Preview document (🔗 origineel)

---

Nota “waardering commercieel vastgoed”

Verkorte inhoudsopgave									

 Introductie & Samenvatting								

 De markt voor commercieel vastgoed							

 Waarderingsgrondslagen commercieel vastgoed						

 Banken: Waardering financiële activa (IAS 39)					

 Rol van de AFM in het toezicht op de financiële verslaggeving			

 Waarderingen en taxaties									

(1) Introductie & Samenvatting

Door middel van deze nota wil ik u nader informeren over de aard en
omvang van de waarderingsproblematiek in de commerciële vastgoedsector.
 Ik zal daarbij, zoals door uw Kamer verzocht gedurende het AO
“kapitaaltekort vastgoedmarkt” op 13 december 2011, in het bijzonder
stilstaan bij het verschil tussen het gebruik van kostprijs bij de
waardering van commercieel vastgoed enerzijds en het gebruik van reële
waarde of marktwaarde anderzijds.

Ik zal in de nota eerst enkele kenmerken van de markt voor commercieel
vastgoed schetsen (paragraaf 2). Vervolgens zal ik in paragraaf 3
uitgebreider ingaan op de twee mogelijke waarderingsgrondslagen voor
financiële verslaggeving, kostprijs en reële waarde, en hun concrete
toepassing. Hierop aansluitend zal ik kort stilstaan bij waardering door
banken (paragraaf 4). Anders dan eigenaren van vastgoed investeren zij
doorgaans niet in het eigen vermogen van vastgoedprojecten, maar
verstrekken banken leningen aan vastgoedpartijen. Tot slot zal ik
afronden met de rol van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) in het
toezicht op de financiële verslaggeving (paragraaf 5) en waardering
door taxateurs (paragraaf 6). 

De nota concludeert dat het gebruik van een specifieke
waarderingsgrondslag (kostprijs of marktwaarde) slechts een beperkte rol
speelt bij het ontstaan van twijfels over de waardering van commercieel
vastgoed. Ten eerste omdat beursgenoteerde beleggers, (beursgenoteerde)
verzekeraars en pensioenfondsen bijna allemaal gebruik maken van
marktwaarde. Ten tweede omdat ook het gebruik van kostprijs vereist dat
er wordt afgewaardeerd indien de boekwaarde te hoog is. Ten derde omdat
het gebruik van kostprijs alleen is toegestaan als in de toelichting op
de jaarrekening tevens melding wordt gemaakt van de marktwaarde. 

Mijns inziens speelt bij het mogelijk ontstaan van twijfels over de
waardering de generieke onzekerheid op de markt voor commercieel
vastgoed een grotere rol dan de keuze voor een grondslag. Een andere
factor die twijfels kan veroorzaken is de mogelijk te beperkte
transparantie bij de toepassing van op zich juist gekozen
waarderingsgrondslagen. Dit leidt weer tot twijfels over correcte
toepassing van verslaggevingregels. De overheid zet zich daarom met
andere stakeholders ervoor in deze transparantie te vergroten, zoals in
deze nota nader wordt toegelicht. 

(2) De markt voor commercieel vastgoed

In paragraaf 2.1 wordt geschetst hoe de Nederlandse markt voor
commercieel vastgoed eruit ziet: welke spelers erop actief zijn en welke
vormen van financiering ze verschaffen. Vervolgens wordt beschreven in
hoeverre vastgoedwaarderingen onderhevig zijn aan onzekerheidsmarges
(paragraaf 2.2). In paragraaf 2.3 worden enkele kenmerken van de markt
voor commercieel vastgoed benoemd. Deze kenmerken zullen los van de
waarderingssystematiek altijd een zekere mate van onzekerheid met zich
brengen. Tot slot worden in paragraaf 2.4 enkele beschikbare schattingen
over mogelijke afschrijvingen in de sector kort besproken. Deze
schattingen zijn gebaseerd op specifieke aannames en methodes en moeten
daarom met de nodige nuance worden bezien. Tevens wordt hierbij
aangegeven waarom de overheid zelf geen eigen schatting van mogelijke
afschrijvingen heeft of maakt. 

2.1 Overzicht van de Nederlandse markt voor beleggingsvastgoed

De markt voor commercieel vastgoed wordt zelden in haar volledigheid in
kaart gebracht. Er zijn niettemin wel enkele dwarsdoorsneden bekend. Uit
onderzoek van het informatiebedrijf Investment Property Database (IPD)
blijkt dat in 2010 in totaal 197 miljard euro werd belegd in commercieel
vastgoed. Deze beleggingen kunnen worden opgedeeld in ca. 17% kantoren,
22% winkels, 52% woningen voor commerciële verhuur en 9%
bedrijfsruimten.  

Die 197 miljard euro is onderverdeeld in ca. 119 miljard euro aan
Nederlands commercieel vastgoed dat beheerd wordt door professionele
partijen (door IPD gedefinieerd als partijen die meer dan ca. 100
miljoen euro beleggen) en ca. 78 miljard euro beheerd door kleine
beleggers (die minder dan ca. 100 miljoen euro beleggen). Onder deze
laatste categorie vallen ook zeer kleine eigenaren die een of twee
huizen verhuren. Overigens valt vastgoed voor eigen gebruik, zoals de
restauranteigenaar die ook eigenaar is van zijn pand, niet onder deze
197 miljard euro. 

	Van de ca. 119 miljard euro professioneel beheerd vastgoed kwam ca. 50
miljard euro voor rekening van institutionele beleggers als
pensioenfondsen en verzekeraars (rechtstreeks of via fondsen), ca. 45
miljard euro voor rekening van particuliere Nederlandse beleggers en ca.
24 miljard euro voor rekening van buitenlandse partijen.  

IPD heeft ook in kaart gebracht in hoeverre vreemd vermogen een rol
speelt bij de financiering van die 197 miljard euro. Er stond in 2010 in
totaal ca. 74 miljard euro vreemd vermogen uit in de Nederlandse markt,
waarvan zo’n 60 miljard euro bij Nederlandse banken en zo’n 10
miljard euro bij niet-Nederlandse financiers. Zo’n 5 miljard euro werd
tot slot via verhandelbare obligaties met vastgoed als onderpand, 
zogenaamde commercial mortgage backed securities (CMBS), opgehaald. 

	Met een gemiddelde leverage van 40% voor de gehele professioneel
beheerde vastgoedmarkt, inclusief de institutionele beleggers, zit
Nederland qua vreemd vermogen beduidend onder het Europese gemiddelde
van 60%. Binnen deze professionele markt maken met name de particuliere
beleggers relatief veel gebruik van vreemd vermogen. IPD geeft aan dat
hier het vreemd vermogen ca. 27 miljard euro bedraagt, op een
vastgoedportefeuille van 45 miljard euro; een gemiddelde leverage van
ca. 60%. Hiervan maken veel van de zogenaamde vastgoed-CV’s deel van
uit. Onderzoek van ING Real Estate en het Nyenrode Real Estate Center
naar 108 particuliere beleggers (met ook kleine beleggers) over een
totaal belegd vermogen van ca. 16 miljard euro geeft een nog net iets
hogere leverage van ca. 65% aan. 

