Preview document (🔗 origineel)

---

Geachte Voorzitter,

Hierbij bied ik u aan de antwoorden op de kamervragen over het beleid
van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor het verlenen van
borgstelling, zoals die op 3 december 2008 met kenmerk 2080906840 door
de Kamerleden Van Bochove (CDA) en Depla (PvdA) schriftelijk zijn
ingezonden.

2080906840

 

Vragen van de leden Van Bochove (CDA) en Depla (PvdA) aan de minister
voor Wonen, Wijken en Integratie over het beleid van het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw (WSW) voor het verlenen van borgstelling. 

(Ingezonden 3 december 2008)

1

Klopt het dat het beleid van het Waarborgfonds Sociale Woningen (WSW)
voor het verlenen van borgstelling is gewijzigd?

Ja, per 1 juli 2007.

2

Wat is precies gewijzigd en wat is hiervan de reden?

Voorheen werd de maximale som waarvoor het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW) borg kan staan bepaald door de totale bedrijfwaarde van
de woningen die bij het WSW in onderpand zijn gegeven. De borging en
financiering werd per project bepaald.

De nieuwe systematiek stelt woningcorporaties in staat om voor meerdere
projecten voorafgaand een borgings/faciliteringsvolume te krijgen van
het WSW waarvoor financiering kan worden aangetrokken. De nieuwe grens
wordt bepaald door 50% van de WOZ waarde van bestaand onderpand, waarbij
het uitgangspunt is dat de woningcorporatie per saldo een positieve
operationele kasstroomprognose heeft gedurende een periode van vijf
jaar. Is er geen sprake van een positieve operationele kasstroomperiode
gedurende de eerste vijf jaar, of zijn er andere vragen met betrekking
tot de kredietwaardigheid, dan volgt maatwerk waarbij het WSW de
mogelijkheid heeft om het financieringsvolume naar beneden bij te
stellen of geen volume vooraf toe te zeggen. Ook kan het gevolg zijn dat
op projectniveau de borging wordt beoordeeld.

De nieuwe systematiek sluit aan bij enerzijds een modernere treasury
waarbij financiering wordt verzorgd op bedrijfsniveau en anderzijds een
modernere vorm van risicomanagement waarbij oog is voor
liquiditeitsrisico’s. Een en ander sluit ook aan bij de
risicobeoordeling die gebruikelijk is in de financiële sector.

 

3

Klopt het dat deze verandering leidt tot vermindering van de
borgstelling?

 

Het plafond van 50% WOZ zorgt bij de meeste woningcorporaties voor een
hoger plafond vergeleken met het plafond 100% bedrijfswaarde. Op
individueel niveau kan er een verschil zitten in de uitkomst op basis
van de oude methode, waarbij de ruimte om aan rente- en
aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen werd bepaald op basis van
contant gemaakte toekomstige inkomsten en uitgaven en de nieuwe methode,
waarbij die ruimte wordt bepaald aan de hand van prognose- (eerste vijf
jaar) en realisatiecijfers van de kasstromen. 

4

Klopt het dat dit leidt tot vermindering van de kasstromen van een
woningcorporatie?

Nee. De operationele kasstromen bepalen juist of er ruimte is voor extra
financieringslasten die gepaard gaan met de borgstelling. Daar waar
sprake is van een vermindering kan dat komen door hogere
investeringslasten. Ook het huurbeleid en de invoering van de integrale
Vennootschapsbelasting hebben effect op de kasstroom. 

 

En klopt het dat hierdoor meer woningcorporaties in financiële
problemen komen? 

Nee. Door te sturen op liquiditeitsprognoses bewaakt het WSW dat
corporaties niet in liquiditeitsproblemen komen. 

Klopt het dat een deel van deze woningcorporaties een ruime
vermogenspositie hebben? 

Ja.

Hoe is het dan te verklaren dat deze woningcorporaties
liquiditeitsproblemen krijgen?

Onderscheid moet worden gemaakt tussen het vermogen van een
woningcorporatie en de operationele kasstroom. Ook bij een goede
vermogenspositie op basis van de bedrijfswaarde zijn op korte termijn
schommelingen in de liquiditeitspositie mogelijk.

De investeringen van woningcorporaties zijn aanzienlijk gestegen sinds
2006. 

De investeringen zorgen voor een extra druk op de kasstroom in verband
met de rente- en aflossingsverplichtingen. Ook hebben, zoals gezegd, het
huurbeleid en de invoering van de integrale Vennootschapsbelasting
effect op de kasstroom. 

5

Kunt u uiteenzetten hoe groot deze terugval in de (her)financiering ten
behoeve van investeringen in de volkshuisvesting is en hoeveel
woningcorporaties hiermee te kampen hebben? 

Er is sprake van een toename van geborgde financiering. Van 6,1 miljard
in 2006 naar 7,6 respectievelijk 10 miljard in 2007 en 2008. Momenteel
worden de nieuwe prognoses bij corporaties opgevraagd. 

6

Welke gevolgen heeft het neerwaarts bijstellen van de borgstelling voor
ambitieuze woningcorporaties met een breed investeringsprogramma? In
hoeverre beperkt dit woningcorporaties om in deze economisch slechte
tijden anti-cyclisch te bouwen?

