhoudend probleem. Deze bedragen circa 10 procent van de omzet (zie
figuur 2.6). Er ligt dus een duidelijke opdracht voor de bouwsector
zelf, om tot meer de efficiency en flexibiliteit te verhogen en het
innovatief vermogen te vergroten.

Hierbij is met name innovatie in het bouwproces van belang, om tot
nieuwe samenwerkingsvormen te komen, faal- en bouwkosten te verlagen en
risico’s beter te verdelen. Ketensamenwerking, levensduurdenken en
co-makership zijn voorbeelden van ideeën die hierbij nadere uitwerking
en navolging behoeven.

Figuur 2.6: Faalkosten in de bouw 2001-2009 

Bron: USP, verschillende jaren

Op verschillende terreinen wordt beleid ontwikkeld, dat van invloed is
op de investeringscondities op het gebied van de woningbouw. Voor het
herstel van investeringen is een samenhangend, operationeel
handelingsperspectief voor betrokken private en publieke partijen
onmisbaar. Tegen deze achtergrond is door de Minister van BZK, in
samenwerking met de ministers van EL&I en I&M, een interdepartementaal
programma gestart om nieuwe verdienmodellen en
financieringsarrangementen te ontwikkelen. Dit in nauwe in samenwerking
met betrokken publieke en private partijen. In dit kader zullen onder
andere voorstellen voor aanpassing van wet- en regelgeving worden
geformuleerd. 

Het programma, gericht op nieuwe verdienmodellen en
financieringsarrangementen, wordt, in samenwerking met betrokken externe
partijen en deskundigen, langs vier sporen uitgevoerd:

Ontwikkelen van een gedeelde analyse;

Uitvoering van toepassingsgerichte verkenningen en experimenten gericht
op nieuwe verdienmodellen en financieringsarrangementen;

Ontwikkeling en overdracht van kennis met betrekking tot (regionale)
programmering, planvorming en grondbeleid en -exploitatie;

Realisatie van een transfernetwerk dat zich richt op de oplossing van
vanuit de investeringspraktijk gesignaleerde concrete knelpunten door
benutting van de ruimte binnen bestaand beleid.

5. Verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving

De leefbaarheid in de aandachtswijken is in de afgelopen jaren, mede
dankzij respectievelijk het grotestedenbeleid en de wijkenaanpak
verbeterd. Maar de woon- en leefomgeving is niet alleen een zorg in de
40 aandachtswijken in de grote steden. Daarom verspreidt het kabinet de
toepassing van de opgedane ervaringen van de 40 wijken naar alle wijken
en buurten met achterstanden. De kwaliteit van de woon- en leefomgeving
wordt bovendien sterk bepaald door de mate waarin burgers
verantwoordelijk zijn voor hun wijk of buurt. Burgerparticipatie vraagt
om een herverdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen overheid,
maatschappelijk middenveld, bedrijven en bewoners (paragraaf 5.2).

5.1 Gericht de kwaliteit van de woon- en leefomgeving verbeteren

De kwaliteit van de woon- en leefomgeving is niet alleen belangrijk voor
bewoners, maar ook voor de economische groei van Nederland. Het gaat dan
om de economische kracht van steden en de sociaaleconomische vitaliteit
van het landelijk gebied. Zo helpt een goede woon- en leefomgeving in
het vasthouden en aantrekken van midden en hogere inkomensgroepen. Ook
neemt door investeringen in de woonomgeving de waarde van het omliggende
vastgoed toe, hetgeen het voor private partijen aantrekkelijker maakt om
eveneens te (blijven) investeren. De eerste verantwoordelijkheid voor
leefbaarheid ligt bij de partijen op lokaal niveau: bewoners,
woningcorporaties, andere maatschappelijke organisaties, bedrijven en
gemeenten. 

Stedelijke Vernieuwing

Het kabinet investeert in de periode 2010-2014 1,2 miljard in
leefbaarheid via het reeds over gemeenten en provincies verdeelde
Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV). Na 2014 is hiervoor
geen rijksgeld meer beschikbaar. Het ISV is bedoeld voor gemeenten om te
investeren in de stedelijke vernieuwing. Doel is het wegnemen van
fysieke achterstanden in wijken in alle gemeenten van Nederland en
vooral in de grote steden en hun aandachtswijken. De uitbetaling loopt
vanaf 2011 via een decentralisatie-uitkering in het Gemeente- en
Provinciefonds. Met de 31 rechtstreekse steden heeft het Rijk afspraken
gemaakt over het bevorderen van de kwaliteit en differentiatie van de
woningvoorraad, het bevorderen van de fysieke kwaliteit van de woon- en
leefomgeving en het bevorderen van een gezonde en duurzame woon- en
leefomgeving. In samenwerking met steden is instrumentarium ontwikkeld
om de voortgang op de landelijke doelstellingen te volgen en waar nodig
bij te sturen.