2.2 Onzekerheidsmarges

In de praktijk is de bepaling van de waarde van commerciële panden
onderhevig aan grote onzekerheidsmarges. Cijfers van het Royal Institute
for Chartered Surveyors (RICS) laten zien dat in Nederland in 2010 bij
16% van de transacties het verschil tussen de formele verkoopprijs en de
 taxatiewaarde tussen de 10% en 20% lag. Bij nog eens 20% van de
transacties was het prijsverschil zelfs groter dan 20%. Voor eerdere
jaren worden min of meer dezelfde percentages gevonden. Dit is overigens
geen specifiek Nederlands fenomeen. In Frankrijk kent 50% van de
taxaties een verschil met de verkoopprijs van meer dan 20%, in Duitsland
25% en in het VK 18%. 

2.3 Oorzaken generieke onzekerheid 

Dergelijke grote verschillen zijn deels een gevolg van de relatieve
conjunctuurgevoeligheid van de markt voor commercieel vastgoed, waardoor
prijzen van vastgoed relatief volatiel zijn. Deze volatiliteit kan
betekenen dat zowel opwaartse als neerwaartse effecten met een lichte
vertraging doorwerken in de aanpassingen van vastgoedwaarderingen. Een
tweede verklaring betreft de heterogeniteit van de sector; geen pand is
hetzelfde. Kenmerken als afstand ten opzichte van een treinstation,
beschikbaarheid van parkeerplaatsen, de flexibiliteit van de indeling
van een gebouw, nabijheid van horeca, de eigen identiteit van het gebouw
en de energiezuinigheid leiden ertoe dat er nauwelijks twee
vergelijkbare panden zijn. Er is daarom zelfs in de beste omstandigheden
vaak slechts een beperkt aantal referentiepanden beschikbaar ten behoeve
van adequate taxaties. Dergelijke oorzaken van onzekerheid kunnen nooit
volledig worden weggenomen door andere waarderingsgrondslagen of betere
taxatiemethodes.

2.4 Afschrijvingen

Er is binnen de sector geen eenduidig beeld over eventueel nog te nemen
afschrijvingen op commercieel vastgoed, mede omdat het onduidelijk is in
hoeverre dergelijke afboekingen voor een deel al hebben plaatsgevonden.
Een grove schatting van IPD op basis van extrapolatie van de
waardeontwikkeling van kantoren in de ROZ/IPD Index leert dat tussen
2007 en 2011 bij correcte toepassing van de verslaggevingregels in
alleen al in de kantorensector reeds ca. 18 miljard euro zou moeten zijn
afgeschreven. Een andere schatting komt van DTZ Zadelhoff. Hier komt men
op basis van een berekening met leegstandsvolumes en mutaties in (te
verkrijgen) huurprijzen tussen 2008 en 2011 tot een bedrag van 10
miljard euro te nemen afboekingen op Nederlandse kantoren. Er is niet
gekeken in hoeverre deze 10 miljard euro wel of niet al in financiële
verslaggeving is verwerkt. In de media circuleren daarnaast ook wel
andere bedragen. De onderbouwing van dergelijke schattingen is of
onduidelijk of lijkt zelfs volledig te ontbreken. Op basis van de
beschikbare externe schattingen kan mijns inziens niet tot harde
uitspraken over afschrijvingen in de markt voor commercieel vastgoed
worden overgegaan. 

	De overheid maakt zelf geen schattingen van de omvang van toekomstige
winsten en verliezen op de Nederlandse vastgoedmarkt of van potentiële
afschrijvingen of afwaarderingen. Het kabinet ziet hier voor zichzelf
geen rol. De waarde van vastgoed is het resultaat van een
onderhandelingsproces tussen bereidwillige en geïnteresseerde kopers en
verkopers. De overheid is daarbij in een openmarkteconomie als de
Nederlandse geen partij, behoudens bij die transacties waarbij ze zelf
als koper of verkoper opereert. Wel heeft de overheid een rol om ervoor
te zorgen dat er goede regels voor financiële verslaggeving zijn en dat
deze goed worden toegepast. Het vervolg van de nota zal met name hierop
ingaan.

(3) Waarderingsgrondslagen commercieel vastgoed 

Beleggingsvastgoed kan ten behoeve van financiële verslaggeving naar
keuze op historische kostprijs of op reële waarde worden gewaardeerd.
Paragraaf 3.1 zal het regelgevend kader voor deze opties schetsen. Deze
schets zal in paragraaf 3.2 worden aangevuld met schaarse beschikbare
statistieken over het gebruik van grondslagen.

Het is belangrijk te realiseren dat vanuit het jaarrekeningenrecht de
eisen aan het gebruik van een waarderingsgrondslag zo zijn vormgegeven
dat, ondanks de keuzemogelijkheid, het selectief winkelen in grondslagen
voor beleggingsvastgoed niet zou moeten lonen. Enerzijds doordat in
geval van bijzondere waardevermindering bij het kostprijsmodel
verplichte afboekingen moeten worden genomen. Anderzijds doordat het
gebruik van dit model met zich brengt dat tevens de reële waarde moet
worden gepubliceerd in de toelichting bij de jaarrekening. De keuze zal
in het onderstaande ter verduidelijking nader worden uitgewerkt. 

De toepassing van de grondslagen en de bijbehorende toelichting in de
jaarrekening zal in de praktijk echter niet altijd even bevredigend te
zijn. Ook kan ze op onbegrip stuiten. Zo wordt van waardering op reële
waarde vaak ten onrechte verwacht dat ze tot een volledig objectieve
maatstaf voor de waarde van vastgoed zal leiden. Ik zal daarom in
paragrafen 3.3 en 3.4 ook enkele belangrijke technische aspecten  van
beide grondslagen in meer detail bespreken. Mogelijke verbeteringen
zullen hierbij ook aan de orde komen.

3.1 Regelgevend kader; wettelijke keuzemogelijkheid beleggingsvastgoed  

Het Burgerlijk Wetboek (boek 2 titel 9 BW) stelt regels voor de
jaarrekening en het jaarverslag, inclusief regels voor de waardering van
activa. Op basis van artikel 2:362 van het BW moet een jaarrekening op
basis van normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar
worden beschouwd zodanig inzicht geven dat een verantwoord oordeel over
vermogen en resultaat van een onderneming mogelijk is. Voor nadere
inkleding van deze normen worden doorgaans op basis van zelfregulering
de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) gebruikt, maar
deze zijn niet verplicht.  

