Preview document (🔗 origineel)

---

Geachte Voorzitter,

Bij deze bied ik u, mede namens mijn ambtgenoot van Justitie, de
antwoorden aan op de schriftelijke vragen van het lid Jansen (SP) aan de
ministers voor Wonen, Wijken en Integratie en van Justitie over
uithuiszettinggen bij het veilen van een woning (ingezonden 3 oktober
2008, kenmerk 2080901860).

Vragen van het lid Jansen (SP) aan de ministers voor Wonen, Wijken en
Integratie en van Justitie over uithuiszettingen bij het veilen van een
woning. (Ingezonden 3 oktober 2008)

Vraag 1

Klopt het dat huurders bij een particuliere verhuurder uit hun woning
kunnen worden gezet als de hypotheekverstrekker de woning veilt bij het
niet betalen van de maandelijkse hypotheeklasten en als de
hypotheekverstrekker niet door de verhuurder is geïnformeerd over het
verhuren van de woning(en)?

Antwoord

Op dit punt geldt de volgende regeling.

Bij de vestiging van de hypotheek waarbij de eigenaar van een onroerend
goed, bij voorbeeld een woonhuis, (hypotheekgever) aan de
kredietverstrekker (hypotheekhouder) een hypotheek verleent op zijn
onroerend goed, zal de kredietverstrekker doorgaans een huurbeding
maken. Dit beding houdt – kort gezegd – in dat de hypotheekgever
niet of niet zonder toestemming van de hypotheekhouder het onroerend
goed mag verhuren. Een en ander wordt neergelegd in een notariële
hypotheekakte die wordt ingeschreven in de openbare registers van het
Kadaster. Verhuurt de hypotheekgever in strijd met het huurbeding zijn
onroerend goed, dan kan bij een eventuele verkoop van het onroerend goed
het huurbeding worden ingeroepen tegen de huurder. Een hypotheekhouder
kan echter geen beroep op het huurbeding doen tegen de huurder, wanneer
de huurovereenkomst al vóór de vestiging van de hypotheek bestond.

De huurder van woonruimte is nog verder beschermd tegen het inroepen van
het huurbeding. Deze bescherming houdt, kort weergegeven, het volgende
in. Het huurbeding kan evenmin tegen de huurder worden ingeroepen,
indien de woning al was verhuurd ten tijde van de vestiging van de
hypotheek. Dat geldt ook als die huurovereenkomst is geëindigd en na de
vestiging van de hypotheek een nieuwe huurovereenkomst is gesloten, mits
deze nieuwe huurovereenkomst niet op ongewone voor de hypotheekhouder
bezwarende voorwaarden is gesloten. 

Bovendien kan de hypotheekhouder voorts het beding bij huur van
woonruimte slechts inroepen, nadat de voorzieningenrechter van de
rechtbank hem daartoe verlof heeft gegeven. De voorzieningenrechter
verleent het verlof niet, indien te verwachten is dat de opbrengst van
de woning in verhuurde staat voldoende is om daaruit de door de
hypotheek gedekte vorderingen te voldoen. De voorzieningenrechter kan,
indien hij het verlof wel verleent, voor de ontruiming een termijn van
ten hoogste een jaar vaststellen. 

De ratio van deze regeling is de volgende. Indien bij het vestigen van
de hypotheek geen huurovereenkomst bestond, zal de waarde van de woning
in onverhuurde staat tot uitgangspunt van het te geven krediet zijn
genomen. Indien de woning later alsnog verhuurd wordt, vermindert die
waarde. Er staan hier verschillende belangen tegenover elkaar. Tegenover
het belang van de huurder om niet op korte termijn tot ontruiming te
worden gedwongen, staat niet alleen het belang van de hypotheekhouder
bij een voldoende opbrengst in geval van executie, maar vooral ook het
belang van dat deel van het publiek dat voor woonruimte op koop en de
financiering daarvan is aangewezen. Afname van deze groep door
verminderde financieringsmogelijkheden (door het niet kunnen toepassen
van een huurbeding), zal tot toename van de behoefte aan huurwoningen
kunnen leiden. Bij de hiervoor beschreven regeling is dit alles
zorgvuldig tegen elkaar afgewogen (verwezen moge worden naar artikel 264
van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek en de Parlementaire Geschiedenis
Boek 3, Invoering Boeken 3, 5 en 6, p. 1355).

Vraag 2

Kunnen huurders, buiten hun particuliere verhuurder om, achterhalen of
de hypotheekverstrekker toestemming heeft gegeven voor het verhuren van
de woning? Zo ja, hoe kunnen zij dit doen? Zo neen, bent u van mening
dat de huurbescherming van deze potentiële huurders hiermee ondermijnd
wordt, terwijl zij zelf geen actie kunnen ondernemen om dit te
voorkomen?

Antwoord

De aspirant-huurder kan in de openbare registers van het Kadaster nagaan
wie de hypotheekhouder is en of de hypotheekhouder een huurbeding heeft
gemaakt. Een ieder heeft immers toegang tot de openbare registers van
het Kadaster. In het Kadaster kan alle informatie worden gevonden over
registergoederen in Nederland, zoals de notariële akten van onroerende
goederen als woonhuizen. Er zijn geen voorwaarden aan de inzage
verbonden. Belangstellenden kunnen de gegevens aanvragen bij het
Kadaster in de regio of online. Daarvoor moeten ze wel een kleine
vergoeding betalen. Deze vergoeding wordt jaarlijks vastgesteld door de
minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
(VROM) en bedraagt thans € 10,25 voor verstrekking van gegevens via de
post, fax of balie en € 1,95  voor de verstrekking van gegevens via
internet.

Aan de hand van deze gegevens kan de aspirant-huurder nagaan of de
hypotheekhouder toestemming geeft voor het verhuren van de woning.   

Vraag 3

Zou er geen vergunningplicht voor particuliere verhuurders moeten komen,
waardoor bij de afgifte van een vergunning onder andere wordt getoetst
of verhuurders toestemming hebben van de hypotheekverstrekker? 

Antwoord

Nee.

De invoering van een vergunningplicht is gezien de antwoorden op de
vragen 1 en 2 niet nodig en onwenselijk. Een voor de hand liggend gevolg
zal zijn dat verhuren minder aantrekkelijk wordt en dus minder
woonruimte voor huur ter beschikking komt. Ook overigens dient de onder
1 geschetste afweging van belangen niet door nieuwe regels te worden
doorkruist. Indien een vergunningplicht wordt voorgeschreven, moet
voorts daaraan een sanctie worden verbonden. Nietigheid van het
huurbeding, in de zin dat het beding niet kan worden ingeroepen tegen de
huurder, zal, zoals in antwoord op vraag 1 is aangegeven, tot gevolg
hebben dat kredietverstrekkers minder krediet zullen verstrekken, wat
weer gevolgen heeft voor de koopwoningmarkt. Nietigheid van de
huurovereenkomst als sanctie biedt de huurder geen uitkomst, ook niet
als de verhuurder de reeds betaalde huurpenningen aan de huurder moet
terugbetalen; want nietigheid van de huurovereenkomst betekent immers
dat de huurder de woning zal moeten ontruimen. 

Hoogachtend,

de minister voor Wonen, Wijken en Integratie,

drs. Ella Vogelaar

		

Ministerie van VROM ABC 2008100538	Pagina   PAGE  3 /  NUMPAGES  3 

 

VROM verandert! Kijk voor meer informatie op   HYPERLINK
"http://www.vrom.nl"  www.vrom.nl