Het Rijk werkt vanuit partnerschap samen met gemeenten bij de stedelijke
vernieuwing in deze ISV-periode, maar ook na 2014. VNG en Rijk hebben
een gezamenlijke agenda Wonen en Leefbaarheid opgesteld. Dit is een
uitwerking van de uitgangspunten en beleidsvoornemens uit het
regeerakkoord. De G4 en G32 zijn betrokken bij de uitwerking van deze
agenda. Daarnaast nemen IPO en VNG het initiatief om als onderdeel van
deze agenda samen met de grote steden en het Rijk een visie op de
stedelijke vernieuwing op te stellen. Dit mede met het oog op het
vervallen van het ISV na 2014. Er wordt gewerkt aan drie sporen:

Inventarisatie van nieuwe financieringsconstructies, evenals een
onderzoek naar hoe maatschappelijke baten ‘teruggeploegd’ kunnen
worden in investeerbare euro’s.

Deelname van het Rijk in de gezamenlijke jaarprogramma’s van de G32 en
de G4 (onder andere in de projecten ‘Aanpak wijken uit de jaren
60/70’ en ‘Herprogrammering van de woningbouw’).

Samen met steden wegnemen van belemmeringen in de uitvoering. De
minister van BZK zal erop toezien dat de verschillende departementen
waar nodig een bijdrage leveren.

Verder omvat de inzet van het kabinet de volgende zaken: 

De wenselijkheid bezien om de Huisvestingswet en de ‘Rotterdamwet’
(Wet Maatregelen grootstedelijke problematiek) aan te passen om meer
ruimte voor specifiek beleid en maatwerk bij de aanpak van lokale
opgaven mogelijk te maken. 

Inventarisatie van de mogelijkheden om de aanpak van de particuliere
woningvoorraad bij stedelijke vernieuwing te versterken en versnellen. 

Regulier de ‘staat van de stad’ in beeld brengen, om de
rijksdoelstellingen en maatschappelijke effecten ter bevordering van
krachtige steden te volgen en eventueel bij te sturen. 

Aandachtswijken en -buurten

De leefbaarheid heeft zich in de 40 wijken beter ontwikkeld dan in de
andere wijken. Hoewel er nog een flinke weg is te gaan, zijn de
resultaten uit de wijkenaanpak positief. Tegelijkertijd constateert het
kabinet dat de zorg om een goede woon- en leefomgeving niet is
voorbehouden aan de geselecteerde wijken. Daarom zal het rijk als
partner van gemeenten -  mede op basis van de inzichten van de
visitatiecommissie wijken – de lessen uit de wijkenaanpak breder
verspreiden naar alle wijken en buurten met achterstanden, zowel in
steden als in dorpen en in groei- als in krimpregio’s. Vanzelfsprekend
blijven de afspraken zoals gemaakt met de 40 aandachtswijken
onverminderd van kracht. Wel wordt de Vogelaarheffing afgebouwd. 

Momenteel worden maatwerkafspraken gemaakt tussen steden en Rijk, waarin
wordt vastgelegd hoe de uitvoering kan worden versterkt en op welke
punten extra ondersteuning van het Rijk wordt gevraagd. 

Het Rijk zal voorts met een aantal gemeenten businesscases uitwerken om
te bezien of en hoe de investeringskracht voor leefbaarheid in buurten
en wijken op peil kan worden gehouden. Dit kan met inzet van
alternatieve (particuliere) bronnen. Hierbij worden de recente
ervaringen die in Groot Brittannië zijn opgedaan in het kader van de
‘Big-Society’-gedachte betrokken. De lessen uit het integraal werken
dat in de wijkenaanpak centraal staat, kunnen nu goed benut worden bij
de verschillende decentralisaties in het sociale domein, zodat er
voldoende ruimte ontstaat voor gemeenten om ontkokerd en integraal te
werken.

Bijzondere aandacht heeft het kabinet voor Rotterdam-Zuid: er komt een
Programma Kwaliteitssprong voor de verbetering van de woon- en
leefomgeving in dit gebied. Ook zal het wijkgericht werken op de
BES-eilanden en Curaçao worden bevorderd. 