Voor beursgenoteerde ondernemingen zijn daarnaast de International
Financial Reporting Standards (IFRS) verplicht voor het opstellen van de
geconsolideerde jaarrekening (EU-Verordening 1606/2002 betreffende de
toepassing van internationale standaarden voor jaarrekeningen). De IFRS
worden vaak gebruikt als inspiratie voor de RJ-richtlijnen. Tussen de
RJ-richtlijnen en de IFRS-standaarden bestaan ten aanzien van waardering
van commercieel vastgoed geen belangrijke verschillen.

Zowel binnen de IFRS (op basis van International Accounting Standard IAS
40 die gaat over vastgoedbeleggingen) als binnen de richtlijnen van de
RJ (op basis van RJ 213 die eveneens over vastgoedbeleggingen gaat)
wordt vastgoed als beleggingsobject geclassificeerd als een aparte
categorie van activa. Dit type vastgoed kenmerkt zich door een
verdienmodel dat is gericht op de geïsoleerde en potentiële
huuropbrengsten en de waardestijging, dan wel één van beide. 

IAS 40 stelt voor dit type vastgoed dat een eigenaar de keuze heeft zijn
vastgoedportfolio te waarderen op basis van reële waarde of op basis
van kostprijs. Voor de gehele portfolio moet een eigenaar wel dezelfde
grondslag gebruiken. Wanneer eenmaal een keuze is gemaakt, mag in
principe niet meer voor een alternatieve grondslag worden gekozen. Het
IFRS-concept “reële waarde” is een begrip dat in de praktijk op
hetzelfde neerkomt als marktwaarde.

De alternatieve keuze voor waardering van de portfolio op kostprijs
vereist naleving van IAS 16 (over materiële vaste activa) die primair
voor vastgoed in eigen gebruik is bedoeld. Hierbij zullen, naast
reguliere afschrijvingen door de tijd, ook afboekingen moeten worden
gedaan als de waarde in het economisch verkeer lager ligt dan de
boekwaarde op dat moment. Ook zal in de toelichting op de cijfers de
reële waarde nog steeds vermeld moeten worden. 

Ondernemingen die niet volgens IFRS waarderen, hebben op basis van
artikel 2:384 lid 1 BW een vergelijkbare keuzemogelijkheid tussen
actuele waarde (waarbij vervolgens moet worden uitgegaan van artikel 11
van het Besluit Actuele Waarde en mogelijk RJ 213) of verkrijgingsprijs
(waarbij gebruik wordt gemaakt van RJ 212 (“Materiële vaste
activa”)). Verkrijgingsprijs is hierbij vergelijkbaar met de
historische kostprijs. 

3.2 Keuzes in de praktijk

In hoeverre hebben we zicht op de mate waarin de twee mogelijke
grondslagen worden gebruikt? In de onderstaande paragraaf wordt een
aantal partijen op de vastgoedmarkt genoemd. Van deze partijen is op
basis van beschikbare cijfers en navraag bij enkele vertegenwoordigende
organisaties aangegeven welke grondslagen worden gebruikt. Hierbij is
als basis gebruikt gemaakt van IPD cijfers. Annex 1 geeft een tabel met
beknopt overzicht van het wettelijk kader en de cijfers. 

Bij fondsen die de IFRS moeten toepassen voor beleggingsvastgoed komt
keuze voor het kostprijsmodel maar zeer beperkt voor. Zo geven cijfers
van de European Public Real Estate Association (EPRA) aan dat in 2010
van de genoteerde vastgoedbeleggers in Europa ca. 95% op basis van
reële waarde waardeerde. Navraag bij EPRA leert dat dit in Nederland
zelfs 100% is. Dit betreft 6 miljard euro aan vastgoed in Nederland. 

Pensioenfondsen zijn niet verplicht IFRS toe te passen, maar waarderen
wel hun hele balans verplicht op marktwaarde (artikel 135 Pensioenwet).
Ook al het vastgoed wordt daarmee automatisch op reële waarde
gewaardeerd. Verzekeraars hebben in tegenstelling tot pensioenfondsen
wel de keuzemogelijkheid op kostprijs te waarderen. Een exacte splitsing
tussen de grondslagen is op geaggregeerd niveau moeilijk te maken
vanwege het ontbreken van daarop geënte statistieken. Echter, op basis
van een grove schatting van DNB kan gesteld worden het merendeel van het
beleggingsvastgoed bij verzekeraars op reële waarde wordt gewaardeerd. 
Pensioenfondsen en verzekeraars hebben samen ca. 18 miljard euro
Nederlands vastgoed op de balans.  

Bij niet-beursgenoteerde fondsen waardeert een groot deel van de fondsen
die primair voor institutionele beleggers werken op reële waarde. In
totaal beleggen deze fondsen ca. 26 miljard euro in Nederlands
commercieel vastgoed. Een statistiek voor deze groep bestaat niet maar
de European Association of Investors in Non-Listed Real Estate (INREV)
schat in dat vrijwel 100% van de fondsen met een Nederlandse domicilie
opgenomen in de database van INREV hun vastgoed waardeert op reële
waarde. Nederlandse leden van INREV hebben ca. 16 miljard euro verspreid
over 26 fondsen onder beheer.

Bij (kleinere) particuliere beleggers en niet-beursgenoteerde fondsen
die voor particuliere professionele beleggers werken zal de keuze voor
kostprijs mogelijk meer voorkomen. Er zijn voor deze groep, die in
volume nog steeds fors is (ca. 45 miljard euro voor professionele
particuliere beleggers, ca. 78 miljard euro voor kleine particuliere
beleggers), geen specifieke statistieken beschikbaar die aangeven in
welke mate voor kostprijs of voor reële waarde wordt gekozen.

Geconcludeerd kan worden dat de wel beschikbare statistieken in de
richting van gebruik van reële waarde wijzen. In de volgende twee
paragrafen 3.3 en 3.4 zullen enkele belangrijke technische aspecten van
beide grondslagen in meer detail worden besproken. 

