Preview document (🔗 origineel)

---

Geachte voorzitter,

Hierbij doe ik u toekomen, in overeenstemming met de minister voor
Wonen, Wijken en Integratie de antwoorden op de schriftelijke vragen van
de leden Tang en Depla (beiden PvdA) over de (on)mogelijkheid een met
hypotheek bezwaard huis te verhuren.

Hoogachtend,

mr. drs. J.C. de Jager

de staatssecretaris van Financiën

2080911150

 

Vragen van de leden Tang en Depla (beiden PvdA) aan de ministers voor
Wonen, Wijken en Integratie en van Financiën over de (on)mogelijkheid
een met hypotheek bezwaard huis te verhuren. (Ingezonden 29 januari
2009)

1. Kent u het bericht “Tijdelijke verhuur van te koop staande woning
moet makkelijker worden”?

2. Wilt u bij de beantwoording van de eerder ingediende kamervragen over
dit onderwerp dit bericht en de uitgebreide toelichting daarbij van
Vereniging Eigen Huis betrekken en daarop reageren?

1. Ja.

2. In de eerder beantwoorde vragen over de tijdelijke verhuur van te
koop staande woningen heeft de minister van WWI gemeld dat de
Leegstandwet daartoe mogelijkheden biedt. Dit wordt door de Vereniging
Eigen Huis (VEH) erkend. De VEH vraagt in dit kader aandacht voor: 

Aanpassing van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) waardoor een
woning die op grond van de Leegstandwet tijdelijk verhuurd wordt onder
de eigenwoningregeling valt.

Een breder gebruik van de Leegstandwet voor tijdelijke verhuur door
particulieren.

Medewerking van gemeenten en financiers om tijdelijke verhuur op grond
van de Leegstandwet mogelijk te maken.

De VEH wil de Wet IB 2001 zo aanpassen dat hypotheekrenteaftrek ook voor
de verhuurde woning zal gelden, dat het eigenwoningforfait van die
woning op nul wordt gesteld en dat de huurinkomsten voor 75% worden
belast.

Het voorstel van de VEH richt zich op de situatie dat iemand een eigen
woning heeft gekocht terwijl de vorige eigen woning nog niet is
verkocht. Er is in die situatie sprake van dubbele financieringslasten.
Voor de eigen woning die bewoond wordt, geldt de eigenwoningregeling en
is de hypotheekrente aftrekbaar. Voor de niet bewoonde woning kan de
zogenoemde verhuisregeling gelden. Dat betekent dat ook die woning
(fictief) als eigen woning wordt aangemerkt en de hypotheekrente
aftrekbaar is wanneer de woning voorheen werd bewoond, nu leeg staat en
bestemd is voor verkoop. De termijn waarin voor twee woningen
hypotheekrenteaftrek kan gelden is doorgaans twee tot drie jaar (het
kalenderjaar waarin men is verhuisd en de voorafgaande twee jaren
respectievelijk het kalenderjaar en de twee daaropvolgende jaren). Deze
termijn biedt naar mijn idee vooralsnog dus voldoende ruimte om vanuit
fiscaal perspectief aan de situatie van dubbele financieringslasten
tegemoet te komen. 

De zogenoemde verhuisregeling geldt echter niet wanneer de te koop
staande woning wordt verhuurd. VEH stelt terecht dat de woning en de
daarop betrekking hebbende schuld dan van box 1 overgaan naar box 3, de
hypotheekrenteaftrek niet langer van toepassing is en dat de
bijleenregeling van toepassing is. VEH stelt nu dat eigenaren hun te
koop staande woning kunnen verhuren terwijl de hypotheekrente wel
aftrekbaar blijft. VEH pleit voor een aanpassing van de Wet IB 2001. 