Krimp- en anticipeergebieden

Doel van de aanpak in krimpgebieden is de leefbaarheid op peil houden en
de (regionale) bestuurskracht versterken. In 2009 heeft het Rijk samen
met VNG en IPO het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling Krimpen
met kwaliteit opgesteld. De aanpak is gericht op samenwerken, het bieden
van ruimte in regelgeving, experimenten, meer beleidsruimte en een
herverdeling van bestaande en reguliere geldstromen. Voor de
krimpgebieden Parkstad Limburg, Noordoost Groningen en Zeeuws-Vlaanderen
heeft het Rijk vorig jaar € 31 miljoen beschikbaar gesteld voor de
herstructureringsopgave wonen. Provincies en gemeenten hebben elk
eenzelfde bedrag ingezet, zodat in totaal € 93 miljoen beschikbaar is
voor investeringen. Uit een kosten-batenanalyse blijkt dat investeren
loont en maatschappelijk rendabel is. Het Rijk heeft ter ondersteuning
van regio’s, die met krimp te maken hebben, ook reguliere geldstromen
herverdeeld: vanaf 2011 is een tijdelijke krimpmaatstaf aangebracht in
het gemeentefonds voor gemeenten uit de provincies Groningen, Limburg en
Zeeland, die met dalende inwoneraantallen te maken hebben gehad. Deze
gemeenten ontvangen ongeveer € 15 miljoen extra per jaar. Ook bij de
herijking van het provinciefonds eerder dit jaar is rekening gehouden
met demografische krimp.

Het kabinet zet voor de drie krimpgebieden de vorig jaar afgesproken
aanpak en de interbestuurlijke samenwerking voort. Duidelijk is dat de
agenderende fase voorbij is. De lokale en regionale partijen gaan nu
samen met de burgers de fase in van implementatie en uitvoering, waarbij
de provincie een belangrijke regierol heeft. Het rijk heeft een
initiërende, faciliterende en kennisondersteunende rol en zorgt dat de
regelgeving effectief beleid niet belemmert. Experimenten vormen een
belangrijk element in de aanpak van het Rijk. Er lopen 21
krimpexperimenten op verschillende thema’s, zoals wonen, voorzieningen
en onderwijs. Bij de aan het wonen gerelateerde experimenten is de
aanpak van de particuliere woningvoorraad belangrijk. Verder heeft het
Rijk samen met provincies onderzoek laten uitvoeren naar de knelpunten
in de regelgeving op het gebied van wonen en onderwijs. De knelpunten
worden met VNG en IPO nader bekeken en waar nodig wordt regelgeving
aangepast. 

In sommige regio’s is het op dit moment moeilijk te bepalen of er
krimp zal optreden of niet. In deze regio’s, de zogenoemde
anticipeergebieden, wil de minister van BZK een dialoog aangaan met de
lokale en regionale bestuurders over hoe zij met deze onzekerheden
kunnen omgaan. De onzekerheden kunnen namelijk leiden tot gebrek aan
onderlinge afstemming en inefficiëntie, bijvoorbeeld doordat naast
elkaar gelegen regio’s met elkaar gaan concurreren om
uitbreidingsvraag en te veel bouwlocaties ontwikkelen.

Het kabinet heeft samen met VNG en IPO een Voortgangsrapportage
Bevolkingsdaling opgesteld, die behalve op de voortgang van de
uitvoering van het Interbestuurlijk Actieplan Bevolkingsdaling ook
ingaat op nieuwe acties, waaronder die in de anticipeergebieden. Er is
aangegeven of, en zo ja welke, aanvullende maatregelen voor
krimpregio’s noodzakelijk en mogelijk zijn. Hierbij is het SER-advies
‘Bevolkingskrimp benoemen en benutten’ betrokken, dat afgelopen
maart is verschenen. Het thema demografische ontwikkelingen staat
eveneens hoog op de EU-agenda, aangezien deze ontwikkelingen kunnen
leiden tot een toename van de kloof tussen armere en rijkere Europese
regio’s. Het EU-cohesiebeleid beoogt deze kloof juist te verkleinen.
In de toekomst wordt daarom verwacht dat voor het thema demografische
ontwikkelingen middelen vanuit de EU-structuurfondsen worden aangewend.