3.3 Nadere uitwerking grondslag reële waarde 

IAS 40 (vastgoedbeleggingen) bevat de belangrijkste vereisten bij
toepassing van reële waarde. Voor individuele stukken commercieel
vastgoed bestaan niet of nauwelijks liquide markten zoals bijvoorbeeld
voor aandelen. Van belang is dan ook dat dit marktwaardebegrip in deze
context breder is dan alleen de prijs in een liquide markt; waarderen op
reële waarde biedt ook de mogelijkheid om, als er geen concrete prijzen
uit liquide markten voorhanden zijn, benaderingswijzen te hanteren die
zijn gebaseerd op alternatieve data. Deze benaderingswijzen gaan als het
ware uit van een gesimuleerde transactie. Dergelijke benaderingswijzen
kunnen gebruik maken van:

transacties in het verleden van vergelijkbare panden, met correcties
voor de  

   verandering in economische omstandigheden, of

transacties in het verleden van minder vergelijkbare panden in actieve,
liquide markten, 

   gecorrigeerd voor  de verschillen in locaties en eigenschappen, of

contant gemaakte geldstromen, gebaseerd op  aannemelijke verwachtingen

   omtrent toekomstige te ontvangen huurvergoedingen en eventuele  

   restwaarde bij verkoop (discounted cash flow-methode (DCF)),

Al deze benaderingswijzen hebben een element van subjectiviteit in zich,
omdat immers een expert moet bepalen welke transacties of welke minder
vergelijkbare panden als referenties worden meegenomen. Op dit moment
wordt bijvoorbeeld door de Nederlandse Beroepsorganisatie van
Accountants (NBA) aangeraden bij instabiele geldstromen de DCF-methode
te gebruiken. Ook deze methode vereist echter het oordeel van een
expert: hoe lang zal het gebouw nog verhuurd kunnen worden, wanneer is
het reëel te veronderstellen dat er nieuwe huurders komen ingeval van
leegstand, wat is de restwaarde, welke disconteringsvoet is
toepasselijk, etc.? 

Doordat er bij waardering van complexe, soms illiquide activa als
vastgoed een oordeel van een expert nodig is, is het zaak dat voldoende
transparant is hoe de expert tot zijn keuze is gekomen. Ook
internationaal bestaat hierover consensus. Daarom heeft de G20 de IASB
(International Accounting Standards Board, de internationale organisatie
die de verslaggevingsstandaarden IAS en IFRS opstelt) gevraagd om,
gezien de afhankelijkheid van experts bij het bepalen van de reële
waarde, de eisen aan de transparantie omtrent dit type waarderingen te
vergroten. Per 1 januari 2013 verklaart de IASB de standaard “reële
waarde bepaling” (IFRS 13) van toepassing, waar Nederland een groot
voorstander van is. De standaard dient door de Europese Commissie
goedgekeurd te worden om haar juridische werking binnen de Europese Unie
te geven; dat besluit wordt verwacht in het derde kwartaal van 2012.

IFRS 13 introduceert zelf geen nieuwe waarderingsgrondslag. Deze regel
definieert het concept reële waarde en geeft regels voor de rapportage
op basis van die grondslag. Hierbij wordt de wenselijkheid van het
gebruik van data voor de waardering van vastgoed gecategoriseerd aan de
hand van de kwaliteit van die data. Het meest wenselijk zijn data die
zijn ontleend aan courante markten (niveau 1), gevolgd door openbare
data die voor benaderingswijzen kunnen worden gebruikt (niveau 2). De
hiërarchie wordt afgesloten door zogenaamde niet-openbare data (niveau
3).  Voor commercieel vastgoed vallen onder deze laatste categorie
bijvoorbeeld de onderliggende huurcontracten, de huurprijsverwachtingen
en de inschatting van mogelijke leegstand. De nieuwe IFRS 13 eist bij
gebruik van dit type data dan o.a. dat ze worden gepubliceerd, dat de
waarderingsmethodologie wordt beschreven en dat een gevoeligheidsanalyse
wordt opgesteld voor veranderingen in de data. Ook zullen in dit geval
de activa niet enkel op geaggregeerd niveau mogen worden behandeld, maar
moet met vergelijkbare deelgroepen van activa worden gewerkt. 

Voor ondernemingen die niet op basis van IFRS maar op basis van het BW
en de RJ-richtlijnen waarderen, stellen het Besluit Actuele Waarde en RJ
213 additionele eisen aan de toepassing van actuele waarde. In artikel
11 van genoemd besluit wordt de contante waarde van toekomstige
kasstromen expliciet genoemd als mogelijke benadering van de
“marktwaarde”. Ook hier is bij deze methode extra toelichting
vereist over de aannames omtrent de kasstromen en de gehanteerde
rentevoet. 

3.4 Nadere uitwerking kostprijsgrondslag

IAS 16 (materiële vaste activa) bevat de belangrijkste eisen voor
toepassing van het kostprijsmodel. Deze grondslag wordt doorgaans veel
gebruikt voor vastgoed in eigen gebruik. Hier ligt het waarderen via
kostprijs meer voor de hand, omdat bij dergelijk vastgoed vaak niet van
geïsoleerde geldstromen (zoals huurinkomsten) kan worden gesproken. De
echte waarde van het vastgoed in eigen gebruik is de waarde die wordt
toegevoegd aan een productieproces (de gebruikswaarde). Niettemin is het
bij vastgoed in eigen gebruik wel toegestaan eventueel de reële waarde
te gebruiken voor de waardering. 

Een keuze voor het gebruik van het kostprijsmodel voor
beleggingsvastgoed mag, maar is zeker geen vrijbrief om waardeverlies
niet mee te nemen. Naast reguliere afschrijvingen moeten, bij verlies
van waarde in het economisch verkeer, ook extra afboekingen, zogenaamde
bijzondere waardeverminderingen, worden genomen via de verlies- en
winstrekening. IAS 36 (en RJ 121) (over bijzondere waardevermindering
van activa) geeft regels hoe die waardeverminderingen moeten worden
geïdentificeerd en hoe dergelijke afboekingen vervolgens moeten (er is
geen keuze) worden verwerkt. Er is sprake van een bijzondere
waardevermindering  als de boekwaarde van activa hoger is dan de
opbrengstwaarde na verkoop of de bedrijfswaarde. Als de opbrengstwaarde
na verkoop moeilijk te bepalen is, moet de bedrijfswaarde worden
gehanteerd. Minimaal eenmaal per jaar moet worden gekeken of van
dergelijke bijzondere waardevermindering sprake zou kunnen zijn.
Indicatoren hiervoor zijn bijvoorbeeld wezenlijke technologische en
economische veranderingen, indicaties dat disconteringsvoeten stijgen,
en het feit dat de marktkapitalisatie van een bedrijf lager is dan zijn
boekwaarde. 

Voor vastgoed in eigen gebruik hoeft bij gebruik van het kostprijsmodel
niet alsnog de reële waarde in de toelichting te worden vermeld. Het
kostprijsmodel ligt hier relatief voor de hand.

Echter, in geval van gebruik van het kostprijsmodel voor
beleggingsvastgoed, bestaat de verplichting de reële waarde toch weer
te geven in de toelichting op de jaarrekening. Dit biedt een extra
waarborg tegen selectief winkelen.  

