Preview document (🔗 origineel)

---

Datum

23 juni 2009

Onderwerp

Nader rapport inzake het voorstel van wet Wijziging van het Burgerlijk
Wetboek (initiatiefrecht huurders) 



Blijkens de mededeling van de Directeur van Uw kabinet van 1 december
2008, nr. 08.003422, machtigde Uwe Majesteit de Raad van State zijn
advies inzake het bovenvermelde voorstel van wet rechtstreeks aan mij te
doen toekomen. Dit advies, gedateerd 12 februari 2009, nr.
W03.08.0511/II, bied ik U hierbij aan.

Het ontwerp geeft de Raad van State aanleiding tot het maken van een
aantal inhoudelijke opmerkingen. Hieronder ga ik namens mijn ambtgenoot
voor Wonen, Wijken en Integratie in op deze opmerkingen van de Raad,
waarbij de indeling van het advies van de Raad wordt gevolgd.

1. 	Probleemstelling

a. 

Anders dan de Raad van State veronderstelt, bestaat er wel degelijk een
probleem, nu artikel 243 van Boek 7 van het BW een beperkt karakter
heeft. 

Het huidige artikel 243 geeft de huurder het recht om slechts bepaalde
energiebesparende maatregelen van de verhuurder te vragen, indien hij
bereid is om hiervoor een huurverhoging te betalen die in redelijke
verhouding staat tot de kosten die de verhuurder moet maken voor het
aanbrengen van deze voorziening(en). De energiebesparende maatregelen
die de huurder thans kan vragen, betreffen isolatie van buitenmuren, het
dak of de vloer, het plaatsen van dubbel glas en de vervanging van een
CV-ketel die ouder is dan 10 jaar door een ketel met minimaal 80%
rendement (VR). 

De huurder heeft mitsdien niet de mogelijkheid om andere, al dan niet
energiebesparende, voorzieningen die zijn woongenot vergroten op kosten
van de verhuurder af te dwingen bij de rechter. Zo kan hij de verhuurder
niet voorstellen om maatregelen terzake inbraakpreventie of ter
vergroting van de veiligheid van zijn woning aan te (laten) brengen.
Evenmin kan hij het doen plaatsen van een lift in zijn woning(complex)
bij de verhuurder afdwingen. Ook overige moderniseringsmaatregelen
(zoals het vernieuwen van sanitaire voorzieningen, radiatoren, de
keuken, het dak of het renoveren van de voorgevel, het vervangen van
houten door kunststofkozijnen of het verhogen danwel verlagen van het
plafond) en waardevermeerderende maatregelen (zoals het aanbrengen van
geluidwerende of brandwerende voorzieningen, de aanbouw van een balkon
of dakkapel, het aanbrengen van een ventilatiesysteem of het vervangen
van gaskachels door een centrale verwarmingsinstallatie) vallen niet
onder het huidige initiatiefrecht van de huurder. 

Kortom, het huidige initiatiefrecht van de huurder is te beperkt van
omvang en biedt de huurder onvoldoende mogelijkheden om invloed uit te
oefenen op de verbetering van zijn woonsituatie. In de memorie van
toelichting is op dit punt een passage toegevoegd.

De huidige praktijk, waarin slechts een deel van de verhuurders bereid
is om op vrijwillige basis een redelijk voorstel van de huurder tot
woningverbetering te honoreren, biedt onvoldoende oplossing voor dit
probleem. De in de praktijk bestaande regelingen voor initiatieven van
huurders zijn zeer divers van aard. In de meeste gevallen betreft dit
initiatiefrecht slechts een mogelijkheid om onderwerpen te agenderen
voor het overleg met verhuurders of leidt het tot de mogelijkheid om
gebruik te maken van een door de verhuurder aangeboden ‘keuzepakket’
met voorgestelde maatregelen tot woningverbeteringen. De voorstellen die
huurders in dit kader kunnen doen, zijn bovendien niet afdwingbaar. Ook
ter zake van dit punt is in de memorie van toelichting een passage
toegevoegd. 

b. 

Anders dan de Raad meent, omvat het huidige artikel 243 niet het hele
renovatieterrein, zoals omschreven in artikel 220, lid 2, tweede zin,
van Boek 7 van het BW, gelet op het beperkte karakter van het huidige
initiatiefrecht van huurders, zoals onder a al uiteengezet. De artikelen
206 en 215 van Boek 7 van het BW bieden geen (aanvullend) alternatief
voor de huurder ter zake van renovatie, aangezien artikel 206 niet op
renovatie maar op onderhoud van de woning ziet en onder artikel 215 de
huurder zelf de kosten dient te dragen voor het aanbrengen van
voorzieningen in of aan de woning. Daarnaast maken deze bepalingen geen
collectieve oplossing mogelijk waaraan meer huurders en de verhuurder
samen gebonden zijn. 