Gemeenten met veel MOE-landers

Arbeidsmigranten zijn primair zelf verantwoordelijk voor het vinden van
adequate huisvesting. Van gemeenten waar veel arbeidsmigranten aanwezig
zijn, wordt verwacht dat zij een visie opstellen voor de langere termijn
en prestatieafspraken maken met corporaties over onder andere de bouw
van huisvesting. De huisvestingsverordening is voor de sturing op de
bestaande woningvoorraad een belangrijk lokaal instrument. Daar waar
vrije locaties beschikbaar komen binnen de gemeentegrenzen, moet ook aan
(tijdelijke of permanente) herontwikkeling voor MOE-landers gedacht
worden. Ook het ombouwen van kantoren en andere panden naar huisvesting
voor arbeidsmigranten behoort tot de mogelijkheden. Hiertoe kan aan een
verruiming van de bouw- en RO-regelgeving gedacht worden. In dit verband
zal het kabinet voorstellen uitwerken om eenvoudiger en sneller
omgevingsvergunningen te kunnen verlenen voor logiesfuncties voor
(buitenlandse) werknemers. Een gedegen handhavingsbeleid door de
gemeenten om overlast en overbewoning aan te pakken is van groot belang.
Dit vraagt om een scherpe prioritering van de handhavingscapaciteit.
Voor gemeenten is er een praktijkteam beschikbaar dat op afroep met raad
en daad bij kan staan.

New Towns

Om leefbaarheidproblemen in New Towns (de voormalige groeikernen) te
voorkomen, ondersteunt het Rijk met kennis en kunde de preventieve
aanpak van de zogenaamde Ortega-gemeenten. Kernelement is het zelfbeheer
door burgers en ondernemers. Het Rijk stimuleert dit preventieve beleid
met experimenten en leertrajecten. In 2011 wordt de Ortega-aanpak
geëvalueerd en besloten over een mogelijk vervolg. Deze evaluatie zal
tevens worden gebruikt ten behoeve van het programma van de G4 en G32
over de Aanpak wijken uit de jaren 60 en 70.

5.2 Verantwoordelijkheid woonomgeving dichter bij burgers leggen

Een van de belangrijkste lessen uit de wijkenaanpak is het vergroten van
de verantwoordelijkheid van burgers bij de ontwikkeling van hun
woonomgeving. Het kabinet zet burgerparticipatie dan ook hoog op de
agenda. Dat gebeurt niet alleen voor de oude wijken in de steden, maar
ook breder, waaronder voor dorpen, zowel in krimp- als
schaarstegebieden. De afgelopen decennia heeft de overheid met het
uitbouwen en in stand houden van de verzorgingsstaat de kwaliteit van
leven sterk vergroot. Daar staat tegenover dat soms ook
afhankelijkheidsrelaties zijn gecreëerd, die noodzakelijk noch
wenselijk zijn. Het gevolg is dat veel mensen een hooggespannen beeld
hebben van wat zij van de (gemeentelijke) overheid mogen verwachten.
Bovendien hebben zij mogelijk een te bescheiden beeld van wat men zelf
kan bijdragen. Er schuilt juist een enorme kracht in mensen en de
maakbaarheid van de samenleving door de overheid kent grenzen. Om deze
kracht los te maken zijn twee bewegingen noodzakelijk. Mensen moeten in
staat worden gesteld zelf meer hun verantwoordelijkheid nemen en zonodig
daartoe worden aangespoord. Daarnaast moet de overheid ook de ruimte
bieden aan mensen om deze verantwoordelijkheid te nemen.

Naar een rijksbrede agenda voor hedendaags burgerschap

Iedere burger is zelf verantwoordelijk om te participeren in de
samenleving. Dat kan door naar school te gaan, te werken of zich in te
zetten voor de buurt. Bij burgerschap gaat het om mensen die
maatschappelijke verantwoordelijkheid willen nemen. Veel mensen in
Nederland zijn reeds maatschappelijk actief, bijvoorbeeld in
verenigingen, stichtingen en religieuze organisaties. Zij leveren een
waardevolle bijdrage aan hun woon- en leefomgeving en samenleving.
Actieve dorps- en stadsbewoners hebben veelvuldig bewezen, dat zij heel
goed in staat zijn maatschappelijke vraagstukken zelf aan en op te
pakken. De meeste mensen zijn redzame burgers. 

Maar er zijn ook burgers die zich minder goed kunnen redden. Voor deze
groep moet langs de volgende lijn tot ondersteuning wroden gekomen:

Eerst de eigen kracht van mensen benutten (trainen van de eigen
vaardigheden).