Voor ondernemingen die niet op basis van IFRS maar op basis van het BW
en de RJ-richtlijnen waarderen, stelt RJ 212 additionele eisen aan de
toepassing van het kostprijsmodel. Deze eisen zijn vergelijkbaar met de
eisen gesteld in IAS 16, waarbij ook hier elk jaar eventuele bijzondere
waardeverminderingen moeten worden meegenomen en de actuele waarde van
beleggingsvastgoed eveneens in de toelichting op de jaarrekening moet
zijn vermeld. 

In het voorgaande is vooral ingegaan op de waarderingengrondslagen
gebruikt door vastgoedeigenaren. De volgende paragraaf besteedt aandacht
aan de waarderingsregels voor de leningen van banken aan
vastgoedpartijen.

(4) Banken: Waardering financiële activa (IAS 39) 

Banken bezitten doorgaans niet het vastgoed zelf maar financiële activa
in de vorm van hypothecaire leningen aan vastgoedbeleggers. Deze
leningen worden aangehouden in het bankboek. 

De gedachte achter de IFRS-systematiek is dat de waardebepaling moet
aangrijpen bij cruciale kenmerken van de activa. Omdat bankleningen
doorgaans niet worden afgesloten op een openbare markt, stelt IAS 39
(over opname en waardering van financiële instrumenten) dat waardering
dan dient te geschieden op basis van de grondslag geamortiseerde
kostprijs.  Marktwaarde zou voor dergelijke waarderingen ook niet
geschikt zijn, omdat (individuele) bankleningen vaak niet worden
afgesloten met als doel om erin te gaan handelen en daarom ook niet erg
liquide zijn, terwijl marktwaarde juist veronderstelt dat de activa
liquide zijn (de marktwaarde incorporeert immers doorgaans ook de mate
van liquiditeit van activa). 

De grondslag geamortiseerde kostprijs brengt met zich dat voor leningen
waarop nog rente en aflossingen plaatsvinden geen afwaarderingen hoeven
te worden genomen, ook niet in situaties waar gebruik van marktwaarde al
wel tot een aangepaste waardering zou dwingen. Dit betekent niet
noodzakelijkerwijs dat dergelijke leningen over het algemeen te gunstig
in de boeken staan. Zodra er aan het einde van een rapportageperiode
indicaties zijn voor het (waarschijnlijk) niet nakomen van
verplichtingen door een lenende partij, kan worden gesproken van een
“loss event” en moet op deze leningen gewoon worden afgeboekt. Er
wordt hierbij wel gesproken van de “gerealiseerde
verliezen”-systematiek. Onder de expliciet in IAS 39 genoemde
indicaties van dergelijke “loss events” vallen bijvoorbeeld: 

contractbreuk, 

het waarschijnlijke bankroet of andersoortige herstructurering van de 

   debiteur,

het verlengen van een lening door de bank tegen gunstiger voorwaarden

         dan onder normale omstandigheden zou zijn toegestaan, 

Objectief meetbare data die een daling in de verwachtte kasstromen voor
een groep activa 

   aannemelijk maken (zonder dat specifieke activa bekend zijn), zoals
bijvoorbeeld data     

   aangaande kredietwaardigheid van groepen consumenten of (lokale)
economische 

   omstandigheden.

Het gaat bij deze indicatoren dus ook om situaties waarbij de lenende
partij zijn verplichtingen nog wel nakomt op het moment van waarderen,
maar waarbij op basis van objectieve informatie aanleiding is te
veronderstellen dat deze dat in de toekomst  niet meer zal doen. Bij het
goed uitvoeren van de afboekingen zou geen structurele verhulling van
waardedaling van de lening mogelijk moeten zijn. 

Er bestaan bij deze systematiek niettemin twijfels of de afboekingen wel
voldoende tijdig worden genomen. De IASB moderniseert mede daarom op
verzoek van de G20 momenteel IAS 39. Als onderdeel van deze
moderniseringsslag wordt o.a. getracht een betere methodiek voor het
tijdig nemen van verliezen te ontwikkelen. Hierbij wordt o.a. gekeken in
hoeverre de “verwachte verliezen”-systematiek, die nu wordt gebruikt
bij het bepalen van kapitaalseisen aan banken, ook in de financiële
verslaggeving kan worden gebruikt. Het inboeken van in de toekomst
verwachte verliezen over de tijd is echter een technisch gecompliceerd
vraagstuk, omdat uitstaande leningen in verschillende
kwaliteitssegmenten moeten worden ingedeeld. Ook hiervoor zal het
oordeel van experts altijd nodig zijn. Ten aanzien van de snelheid van
implementatie van dit traject zal daarnaast mede gekeken moeten worden
naar eventuele procyclische effecten en de gevolgen voor financiële
stabiliteit. Het ligt daarom in de lijn der verwachtingen dat
introductie van een internationaal afgestemde methodologie nog enkele
jaren op zich zal laten wachten.

Bovenstaande paragrafen hadden voornamelijk betrekking op de regels voor
en de mate van het gebruik van verschillende waarderingsgrondslagen. Het
is natuurlijk ook belangrijk dat op de uitvoering goed toezicht wordt
gehouden.

(5) Rol van de AFM in het toezicht op de financiële verslaggeving. 

De primair verantwoordelijke voor de toetsing van naleving van
bovenstaande verslaggevingregels door het management van de onderneming
is de externe accountant. 

	Daarnaast heeft de AFM een rol bij toetsing van toepassing van de
IFRS-verslaggevingregels. Indien de AFM op basis van openbare informatie
twijfel heeft over de juiste toepassing van deze voorschriften, kan zij
de onderneming verzoeken om een nadere toelichting. Indien de verstrekte
toelichting de twijfel niet heeft weggenomen, kan de AFM een mededeling
doen aan de onderneming waarin zij aangeeft dat de twijfel over de
juiste toepassing van de verslaggevingvoorschriften niet is weggenomen.
Deze mededeling kan worden gecombineerd met een aanbeveling dat de
onderneming publiekelijk moet uitleggen op welke wijze bepaalde
voorschriften in de toekomst zullen worden toegepast of moet aangeven op
welke onderdelen de financiële verslaggeving niet voldoet aan de
voorschriften en wat hiervan de gevolgen zijn voor de financiële
verslaggeving. 

	Wanneer onvoldoende gevolg is gegeven aan een aanbeveling op grond van
de Wet Toezicht Financiële Verslaggeving (Wtfv), kan de AFM een verzoek
indienen bij de Ondernemingskamer om de onderneming te bevelen dat zij
de jaarrekening inricht conform de vereiste voorschriften. Bij brief van
13 september 2011 (Kamerstukken II 2011/12, 32 681, nr. 2) heb ik
daarenboven een wetswijziging aangekondigd waardoor de AFM in de
toekomst op grond van de Wtfv ook de wettelijke bevoegdheid zal krijgen
om via de Ondernemingskamer aanbevelingen afdwingbaar te maken. 