2. 	Reikwijdte voorstel

De Raad van State merkt op dat het effect van het voorstel is dat de
verhuurder een voorstel tot renovatie van de huurder niet zonder meer
kan weigeren en dat aan de verhuurder de “bewijslast” wordt opgelegd
om aan te tonen dat het voorstel niet redelijk is. Naar aanleiding van
deze opmerking heb ik de bepaling van artikel 243, tweede lid,
aangevuld. In het tweede lid is nu opgenomen dat het voorstel van de
huurder ten minste een omschrijving dient in te houden van de
voorgestelde renovatiewerkzaamheden, een raming van de daarmee gemoeide
kosten en een voorstel voor de door de huurder te betalen huurverhoging.
De huurder dient met zijn voorstel zijn wensen voor renovatie
inzichtelijk te maken, zodat het voor de verhuurder mogelijk is om te
bepalen hetzij dat hij het voorstel redelijk acht en derhalve kan
accepteren, hetzij dat hij het voorstel als niet redelijk afwijst,
eventueel onder het doen van een tegenvoorstel. Het is aan de huurder om
in een eventuele gerechtelijke procedure aannemelijk te maken dat zijn
voorstel redelijk is. De verhuurder zal daartegen dan tegenbewijs kunnen
leveren. Het wetsvoorstel en de memorie van toelichting zijn op dit punt
aangepast. 

a. 

De Raad van State stelt dat een beroep op het Cebeon-onderzoek geen
overtuigende motivering voor het voorstel vormt. 

Niet het Cebeon-rapport, maar het op 11 oktober 2005 uitgebrachte advies
‘Verbetering positie en zeggenschap huurder’ en de wijziging van de
Wet op het overleg huurders en verhuurders zijn aanleiding geweest voor
dit wetsvoorstel. 

De noodzaak van het voorstel is ingegeven door de wens de positie van
huurders ten opzichte van de verhuurder te versterken en de grote
verschillen in behandeling van huurders in de bestaande praktijk, in het
bijzonder de niet gelijke behandeling van huurders van sociale en
particuliere verhuurders, recht te trekken. 

Het Cebeon-onderzoek strekte ertoe om te onderzoeken of, en meer in het
bijzonder onder welke voorwaarden, in de praktijk draagvlak is voor een
algemeen initiatiefrecht van huurders. Het rapport is gebruikt om
inzicht te krijgen in hetgeen er in de praktijk rond (voorstellen tot)
renovatie speelt. Het onderzoek beoogde niet representatief te zijn in
getalsmatige zin; in de toelichting spreek ik dan ook niet over de
mening van alle verhuurders, maar over die van de ondervraagde of de
geraadpleegde verhuurders. Het onderzoek beoogde vooral een overzicht te
bieden van de mogelijke bezwaren die er tegen voorstellen tot renovatie
van huurders bij verhuurders kunnen leven. Mijns inziens biedt het
onderzoek een voldoende volledig overzicht van alle mogelijke bezwaren
van zowel sociale als particuliere verhuurders. Met de uitkomsten van
het onderzoek is in het wetsvoorstel rekening gehouden. In het
wetsvoorstel wordt tegemoet gekomen aan alle door de diverse verhuurders
genoemde redenen waardoor een voorstel tot renovatie niet redelijk kan
zijn. Dat geldt ook voor de bezwaren die particuliere verhuurders
(kunnen) hebben tegen voorstellen tot renovatie van huurders, zodat het
wetsvoorstel geen gevolgen hoeft te hebben voor de beschikbaarheid van
particuliere huurwoningen. De opmerkingen van de Raad van State op dit
punt geven mij dan ook geen aanleiding het wetsvoorstel of de memorie
van toelichting aan te passen.

b. 

Anders dan de Raad meent, wijzigt de positie van de huurder ter zake van
de in het huidige artikel 243 vermelde gevallen niet. De rechter kan
onder de huidige bepaling van artikel 243 immers ook het voorstel van de
huurder afwijzen, indien dit als niet redelijk kan worden aangemerkt.
Dit volgt uit de bewoordingen van dit artikel. Onder het huidige recht
is het derhalve mogelijk dat een rechter het voorstel van de huurder als
niet redelijk afwijst in verband met bijvoorbeeld bouwkundige bezwaren,
aantasting van de waarde van de woning, strijd met wettelijke
voorschriften of financiële onmogelijkheden aan de zijde van de
verhuurder. Deze bezwaren zullen zich echter niet vaak voordoen gelet op
de aard van de voorzieningen die de huurder thans kan laten aanbrengen
op kosten van de verhuurder. 

Nu het voorgestelde initiatiefrecht ziet op alle mogelijke
renovatiemaatregelen voor de woning zal eerder sprake zijn van andere
bezwaren die de redelijkheid aan het voorstel ontnemen, dan de
bereidheid van de huurder tot het betalen van een redelijke
huurverhoging. Om duidelijkheid te verschaffen aan welke bezwaren in dat
geval gedacht dient te worden, is in het derde lid van het artikel een
niet-limitatieve opsomming gegeven van bezwaren die een dusdanig gewicht
kunnen hebben dat het voorstel daardoor niet als redelijk kan worden
aangemerkt. 