Zoals ik hiervoor al heb aangegeven is er al een wettelijke fiscale
faciliteit voor de situatie dat er tijdelijk sprake is van twee woningen
die onder de eigenwoningregeling kunnen vallen. Als iemand er toch voor
kiest om zowel tijdens als na de genoemde termijn ter voorkoming van
dubbele financieringslasten de te koop staande woning te verhuren, zijn
de gevolgen zoals aangegeven in situatie 2 van het voorbeeld van VEH.
Uit het voorbeeld blijkt overigens dat binnen de huidige fiscale
systematiek bij verhuur geen sprake meer is van dubbele
financieringslasten in negatieve zin, maar dat men per saldo zelfs een
positief resultaat kan overhouden. Er zijn geen fiscale belemmeringen
voor (tijdelijke) verhuur van een koopwoning, wel fiscale gevolgen.
Belemmeringen liggen vooral in de beperkingen die financiers opleggen
met betrekking tot het verhuren van een woning en in de omstandigheid
dat de huurder huurbescherming geniet.

Het voorstel van VEH ligt naar mijn idee dan ook niet direct voor de
hand. Het nemen van een maatregel op fiscaal terrein is niet aan de orde
totdat duidelijk wordt dat sprake is van onoverkomelijke financiële
problemen die niet door verhuur binnen de huidige fiscale wetsystematiek
kunnen worden voorkomen. Mij zijn deze gevallen niet bekend. 

Overigens vraag ik me af of het wenselijk is een maatregel te nemen die
leidt tot een financieel voordeel als de verkoop wordt uitgesteld.

Zoals de VEH ook opmerkt, zal medewerking van gemeenten en financiers
nodig zijn voor de toepassing van de Leegstandwet voor tijdelijke
verhuur van koopwoningen. Gemeenten dienen een vergunning voor
tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet af te geven aan de
eigenaar van de niet verkochte woning. Financiers moeten instemmen met
tijdelijke verhuur omdat volgens de meeste hypotheekovereenkomsten
verhuur alleen na toestemming van de geldgever is toegestaan. Financiers
zijn hier over het algemeen vrij terughoudend in, omdat een verhuurde
woning zeer moeilijk te verkopen is indien niet aan de hypotheeklasten
wordt voldaan. Het ontbreken van de huurbescherming bij tijdelijke
verhuur op grond van de Leegstandwet kan wellicht voor financiers
aanleiding zijn die toestemming te geven. De minister voor WWI zal
daarom via de VNG en de NVB de mogelijkheden van de Leegstandwet voor
tijdelijke verhuur onder de aandacht brengen van gemeenten en
financiers.

 

 Vereniging Eigen Huis, 27 januari 2009.

 Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2008-2009, nr. 1100.

 In sommige gevallen kan de termijn zelfs 4 tot 5 jaar duren als er
sprake is van opeenvolging van situaties waarin voor twee woningen de
eigenwoningregeling van toepassing is. Bijvoorbeeld wordt een nieuw te
bouwen huis gekocht terwijl men al een eigen woning heeft. De
verhuisregeling geldt ten aanzien van het in aanbouw zijnde huis. Na een
aantal jaren verhuist men naar de inmiddels gebouwde woning terwijl de
oude eigen woning te koop wordt aangeboden. Ook voor de situatie na de
verhuizing geldt de verhuisregeling, nu ten aanzien van de oude woning.

Directie Algemene Fiscale Politiek



Ons kenmerk

AFP/2009/104 U







	Pagina   PAGE   \* MERGEFORMAT  2  van   NUMPAGES   \* MERGEFORMAT  3 



Directie Algemene Fiscale Politiek 

Korte Voorhout 7

2511 CW  Den Haag

Postbus 20201

2500 EE  Den Haag 

  HYPERLINK "http://www.minfin.nl"  www.minfin.nl 

Inlichtingen

mw. mr. J.C. Leget 

T	070-3428179

F	070-3427989

j.c.leget@minfin.nl



Ons kenmerk

AFP/2009/104 U

Uw brief (kenmerk)

2080911150

Bijlagen

> Retouradres Postbus 20201 2500 EE  Den Haag

Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Postbus 20018

2500 EA  'S-GRAVENHAGE



Datum	20 februari 2009

Betreft	Kamervragen van de leden Tang en Depla over de (on)mogelijkheid
een met hypotheek bezwaard huis te verhuren 



	Pagina   PAGE   \* MERGEFORMAT  1  van   NUMPAGES   \* MERGEFORMAT  3