	Tot slot heeft de AFM op haar beurt aangekondigd in 2012 in het kader
van het toezicht op de financiële verslaggeving een specifiek
themaonderzoek te verrichten naar de waardering van en toelichtingen op
vastgoedbeleggingen. De AFM zal bijzondere aandacht geven aan de
methoden en belangrijke veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het
bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen. De AFM let daarbij
onder andere op de impact van zogenoemde huurvrije perioden en leegstand
en de gehanteerde disconteringsvoeten.  

Tot nu toe heb ik primair de regels (inclusief toezicht) voor
financiële verslaggeving besproken. Ik heb nog niet stilgestaan bij een
van de meest cruciale onderdelen voor goede verslaglegging van de
waardes van commercieel vastgoed: de taxaties. 

(6) Waarderingen en taxaties

Het is belangrijk dat taxaties informatie bevatten die ook bruikbaar is
voor financiële verslaggeving. Regels voor de inhoud van taxaties zijn
in veel landen, waaronder Nederland, niet wettelijk vastgelegd. Wel zijn
er private organisaties die op basis van zelfregulering algemene regels
formuleren. Zo stelt de International Valuation Standards Council (IVSC)
algemene richtlijnen voor taxateurs vast om consistentie en kwaliteit in
taxatiewerkzaamheden te stimuleren; de zogenaamde International
Valuation Standards (IVS). Deze richtlijnen zijn niet alleen bedoeld
voor taxaties ten behoeve van financiële verslaggeving, maar bevatten
ook gedragsregels, ethische normen en informatievoorschriften voor
taxateurs in het algemeen. Ze stellen verder, net als overigens
IFRS-standaarden en RJ-richtlijnen, niet hoe precies getaxeerd of
gewaardeerd moet worden, maar leggen hiervoor algemene principes vast.

IVS bevat een definitie van marktwaarde. Deze lijkt voldoende
vergelijkbaar met het door de IFRS gehanteerde reële waardeconcept om
een goede inhoudelijke aansluiting tussen taxatie en financiële
verslaggeving mogelijk te maken. In Nederland hanteerden tot voor kort
veel (verenigingen van) makelaars en taxateurs hun eigen
marktwaardebegrip. Door een initiatief van de Waarderingskamer en de
grootste brancheverenigingen voor makelaars en taxateurs is voor het
marktwaardebegrip inmiddels aangesloten bij de marktwaardedefinitie van
de IVS. In haar Waarderingsinstructie 2011 gebruikt de Waarderingskamer
inmiddels deze definitie om de WOZ-waarde nader te definiëren. Daarmee
is een belangrijke stap gezet naar eenduidige waardering van commercieel
vastgoed door taxateurs. 

Overigens sluiten ook bij de IVS-conforme taxaties de eisen aan de
toelichting op de totstandkoming van die taxaties nog niet altijd even
goed aan bij het type informatie dat nodig is voor adequate financiële
verslaggeving. IVS-conforme taxaties bieden zelfs met het juiste
marktwaardebegrip namelijk vaak slechts beperkte informatie over hoe men
tot een bepaalde waarde is gekomen. Door de NBA is een platform
opgericht om te inventariseren hoe en waar deze aansluiting tussen
taxaties en financiële verslaggeving onvoldoende is. Men werkt hier
nauw samen met Stichting VastgoedCert. De bevindingen van dit platform
zouden kunnen helpen bij het verbeteren van de aansluiting tussen
informatie die nodig is voor verslaggeving en de beschikbare informatie
in taxaties. Verder heeft de IVSC, o.a. na aandringen van de European
Public Real Estate Association (EPRA), zich gecommitteerd aan de
ontwikkeling van een aparte standaard voor beleggingsvastgoed. 

Beroepsverenigingen voor taxateurs zoals het RICS gebruiken de
IVS-standaarden als basis voor hun eigen richtlijnen. Zo stelt het RICS
via haar “red book” additionele eisen ten aanzien van de vastlegging
van de opdrachtverlening en moeten afwijkingen ten opzichte van het
marktwaardeconcept gedetailleerd worden toegelicht. Ook moet er melding
van gemaakt worden als er sprake is van een meer dan gebruikelijke
onzekerheid bij waarderingen. Gebruik van de IVS of lidmaatschap van een
organisatie als het RICS is niet verplicht voor taxateurs. Wel verlangen
steeds meer (professionele) partijen dat er bij taxaties gebruik wordt
gemaakt van de IVS of dat taxaties worden gedaan door iemand die lid is
van het RICS. Zo schat INREV dat ca. 73% van de institutionele
investeerders inmiddels gebruik maakt van taxaties die zijn uitgevoerd
conform RICS-standaarden. De IFRS-standaarden raden het gebruik van
onafhankelijke taxateurs met professionele achtergrond aan, maar stellen
dit niet verplicht. 

Ook het kabinet heeft een rol bij het verbeteren van de taxaties. In het
kader van de rapportage van de Regiegroep Aanpak Misbruik Vastgoed 
(Kamerstukken II 2011/2012, 29911, nr. 63) en haar “Agenda voor de
toekomst” heb ik samen met de Minister van Veiligheid en Justitie
reeds aangegeven dat ik er de komende jaren naar zal streven om de
kwetsbaarheid van taxatierapporten binnen het commercieel vastgoed terug
te dringen via extra aandacht voor de rol en positie van makelaars en
taxateurs. In dit kader zal onder meer geïnventariseerd worden of
verbeterde registratie van transacties, bijvoorbeeld met hulp van het
kadaster, een bijdrage kan leveren aan het transparant(er) maken van de
waarde(bepaling) van commercieel vastgoed. Ik hecht eraan hierbij op te
merken dat de meeste taxateurs goede intenties hebben, maar dat het
mogelijk de afgelopen jaren af en toe heeft ontbroken aan duidelijkheid
hoe tot bepaalde waarderingen is gekomen. Een meer gedetailleerde agenda
voor de regiegroep wordt op dit moment uitgewerkt. De Minister van
Veiligheid en Justitie en ik zullen uw Kamer van de voortgang op de
hoogte houden.