Desalniettemin zal ook onder het voorliggende voorstel in de praktijk
voor de in het huidige artikel 243 vermelde voorzieningen de nadruk op
het bezwaar van artikel 243, derde lid, onder b, komen te liggen. 

Overige opmerkingen

3. 

Naar aanleiding van de opmerking van de Raad van State dat de
formulering van artikel 243, derde lid, onder c voor wat betreft de term
‘voorschrift van en afspraken met de overheid’ weinig houvast biedt,
is de memorie van toelichting aangepast. Duidelijk is thans dat met
‘voorschrift van de overheid’ gedoeld wordt op zowel algemeen
verbindende voorschriften als op aan een beschikking te verbinden
verplichtingen. Ook volgt thans uit de toelichting dat met afspraken van
de overheid beoogd is te voorkomen dat een voorgestelde renovatie het
gemeentebeleid kan doorkruisen. Indien de verhuurder in dat kader
afspraken heeft gemaakt en een voorstel tot renovatie hiermee in strijd
is, wordt dit voorstel niet redelijk geacht.

4. 

De Raad van State acht de bepaling in artikel 243, eerste en tweede lid,
terzake de gebondenheid van een verhuurder aan het voorstel van de
huurder niet gelukkig en stelt voor deze aan te passen aan de redactie
van het huidige artikel 243. Deze suggestie van de Raad geeft mij
aanleiding tot de volgende opmerkingen. 

In geval van handhaving van de huidige tekst van artikel 243, met dien
verstande dat de huurder de rechter kan verzoeken de verhuurder te
verplichten de renovatie op eigen kosten te verrichten, ontstaat een
lacune in de wet. Het renovatievoorstel van de huurder betreft namelijk
meer dan alleen een voorstel voor aan te brengen voorzieningen. Het
bevat daarnaast ook een voorstel voor huurverhoging en eventuele
bijkomende afspraken (zoals welke aannemer wordt ingeschakeld, welke
vergunning dient te worden aangevraagd en wie dient hiervoor zorg te
dragen, in welk tijdsbestek dient de renovatie plaats te vinden, de
hoogte van een eenmalige bijdrage in de kosten door de huurder). Indien
de rechter alleen kan bepalen dat de verhuurder verplicht is de
renovatie uit te voeren op eigen kosten, volgt uit de beslissing van de
rechter niet dat de huurder een andere huur verschuldigd is en kunnen
evenmin eventuele andere afspraken opgelegd worden. Hiervoor kunnen
derhalve geen executoriale titels verkregen worden. De voorgestelde
bewoordingen in artikel 243, het eerste en tweede lid, alsook in het
vierde lid, dat de verhuurder aan dit voorstel is respectievelijk niet
is gebonden, maken duidelijk dat de rechter over het gehele voorstel kan
oordelen en de vordering(en) geheel of voor een deel kan toewijzen.

Gelet hierop zie ik geen aanleiding om het voorstel op dit punt te
wijzigen zoals door de Raad wordt voorgestaan. Wel is in de toelichting
duidelijker uitleg gegeven voor de keuze van de formulering van artikel
243, eerste, tweede en vierde lid, terzake de gebondenheid aan een
redelijk voorstel bij rechterlijke toewijzing na een rechtsgeschil.

Ik moge U mede namens mijn ambtgenoot voor Wonen, Wijken en Integratie
verzoeken het hierbij gevoegde (gewijzigde) voorstel van wet en de
(gewijzigde) memorie van toelichting aan de Tweede Kamer der
Staten-Generaal te zenden.

De Minister van Justitie, 

  IF   REF dvRubriceringMerkingRefBasis \* MERGEFORMAT     = " " "

" "

  REF dvRubriceringMerkingRefBasis \* MERGEFORMAT  Test  

"   

 

Directoraat-Generaal Wetgeving, Internationale Aangelegenheden en
Vreemdelingenzaken

Directie Wetgeving

Sector privaatrecht

Datum

23 juni 2009

Ons kenmerk

5603191/09/6

  REF dvRubriceringMerkingRefBasis \* MERGEFORMAT    	Pagina   PAGE \*
MERGEFORMAT  4  van   SECTIONPAGES \* MERGEFORMAT  4  



Directoraat-Generaal Wetgeving, Internationale Aangelegenheden en
Vreemdelingenzaken

Directie Wetgeving

Sector privaatrecht

Schedeldoekshaven 100

2511 EX  Den Haag

Postbus 20301

2500 EH  Den Haag

www.justitie.nl

Contactpersoon

Mw. mr. A.M.E. Giuliano

Wetgevingsjurist

T	070 370 7507

F	070 370 7932

Ons kenmerk

5603191/09/6

 	  IF   SECTIONPAGES \* MERGEFORMAT  1 > 1"Pagina   PAGE \* MERGEFORMAT
 1  van   SECTIONPAGES \* MERGEFORMAT  4  " " "     



Aan de Koningin