Er is geen sprake van neerwaarts bijstellen van de borgstelling door het
WSW. Woningcorporaties die een ambitieus investeringsprogramma hebben
kunnen echter gehinderd worden door de ruimte in de eigen kasstroom, of
de beperking van 50% van de WOZ waarde van het in onderpand gegeven
bezit. Zonodig kan het WSW, daar waar noodzakelijke investeringen zouden
worden belemmerd, maatwerk toepassen binnen de borgingsregels.

7

Kunt u uiteenzetten welke consequenties de terugloop van het aantal door
de woningcorporaties verkochte huizen heeft voor de mogelijkheid om te
investeren, in vergelijking met de toename van het vermogen?

 

In de jaren 2006 en 2007 was er sprake van een toename van de verkoop
van  woningen door woningcorporaties. Thans zijn er signalen dat er in
de loop van 2008 stagnatie is opgetreden. Investeringen worden betaald
uit opbrengsten van verkoop of met behulp van financiering. Financiering
is slechts mogelijk als de extra rente- en aflossingen gedragen kunnen
worden door de kasstroom van de woningcorporatie. In hoeverre
tegenvallers in de verkoop een doorwerking hebben in de
investeringsopgave hangt af van de mate waarin die tegenvallers optreden
en de mate waarin de woningcorporatie de lasten van extra financiering
kan dragen. Verder verwijs ik naar het antwoord op vraag 6.

8

In hoeverre is er (beleidsmatige) ruimte in de eisen met betrekking tot
de kasstroom die het WSW stelt, zodat enerzijds de risico’s op korte
en lange termijn aanvaardbaar blijven als anderzijds er voldoende
investeringsmogelijkheid met borging door het WSW mogelijk blijft om
(anticyclisch) te bouwen?

 

Het beleid van het WSW is in afstemming met de risicodragers van het
WSW, dat wil zeggen de woningcorporaties, Rijk en gemeenten tot stand
gekomen. Daarbij is een goede balans tussen risico's en
investeringsmogelijkheden het uitgangspunt geweest, waarbij er ruimte is
gebleven voor maatwerk. De nieuwe methodiek werkt qua resultaat
gemiddeld neutraal uit, maar geeft een betere grip op de financiële
positie van corporaties.

Het borgen via het WSW - met achtervang van de overheid - waarborgt, ook
in turbulente tijden op de woning- en kapitaalmarkt, dat financiering
beschikbaar blijft. 

9

Kunt u uiteenzetten wat de financiële ruimte is van het
Wooninvesteringsfonds (WIF) om woningbezit op te kopen, zodat
woningcorporaties kunnen blijven bouwen en in hoeverre is er voldoende
geld in het fonds om de economische klap op te vangen? Zijn hiervoor
scenario’s ontwikkeld?

Het WIF verkrijgt ‘eigen vermogen’ goeddeels door de uitgifte van
certificaten aan andere woningcorporaties. Het WIF voorzag begin oktober
2008 dat ze de komende jaren ongeveer € 50 miljoen per jaar nodig
heeft aan nieuwe certificaten om de geplande aankopen van woningen de
komende jaren te kunnen realiseren. Met eventuele effecten van de
kredietcrisis, zoals een groter aanbod van corporaties van op te kopen
woningen en geringere mogelijkheden voor het WIF om financiering (vreemd
vermogen) aan te trekken, was hierbij nog geen rekening gehouden. Hier
zijn ook geen scenario’s voor ontwikkeld. 

Zoals aangekondigd in de brief “Sectorbeeld realisaties
woningcorporaties verslagjaar 2007 en Verslag financieel toezicht
2008” van 18 december 2008 (TK 2008/2009, 29453, nr.96) ga ik de 77
C-corporaties (dat zijn de corporaties die, naar het oordeel van het
Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, hun financiële middelen in
onvoldoende mate inzetten voor investeringen) oproepen certificaten af
te nemen van het WIF. Het is, zoals ook in de genoemde brief is gezegd,
passend dat de corporatiesector zelf verantwoordelijkheid neemt voor een
instelling als het WIF, die door en voor haarzelf is opgericht.

Hoogachtend,

de minister voor Wonen, Wijken en Integratie,

E.E. van der Laan

	Pagina   PAGE  2  van   NUMPAGES  4 





de Voorzitter van de Tweede Kamer



der Staten-Generaal



Postbus 20018



2500 EA  Den Haag

































Datum	2 februari 2009

Betreft	Kamervragen van de leden Van Bochove (CDA) en Depla (PvdA)
inzake het beleid van het WSW



  SHAPE  \* MERGEFORMAT   

	Pagina   PAGE  1  van   NUMPAGES  4 

Portefeuille Wonen, Wijken en Integratie

Directie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties

Cluster Corporaties



Datum

2 februari 2009

Kenmerk

DABC 2009003464



Portefeuille Wonen, Wijken en Integratie

Directie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Corporaties

Cluster Corporaties



Rijnstraat 8

Postbus 30941

2500 GX  Den Haag

www.vrom.nl









Contactpersoon





















Kenmerk

DABC 2009003464

Uw kenmerk

2008Z08346/208090684

0















































VROM verandert en krijgt een nieuwe huisstijl. Kijk voor meer informatie
op   HYPERLINK "http://www.vrom.nl" \o "http://www.vrom.nl/" 
www.vrom.nl