Annex 1: Overzicht waarderingsgrondslagen en inschatting van gebruik 

	Reële waarde

Inclusief benaderingen	Kostprijs 

	Geamortiseerde kostprijs

Standaard	IAS 40

“beleggings-vastgoed”	BW Boek 2 Artikel 384 jo. 362

Artikel 11 Besluit actuele waarde

RJ 213	IAS 16

“materiële vaste waarde”	BW Boek 2 Artikel 384

RJ 212	IAS 39

“Financiële activa”

Gebruik en gebruikers	Beleggingsvastgoed beursgenoteerde fondsen 

Vrijwillige toepassing voor beleggings vastgoed niet- beursgenoteerde
fondsen, pensioenfondsen  en verzekeraars	Beleggingsvastgoed
niet-beursgenoteerde fondsen en particulieren	Vastgoed in eigen gebruik
door beursgenoteerde ondernemingen 

Beleggingsvastgoed kan ook

	Vastgoed in eigen gebruik door niet- beursgenoteerde ondernemingen

Beleggingsvastgoed kan ook 	Banken

Omvang uitstaande bedragen (euro’s)  

	Ca 6 mld. beursgenoteerde fondsen

 



Ca 60 mld. aan vreemd vermogen

	Ca.18 mld. direct vastgoed bij pensioenfondsen en verzekeraars

Ca. 26 mld. niet genoteerde fondsen gebruikt door pensioenfondsen en
verzekeraars (INREV stelt 100% voor haar leden)

Deel van ca.14 mld. niet genoteerde fondsen voor particuliere
professionele beleggers 

Deel van ca. 31 mld. aan direct vastgoed particuliere professionele
beleggers

Deel van ca. 78 mld. aan kleine beleggers	

Deel van ca. 14 mld. niet genoteerde fondsen voor particuliere
professionele beleggers 

Deel van ca. 31 mld. aan direct vastgoed professionele particuliere
beleggers

Deel van ca. 78 mld. aan kleine beleggers

	

 Onder “vastgoed” versta ik onroerende zaken en de daarop betrekking
hebbende zakelijke rechten.

 (Historische) kostprijs lijkt af en toe verward te worden met
boekwaarde. Boekwaarde is echter geen zelfstandige waarderingsgrondslag;
elke waarderingsgrondslag vertaalt zich in een boekwaarde. In deze nota
zal ik marktwaarde en kostprijs tegen elkaar afzetten.

 Schattingen op basis van data die zijn verzameld door de Nederlandse
Vereniging van Institutionele Beleggers (NVIB) en het vastgoedfonds
Altera.

 Deze 100 mln. euro is ontleent aan de studie van IPD en is enigszins
arbitrair gekozen. IPD geeft aan dat bij een dergelijke omvang in ieder
geval verwacht mag worden dat professioneel met vastgoedmanagement wordt
omgegaan.

 Het betreft hier primair data  uit jaarverslagen uit 2010. Voor
particuliere beleggers is in bepaalde gevallen ook van data uit 2009
gebruik gemaakt. 

 DTZ Zadelhoff, “Money into property”, mei 2010.

 Een vastgoed CV is een beleggingsfonds waarbij een beheerder namens een
aantal beleggers een aantal vastgoedobjecten exploiteert. Daarbij is
vastgelegd dat de beheerder vanaf een datum welke vooraf is vastgesteld
de portefeuille kan verkopen. De opbrengst van verkoop en huur  worden
verdeeld onder de beleggers.. 

 “Het financieringsbeleid van Nederlandse particuliere
vastgoedbeleggers”, van ING Real estate Finance en Nijenrode Business
Universiteit (prof. dr.  T. Berkhout en prof. dr. A .J.Kil), november
2011. Dit onderzoek is gedaan op basis van een gestructureerde
vragenlijst die is voorgelegd aan 108 klanten van ING, en maakt gebruikt
van door de beleggers zelf verschafte cijfers.

 RICS is een van ‘s werelds grootste en meest gezaghebbende
beroepsorganisaties van taxateurs en andere vastgoedprofessionals. Leden
van RICS worden geacht volgens RICS-standaarden hun taxaties uit te
voeren.  

 RICS IPD “Valuation and Sale Price report European Summary 2011”.

 Dergelijke onzekerheid hoeft ook zeker niet tot een probleem op
macro-niveau te leiden. Voor de Nederlandse panden in de RICS cijfers,
alle overigens op marktwaarde gewaardeerd, betrof het gemiddelde van
alle afwijkingen over 2011 tussen verkoopprijs en taxatieprijs
bijvoorbeeld slechts 1,1%.

 Presentatie “Resultaten IPD/ROZ Vastgoedindex”, 2 maart 2012 (zie
website IPD). De extrapolatie omvat alle kantoorruimte in Nederland, en
niet slechts de kantoorruimte op de markt voor professionele beleggers. 

 DTZ Zadelhoff “De kanshebbers in de markt”, januari 2012.

 Deze nota gaat primair over de boekwaarde van panden op de balans. De
waarderingsgrondslagen van panden leveren naast een dergelijke
boekwaarde ook een methodiek op voor toerekening van resultaten. Bij
beide grondslagen, reële waarde en kostprijs, worden 'waardedalingen
dan wel bijzondere waardeverminderingen, afhankelijk van de grondslag,
ingeschat en indien beschouwd als 'opgetreden'  ten laste van de
resultatenrekening gebracht. Alleen bij gebruik van de grondslag
'beschikbaar voor verkoop'  (“available for sale onder IFRS) kunnen
tijdelijk ongerealiseerde resultaten, niet zijnde gerealiseerde
waardedalingen, eerst ondergebracht worden in de balans bij de post
herwaarderingsreserves. Gebruik van deze grondslag kan alleen als er
serieus perspectief is een pand binnen een jaar te verkopen tegen de
reële waarde en actieve marketing plaatsvindt. Tevens moeten panden in
deze categorie separaat worden weergegeven in de financiële positie om
beleggers de mogelijkheid te geven het effect van gebruik van de
categorie te beoordelen. Bij uiteindelijke verkoop van het commercieel
vastgoed  wordt dan het saldo van de herwaarderingsreserve overgebracht
naar de resultatenrekening.

 In deze nota zal ik daarom relatief uitgebreid ingaan op de
grondslagentoepassing conform de IFRS, en bij de RJ-richtlijnen maar
zeer beknopt stilstaan.

 In exceptionele gevallen kan op kostprijs worden gewaardeerd voor een
individueel stuk vastgoed terwijl de rest van de portfolio op reële
waarde moet worden gewaardeerd. Dit komt met name voor als een bepaling
van reële waarde voor een stuk vastgoed zeer moeilijk is. Deze nota
gaat verder niet op deze thematiek in. 

 Een wijziging is theoretisch wel mogelijk, maar alleen dan als de
verandering tot een betrouwbaarder en relevant beeld over de financiële
positie van een onderneming zou kunnen verschaffen. Van ondernemingen
wordt daarnaast ook verwacht dat men een consistent beleid ten aanzien
van financiële verslaggeving heeft. Zie verder IAS 8.

  Het begrip marktwaarde bestaat niet in de IFRS. Binnen de
IFRS-systematiek wordt doorgaans van reële waarde gesproken. In het BW
bestaat het begrip marktwaarde binnen het Besluit Actuele Waarde wel als
een van de mogelijke manieren voor het bepalen van de actuele waarde.
Het begrip marktwaarde zoals gebruikt in het Besluit biedt qua inhoud
hetzelfde als het begrip reële waarde in de IFRS.  