Waar nodig de omgeving inschakelen (buren, familie, vrienden).

Als dan nog meer steun nodig is, inzet uit professionele hoek
organiseren (op maat, niet verkokerd, en ingepast in de dagelijkse woon-
en leefomgeving).

Om burgers in staat te stellen meer eigen initiatief te nemen, is een
andere opstelling noodzakelijk van overheid en maatschappelijke
instellingen. Daarom stelt het Rijk dit jaar samen met gemeenten,
burgers en maatschappelijke organisaties een agenda op rond
‘hedendaags burgerschap’. 

Bevorderen van bewonersparticipatie

Bewonersparticipatie is een van de sleutels voor het bevorderen van
leefbaarheid in wijken en buurten. De kracht die in bewoners schuilt is
groot. Zij zijn bij uitstek geïnformeerd over wat er in hun directe
omgeving gebeurt en hoe dit zich verhoudt tot de rest van de stad, het
dorp, de regio of het land. Met deze kennis kunnen zij een grote rol
spelen in het leefbaar houden van hun eigen woonomgeving. Een plan dat
van mensen zelf komt, is effectiever omdat het gedragen wordt en mensen
eerder verantwoordelijkheid nemen bij het beheer of de exploitatie
ervan. Bewonersparticipatie geeft mensen het vertrouwen dat zij zelf het
lot van hun gemeenschap ook echt in handen hebben. Dit kan op
verschillende manieren worden bevorderd:

Burgers meer zeggenschap geven over hun eigen woonomgeving. 

Bewoners vragen zelf met voorstellen te komen voor bijvoorbeeld
speelvoorzieningen voor jongeren of hoe de veiligheid kan worden
bevorderd door de inrichting van de openbare ruimte te verbeteren.
Sommigen gemeenten werken met ideeënvouchers onder het motto ‘boter
bij de vis’. 

Bewoners de beschikking geven over een eigen budget van gemeenten.
Daarmee zijn in de loop der jaren interessante ervaringen opgedaan. 

Bewoners op een meer structurele wijze betrekken bij de herontwikkeling
van hun wijk of buurt. Bewoners kunnen dan ook meepraten over de doelen
en richting. Vele initiatieven zijn noemenswaardig, van de
“Waardenzeef” in Groningen tot de “Smederijen” in Hoogeveen.

Daarnaast zijn er de laatste tijd steeds verdergaande vormen van
initiatieven van burgers, waarmee burgers ook publieke taken overnemen,
zoals groenbeheer van de openbare ruimte of het exploiteren en beheren
van een dorpshuis. In Hellendoorn wordt deze vorm van burgerparticipatie
ook wel overheidsparticipatie genoemd.  

Zeker in buurten en wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, groeit
de verbondenheid en is de wil om iets te doen groot. Dat het daarbij
niet alleen om de steden gaat maar ook om dorpen, is duidelijk. Een
voorbeeld van het laatste zijn de integrale dorpontwikkelingsplannen
(IDOPs) die Noord-Brabantse dorpen met steun vanuit de provincie
ontwikkelen, om de leefbaarheid en vitaliteit van deze krimpende
gemeenschappen op peil te houden. Zo wordt gewerkt aan het verbeteren
van sociale voorzieningen, ontmoetingsplekken, zorg en het hergebruik
van leegstaande gebouwen. Ook hier is burgerparticipatie een belangrijke
sleutel. Gemeenten zetten in op samenwerking tussen burgers, dorpsraden,
welzijn/zorginstellingen, woningbouwcorporaties, bedrijven, winkeliers,
verenigingen, kerken en maatschappelijke instellingen.

Wat al deze vormen en initiatieven gemeen hebben, is dat ze de kwaliteit
van de woonomgeving verbeteren, de effectiviteit van de investeringen
vergroten en mensen betrokken maken bij elkaar en hun buurt. Het kabinet
juicht deze ontwikkelingen toe.

De inspraak voorbij: een meewerkende overheid

Burgers worden steeds initiatiefrijker, mede met behulp van moderne
informatie- en communicatiemiddelen. Vaak willen burgers, maar ook
maatschappelijke organisaties en bedrijfsleven niet wachten op de
overheid, omdat ze het zelf vaak sneller of beter kunnen. Daarbij gaat
het om uiteenlopende voorbeelden van bewoners die zelf initiatief hebben
genomen: bewoners in het Nijmeegse Malburgen die zich als
vertrouwenspersoon voor huiselijk geweld aanbieden, het project
Computerbrein over huiswerkbegeleiding in Amsterdam Zuid-Oost of
Huiskamerprojecten voor overlastgevende jongeren in Rotterdam. Daarnaast
zijn er ook groepen bewoners die gezamenlijk een zorgcoöperatie
oprichten of een coöperatie om in een straat of buurt tot decentrale
energieopwekking te komen. In de praktijk lopen deze groepen burgers
vaak tegen allerlei institutionele belemmeringen of overheidsregels op,
maar ook tegen een overheid die niet gewend is om te gaan met burgers
die zelf het heft in handen nemen. 

