Preview document (🔗 origineel)

---

Voorgesteld huurbeleid minister raakt borgingsmogelijkheden

donderdag 16 juli 2015

Het op 3 juli jl. door de minister voorgestelde huurbeleid raakt de borgingsmogelijkheden van corporaties. Vrijwel alle WSW-deelnemers kunnen de eerder door hen bij WSW aangeleverde geprognosticeerde huuropbrengsten niet realiseren en genereren dus minder kasstromen. Hierdoor verslechtert hun financiële positie. Dit leidt tot een verminderde leencapaciteit (lager borgingsplafond) waardoor corporaties minder kunnen investeren en waardoor ook het risico toeneemt op veroudering van hun bezit. Na globale doorrekening van de risico’s vinden wij het niettemin aanvaardbaar het borgingsplafond voor 2015 en 2016 toe te kennen op basis van de niet meer geheel juiste dPi2014.

Achtergrond

Op 3 juli stuurde de minister de uitwerking van de huursombenadering naar de Tweede Kamer. In zijn brief zegt de minister dat hij van plan is hiervoor een wetswijziging in te dienen met als beoogde ingangsdatum 1 februari 2016.

Als het voorgestelde huurbeleid wet wordt, dan heeft dit invloed op de toekomstig te realiseren huuropbrengsten. In zeer veel gevallen sluit het dan nieuwe wettelijk toegestane huurbeleid niet aan op het huidige huurbeleid van de corporaties. Dat blijkt uit de prognose van de huuropbrengsten opgenomen in dPi 2014. Corporaties konden dit uiteraard niet voorzien bij de vaststelling van hun huurbeleid en meerjarenprognoses. Voor WSW betekent dit dat de prognoses van de kasstromen zoals opgenomen in dPi door de corporaties niet meer gerealiseerd kunnen worden. Deze kasstroomprognoses zijn belangrijk want zij bepalen mede onze risicoscore (Financial Risks) en de toekenning van het borgingsplafond.

Doorrekening

Om te bezien wat de verwachte gevolgen en risico’s zijn voor de financiële positie van de individuele corporaties hebben wij een globale doorrekening gemaakt van het voorgestelde huurbeleid. In deze doorrekening is het negatieve effect van ‘passend toewijzen’ uit de herziene Woningwet niet meegenomen omdat WSW daar op dit moment geen inschatting van kan maken.

Wij komen tot het volgende inzicht:

• Voor 97% van de corporaties is er een negatief effect op de financiële ratio’s die voor WSW de financiële positie van de corporatie bepalen. De financiële ratio’s op sectorniveau dalen, maar blijven boven de door WSW gestelde grenswaarden.

• 25 corporaties (groot, middelgroot, en slechts een beperkt aantal kleine) voldoen niet meer aan de door WSW gestelde grenswaarden voor de financiële ratio’s. Dit betekent voor die corporaties een beperking van de mogelijkheid om benodigde investeringen in bestaande woningen en nieuwe woningen te realiseren.

• De nieuwe huurwet leidt in ieder geval tot € 7,5 miljard lagere leencapaciteit en daarmee tot een lagere investeringsruimte.

Conclusies

Het voorgestelde huurbeleid betekent een keuze voor betaalbaarheid ten koste van de investeringscapaciteit van corporaties. Hierdoor neemt het risico toe van veroudering van het bezit van corporaties dat WSW in onderpand heeft.

WSW vindt het risico van toekenning van het borgingsplafond voor 2015 en 2016 op basis van een niet meer juiste dPi 2014 aanvaardbaar. Het borgingsplafond kan worden vastgesteld zoals was beoogd. Wel gaan wij in gesprek met de eerder genoemde 25 corporaties over de wijze waarop zij het benodigde herstel kunnen realiseren.

Bij de opstelling van de meerjarenprognoses (dPi 2015) vraagt WSW corporaties uit te gaan van een huurbeleid dat rekening houdt met de nieuwe regelgeving. Wij toetsen vervolgens de plausibiliteit daarvan.