 In het BW is gekozen voor de term actuele waarde in plaats van reële
waarde. Binnen RJ 213 wordt de grondslag actuele waarde voor commercieel
vastgoed in termen van reële waarde gedefinieerd.  

 Gebruikt zijn voornamelijk de uitgesplitste cijfers uit het IPD-artikel
“Beleggingsmarkt Nederland groter dan gedacht” (2001). Voor de 24
mld. euro aan Nederlands beleggingsvastgoed dat wordt beheerd door
buitenlandse partijen is binnen het kader van deze nota niet getracht
een beeld te verkrijgen over de gebruikte waarderingsystematiek. 

 “In the spotlight”,EPRA Annual Report Survey 2010/2011. Het betreft
hier een onderzoek naar 83 beursgenoteerde vastgoedfondsen. De European
Association of Public Real Estate (EPRA) vertegenwoordigt aanbieders van
beursgenoteerde investeringen in vastgoed. Gezamenlijk investeren en
ontwikkelen deze partijen ca. 250 miljard euro in vastgoed in Europa.

 In het kader van de komende toezichtwetgeving (Solvency II) zullen
verzekeraars overigens wel op reële waarde moeten gaan waarderen voor
de prudentiële balans. Deze zal ook openbaar moeten worden gemaakt via
het zogenaamde “Solvency en Financial condition report”. Verschillen
met een eventueel op kostprijs gewaardeerde waardering in de
jaarrekening zullen ook in dit rapport moeten worden toegelicht.  

 147 miljard euro is gebaseerd op de 197 miljard euro van IPD, na aftrek
van 6 miljard euro voor beursgenoteerde fondsen, 18 miljard euro
vastgoed direct op de balans van verzekeraars en pensioenfondsen, en 26
miljard onder beheer van niet genoteerde fondsen actief voor
institutionele beleggers. Deze cijfers komen uit het IPD artikel
“Beleggingsmarkt Nederland groter dan gedacht” (vastgoedmarkt
september 2011). 

 Zie ook Public Management Letter “Zeg waar het op staat”, juni
2011, NBA.

 Gedoeld wordt op het zogeheten ‘endorsement process’ waarmee IFRS
13 onderdeel wordt van de IAS-Verordening 1606/2002.

 EU endorsement status report van European Financial Reporting Advisory
group (EFRAG), april 2012.

 Deze standaard heeft betrekking op alle waarderingen tegen reële
waarde; derhalve ook, indien hiervoor gekozen is, op waardering van
beleggingsvastgoed.

 Er wordt dan gesproken van de “herwaarderingsmethode”. Winsten op
dit vastgoed gaan eerst in een herwaarderingsreserve. Voor waardering
conform BW en RJ212 gelden vergelijkbare regels. Deze methode is niet
mogelijk voor beleggingsvastgoed. We gaan er in deze nota daarom niet
verder op in.

 IAS 36 is niet bedoeld voor de bijzondere waardevermindering op
leningen. Deze worden bepaald via  IAS 39.  

 In Nederland rapporteren 53 banken volgens IFRS en 38 volgens het BW en
de richtlijnen van de Raad voor de jaarverslaggeving. Omdat de grote 4
banken op basis van  IFRS rapporteren wordt meer dan 90% van
balanstotaal op IFRS gerapporteerd. De nota besteed om deze reden verder
alleen aandacht aan de IFRS systematiek.

 Theoretisch is onder strikte voorwaarden op basis van IAS39 IN16 (2005)
toegestaan een lening op reële waarde te waarderen. Dit moet dan op
moment van aangaan worden besloten, en verandering van grondslag is
vervolgens uitgesloten. In de praktijk wordt hier door banken nauwelijks
gebruikt van gemaakt.

 De bank kan omwille van het welslagen van een doorstart een crediteur
gunstiger voorwaarden geven in de hoop zo zelf minder verliezen te lopen
op een lening dan in het geval waarin direct tot een faillissement zou
worden besloten. Deze bank moet de lening dan desalniettemin wel uit
prudentie alvast afboeken.

 Modernisering  zal uiteindelijk leiden tot vervanging van IAS 39 door
IFRS 9. Over toepassing in de EU beslist de Europese Commissie, na een
bijzondere comitologieprocedure, met medebetrokkenheid van de Raad van
de EU en het Europees Parlement . De Raad heeft aangegeven alle
onderdelen van IFRS 9 te willen zien voor deze goedkeuring mogelijk is.
De verwachting is dat IFRS 9 niet voor 2015 in werking zal treden.

 De IVSC (International Valuation Standards Council) is een
onafhankelijke, in Amerika gebaseerde non-profit organisatie, waarvan
zowel taxateurs, als gebruikers en accountants lid kunnen zijn. Binnen
de IVSC stelt de standards board onafhankelijk haar agenda voor de
ontwikkeling van standaarden op. 

 Zie o.a. prof. Dr. T.M. Berkhout MRE MRICS, “Met alleen
taxatiecijfers nemen  IFRS en IVS geen genoegen” in: Vastgoedmarkt,
november 2011.

 O.a. Prof. Dr. T.M. Berkhout MRE MRICS, “Nieuwe borden in het
waarderingsverkeer”, weekblad voor fiscaal recht, 2011/77

 Het betreft hier de WOZ-WEV van alle WOZ objecten.

 Voor taxateurs die de IVS toepassen, is het mogelijk slechts netto
schattingen van waardes te geven,  terwijl de eisen voor verslaggeving
juist meer gericht zijn op het expliciet in beeld brengen van de bruto
waarde en eventuele correctieposten zoals huurkortingen en
erfpachtkosten. Ook wordt bij IFRS in de toelichting meer informatie
over onzekerheidmarges gegeven moet worden. Ook maken de IVS geen
onderscheid tussen vastgoed voor eigen gebruik en beleggingsvastgoed. 

 Stichting VastgoedCert is een onafhankelijk en branchebreed platform
dat zorgt voor de registratie van gecertificeerde makelaars en taxateurs
in onroerende zaken op basis van hun vakbekwaamheid. 

 Cijfers verkregen van INREV dekken ca. 80% van de markt voor niet
genoteerde vastgoedfondsen. Voor Nederland bestrijkt INREV 26 fondsen
met een marktwaarde van 16 miljard 

 Niettemin geven EPRA-cijfers aan dat in ieder geval 90% van de
beursgenoteerde vastgoedfondsen in Europa in 2011 gebruik maakte van
onafhankelijke taxateurs.

 Het onderscheid tussen het gebruik van de IFRS enerzijds en het gebruik
van Boek 2 Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek en de RJ standaarden
anderzijds is niet specifiek onderzocht voor de beschikbare de cijfers.
Er waren bijvoorbeeld in Nederland in 2010 al ca. 360
niet-beursgenoteerde fondsen actief.

  PAGE   \* MERGEFORMAT  10