Het activeren en begeleiden van de kracht uit de samenleving vereist een
overheid die:

Niet de pretentie heeft voor alle problemen de oplossing te hebben en
tegelijkertijd ziet dat veel initiatieven vanuit de samenleving komen. 

Ruimte biedt voor initiatieven, meedenkt en ondersteunt, maar de
initiatieven niet overneemt. 

Actief meewerkt aan het wegnemen van belemmeringen om initiatieven van
burgers, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties van de grond te
krijgen, en – waar mogelijk - regels schrapt die initiatief in de weg
staan.

Kortom: er is behoefte aan een meewerkende overheid. Hiervoor zijn een
nieuwe manier van werken en duidelijke spelregels op lokaal niveau
onontbeerlijk. De gemeentelijke organisatie moet erop toegerust zijn om
echt vraaggericht te kunnen (mee)werken. Gemeenten moeten hierop hun
organisatie aanpassen. Niet altijd zelf direct oplossingen aandragen,
maar eerst de bewoners faciliteren die zelf wat willen en dat ook
mogelijk maken. Willen gemeenten hierin echt een stap maken, dan vergt
dat ook vaak een cultuurverandering. De rijksoverheid wil hierover een
leerproces met gemeenten en andere betrokken partijen aangaan, via het
delen van aansprekende voorbeelden. In het komend jaar wordt
geïnventariseerd en geëvalueerd wat deze initiatieven en experimenten
hebben opgeleverd, wat aansprekende voorbeelden zijn en de belangrijkste
obstakels en oplossingen zijn.

6. Uitvoeringsprogramma 

In de hoofdstukken 3,4,en 5 zijn verschillende maatregelen geschetst die
al in gang zijn gezet en stappen die het kabinet op korte termijn wil
gaan zetten. In het onderstaande uitvoeringsprogramma worden deze
maatregelen samengevat.

Verbeteren van de aansluiting tussen vraag en aanbod

Maatregel	Tijdpad

Versterken vertrouwen in de koopmarkt

Afspraken met banken over gedragscode leenvoorwaarden	1 augustus 2011
van kracht

Verlagen overdrachtsbelasting van 6 naar 2%. 	Juni 2012

Huurders van een corporatiewoning krijgen het recht hun woning tegen een
redelijke prijs te kopen. 	Zo spoedig mogelijk

Stimuleren van verkoop van corporatiewoningen aan bewoners: afspraken
tussen gemeenten en corporaties over aantallen te verkopen woningen,
verantwoording achteraf bij verkoop met korting, verkoopproces
corporatiewoningen transparanter maken. 	2012 

Naar een betere werking huurmarkt

Huurverhoging +5% voor >43.000	Per 1 juli 2012

Inflatievolgend huurbeleid voor inkomens tot €43.000	2011-2014

Verhoging maximaal redelijke huur met 15 tot 25 punten 	2011 

Monitoring transitie huurmarkt voor het gedrag van verhuurders en de
effecten op de positie van bewoners.	Vanaf 2011

Corporaties

	Strikt scheiden activiteiten die niet tot kerntaken van corporaties
behoren in gescheiden dochteronderneming (Woningwet). 	2012





De condities voor investeringen in de woningbouw verbeteren

Maatregel	Tijdpad

Voortzetting en afronding crisismaatregelen 	Verschillende looptijden

Ruimte creëren voor voldoende en vraaggerichte woningbouw

Wegnemen ruimtelijke beperkingen in het rijksbeleid en belemmeringen in
de rijksregelgeving. Bevordering bouw van voldoende woningen door meer
ruimte voor woningbouw rekening houdend met kleinschalige locaties, meer
ruimte voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. 	2011

Afspraken met het rijk over woningbouwprogrammering in de Noord en
Zuidvleugel van de Randstad.	Jaarlijks in voor- en najaar

Onderzoek naar transparantie en risico’s van actief grondbeleid voor
gemeenten en provincies 	2011-2012



Onderzoek naar mogelijkheden in het grondbeleid om kleinschalige
locatieontwik-keling te stimuleren, w.o. stedelijke herverkaveling 
2011-2012

Snellere en betere regels en procedures

Invoering nieuw bouwbesluit 	1 januari 2012

Fundamentele bezinning bouwregelgeving en uitvoering adviezen Commissie
Dekker.	Brief na zomer 2011

Voldoende woningen voor ouderen

Verkennen of er ruimte is voor nieuwe financieringsarrangementen op het
snijvlak van wonen, pensioenen en zorg. 	2012

Waar nodig zal het kabinet belemmeringen in planologische- en
bouwregelgeving zoveel mogelijk wegnemen.	2012



Mantelzorg wordt als aparte categorie opgenomen in de herziening van de
Huisvestingswet.	1 januari 2012

Energiebesparing in de gebouwde omgeving bevorderen

Evaluatie van energiebesparingsconvenanten Meer Met Minder,
Lente-akkoord Energiebesparing in de Nieuwbouw en Energiebesparing
Sociale-Huursector 	Najaar 2011 

Kabinet zet in op een grootschalige ‘blok-voor-blok’ aanpak van
bestaande gebouwen: 5 pilot projecten worden gestart.	Start zomer 2011

Woningwaarderingsstelsel aanpassen op energieprestatie. 	Juli 2011

Wet- en regelgeving aanpassen aan de herziene Europese richtlijn
energieprestatie van gebouwen (de herziene EPBD).	2011-2012

Bij nieuwbouw wordt een energielabel bij oplevering verplicht gesteld.
De handhaving op het energielabel bij verhuur en verkoop wordt verbeterd
Vanaf 1 juli 2012



Stapsgewijs aanscherpen EPC woningbouw. In 2020 is alle nieuwbouw
energieneutraal. Over het tempo van aanpassing wordt overlegd met
marktpartijen. 	Tot 2020

Kabinet stimuleert veelbelovende initiatieven (collectieve
energiebesparende voorzieningen buiten het gebouw, decentrale
energieopwekking door bewoners) die navolging verdienen. 	2012

De Minister van EL&I werkt samen met de Minister van BZK dit uit in de
Green Deal voor de gebouwde omgeving.	Zomer 2011

Kabinet bevordert innovatie door implementatie van voorstellen uit het
Innovatie programma Energiesprong.	Uitvoering programma door SEV t/m
2014

Nieuwe verdienmodellen en financieringsarrangementen 

Interdepartementaal programma verbetering investeringscondities bouw;
verkenning nieuwe verdienmodellen en financieringsarrangementen met
(nieuwe) partners in de bouw	Vanaf 2011





Verbeteren van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving

Maatregel	Tijdpad

Gericht de kwaliteit van de woon- en  leefomgeving verbeteren

Kabinet investeert in periode 2010-2014 €1,2 miljard via ISV in
stedelijke vernieuwing	2010-2014

IPO, VNG en Rijk stellen samen een visie op stedelijke vernieuwing op.
2011

Rijk en steden: Inventarisatie van nieuwe financieringsconstructies en
onderzoek maatschappelijke baten investeringen stedelijke vernieuwing
2011

Deelname Rijk aan de gezamenlijke jaarprogramma’s van de G32 en de G4,
o.a. “aanpak wijken uit de jaren 60/70” en “de herprogrammering
van de woningbouw”.	tot 2014

Het kabinet beziet wenselijkheid aanpassing van de Huisvestingswet en de
‘Rotterdamwet’ voor lokaal maatwerk	in 2011 inventarisatie



Kabinet inventariseert mogelijkheden om de aanpak van de particuliere
woningvoorraad bij stedelijke vernieuwing te versterken en versnellen
vanaf 2011

Inzichten uit de wijkenaanpak breder verspreidenin wijken en gebieden
waar de leefbaarheid onder druk staat 	zomer 2011

Uitwerken adviezen Visitatiecommissie Wijkenaanpak	zomer 2011

Kwaliteitssprong woon- en leefomgeving Rotterdam-Zuid	2011

In krimpgebieden voert het kabinet samen met VNG en IPO het Actieplan
bevolkingsdaling 2010 uit. Herverdeling geldstromen krimp in gemeente-
en provinciefonds. In juni 2011 heeft het kabinet een
voortgangsrapportage naar de Kamer gestuurd.	Voortgangsrapportage in
juni 2011.

Afspraken door gemeenten en corporaties over huisvesten van MOE-landers
2011

Preventieve aanpak Ortega-gemeenten (‘New towns’) met experimenten
en leertrajecten	Evaluatie in 2011

Verantwoordelijkheid woonomgeving dichter bij burgers leggen

Agenda hedendaags burgerschap samen met burgers, gemeenten en
maatschappelijke organisaties	Voor eind 2011 wordt TK nader
geïnformeerd

Inventarisatie en evaluatie van aansprekende initiatieven van
burgerparticipatie en wat dat betekent voor de veranderende rol van
gemeente (de meewerkende overheid).	2011-2012



 WoonOnderzoek Nederland 2009, ‘Het wonen overwogen’

 Ongeveer 120.000 woningen. 

 TNO, december 2010, ‘Bouwprognoses 2010-2015’ 

 PBL, 2011, ‘Ruimtelijke Verkenningen’

 Concept Primos-prognose 2011

 Wet Gemeenschappelijke Regelingen

 De Leefbaarometer meet op tal van objectieve indicatoren de positie van
alle buurten en wijken in Nederland.

 RIGO, 2010, ‘Buurtleefbaarheid begrepen, achtergronden en
beleidsinvloeden bij leefbaarheidsverbetering’; Adviesbureau LPBL,
2010, ‘Evaluatie werkwijze GSB 2005-2009’; Atlas voor gemeenten,
2010, ‘De effectiviteit van het Grotestedenbeleid, kwantitatieve
evaluatie GSB 2005-2009’.

 Zie brief aan de Tweede Kamer van 12 april 2011 (kamerstuk 30995, nr.
89 en 90).

 Werkgroep brede heroverwegingen, 2010, ‘Rapport 4: Wonen’; SER
Commissie Sociaaleconomisch Deskundigen (2010), ‘Naar een integrale
hervorming van de woningmarkt’; CPB, 2010, ‘Hervorming van het
Nederlandse woonbeleid’; VROM-raad, 2007, ‘Tijd voor keuzes:
Perspectief op een woningmarkt in balans’.

 Nationale Hypotheek Garantie

 Na de zomer te verschijnen studie ‘Tussen wens en werkelijkheid:
Analyse naar de verhuisgeneigdheid en 

het daadwerkelijke verhuisgedrag’ op basis van het WoON. 

 RIGO, 2010, ‘Buurtleefbaarheid begrepen, achtergronden en
beleidsinvloeden bij leefbaarheidsverbetering’.

 Dit cijfer wijkt af van het cijfer uit het WoON 2009, omdat
Eurostat/SILC de bron is.

 Productie Anderszins zijn toevoegingen aan de voorraad anders dan door
nieuwbouw, bijvoorbeeld door omvorming van kantoren tot woningen.

  Deloitte, november 2010, ‘Financiële effecten crisis bij
gemeentelijke grondbedrijven’.

 CFV, 2010, ‘Sectorbeeld realisaties woningcorporaties, verslagjaar
2009’; CFV, 2010, ‘Sectorbeeld voornemens woningcorporaties,
prognoseperiode 2010-2014’.

 EigenHuisindicator, opgesteld door onderzoeksinstituut OTB, TU Delft,
in opdracht van Vereniging Eigen Huis (VEH).

 Zie de vertrouwensindex Koopwoningmarkt van de Vereniging Eigen Huis

 Van 210.000 in 2006 naar 182.000 in 2008 naar 126.000 in 2010. 

 Zoals reeds besproken in het overleg met de Tweede Kamer op 3 maart
2011 bij de behandeling van het wetsvoorstel Wijziging van de
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (wettelijke grondslag
verschillende waardering energieprestaties huurwoningen) (32302)

 CFV, 2010, ‘Sectorbeeld realisaties woningcorporaties, verslagjaar
2009’.

 WoON 2009

 Dit maakt ook deel uit van de aanbevelingen van de commissie Dekker.

 Het Lente-akkoord heeft een looptijd tot 2015; het convenant Meer met
Minder en Energiebesparing Sociale Huursector hebben een looptijd tot
2020.

 Bonaire, Sint-Eustatius, Saba

 Brief aan Tweede Kamer d.d. 29 maart 2011, Nieuw verdeelmodel
provinciefonds (TK 2010-2011, 32500 C, nr 6)

 Migranten uit Midden- en Oost Europa

 Zie ook de kabinetsvisie Integratie, binding, burgerschap

  PAGE   \* MERGEFORMAT  18