Preview document (🔗 origineel)

---

Bouw voor mensen, niet voor speculanten

Leegstand van kantoren en andere bedrijfspanden is een vorm van
maatschappelijke kapitaalvernietiging, in een land waar de ruimte
schaars is. Het probleem van structurele leegstand neemt bovendien nog
steeds in omvang toe. Alleen al voor kantoren gaat het om acht miljoen
vierkante meters: 1.100 voetbalvelden of 80 keer de Utrechtse Jaarbeurs.
De rekening van de leegstand wordt slechts deels betaald door de
veroorzaker, maar voor een flink deel doorgeschoven naar de
belastingbetaler. De SP wil daar zo snel mogelijk iets aan doen.

Op het eerste gezicht is het onbegrijpelijk dat het voor eigenaren
interessant kan zijn om een gebouw niet te gebruiken, maar leeg te laten
staan. Een leeg gebouw levert immers geen huur op. Dat dit toch zo is
komt doordat de Belastingdienst leegstand sponsort, maar ook doordat er
allerlei regels zijn die het bouwen van nieuwe kantoren, bedrijfshallen
en winkels aantrekkelijker maken dan het verbeteren van bestaand bezit.
Tenslotte speelt ook de schaalvergroting bij het bedrijfsleven en de
overheid een rol. Vaak wordt na een fusie op de automatische piloot
gekozen voor centralisatie van de huisvesting en dat betekent bijna
altijd: een nieuw megakantoor, terwijl een aantal kleinere kantoren leeg
komen te staan. 

De SP heeft acht voorstellen die de leegstand terug kunnen dringen en de
benutting van bestaande gebouwen dan wel herontwikkeling stimuleren.

Voorstel: schaf de fiscale aftrekbaarheid van leegstandskosten af, voor
gebouwen die langer dan een jaar leeg staan en waarvoor geen aanvraag
voor een (ver)bouwvergunning is ingediend.

Bedrijven die de kosten van leegstand fiscaal kunnen aftrekken zullen
minder snel geneigd zijn om tempo te maken met het vinden van een nieuwe
bestemming. Daar moet een einde aan komen. Uiteraard blijft leegstand
wegens verbouwing wél aftrekbaar, omdat gebruik van een pand juist het
doel is dat wordt nagestreefd.

Voorstel: stort de opbrengst van de afschaffing van de fiscale aftrek
van leegstand in een fonds voor herontwikkeling van bestaande gebouwen.

Door enerzijds onwenselijk gedrag te ontmoedigen en anderzijds wenselijk
gedrag te belonen worden eigenaren van kantoorpanden gemotiveerd om hun
leegstaande kantoren zo snel mogelijk een nuttige bestemming te geven.

Voorstel: Laat gemeenten regionaal samenwerken in plaats van elkaar te
beconcurreren. Regionale grond/vastgoedbedrijven kunnen een grote
bijdrage leveren aan het terugdringen van de overproductie van kantoren,
bedrijfshallen en winkelruimte.

De markt voor commercieel vastgoed is niet gebonden aan gemeentelijke
grenzen. Het aanbod voor nieuwbouwlocaties zou – veel meer dan nu al
het geval is - geregisseerd moeten worden vanuit één hand. Een
gemeenschappelijk publiek grondbedrijf kan het gemeenschappelijk belang
van gemeenten versterken: iedereen profiteert naar rato mee van de
maatschappelijke baten. Op dit moment hebben gemeenten er – op korte
termijn - juist belang bij om hun eigen bedrijventerrein, winkelcentrum
en kantorenlocatie te ontwikkelen. Hierdoor ontstaat concurrentie tussen
gemeenten, waardoor de nieuwbouwlocatie in de ene gemeente zorgt voor
leegstand en verpaupering bij de buren.

Voorstel: koppel de bouwvergunning voor een nieuw kantoor aan de
verplichting om een gelijk aantal m2 te slopen of her te ontwikkelen.

In Engeland is in stedelijke locaties het ontwikkelrecht voor ‘green
field locaties’ – het bouwen in een weiland - gekoppeld aan de
ontwikkelplicht voor ‘brown field locaties’ – stadsvernieuwing.
Dat is een krachtige prikkel om het bestaande stedelijk gebied te
verbeteren. 

Voorstel: introduceer in het Bouwbesluit naast eisen voor nieuwbouw en
eisen voor bestaande gebouwen ook eisen voor de herontwikkeling of
renovatie van bestaande gebouwen, dan wel: verruim de mogelijkheden om
flexibeler om te gaan met de eisen uit het Bouwbesluit voor bestaande
gebouwen.

Bij bestaande gebouwen liggen een aantal eigenschappen al vast in de
constructie. Deze zijn slechts tegen hoge kosten te veranderen. De
nieuwbouw-voorschriften uit het huidige Bouwbesluit dwingen soms die
aanpassingen af, terwijl dat op basis van de basiscriteria (veiligheid,
gezondheid, duurzaamheid) weinig meerwaarde oplevert. Bovendien is een
belangrijke overweging dat, als er niets gebeurd, de kwaliteit van het
gebouw veel verder onder de nieuwbouweisen blijft dan bij een verbouwing
waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke mogelijkheden en
beperkingen van de bestaande constructie.

Voorstel: introduceer een wettelijke plicht voor bedrijven om lid te
zijn van een bedrijvenvereniging op een bedrijventerrein, kantoorlocatie
of winkelcentrum met inbegrip van een verplichte bijdrage aan
collectieve voorzieningen.

De gebruikswaarde van bedrijventerrein kan sterk vergroot worden als
bepaalde voorzieningen en diensten gedeeld worden. Dat is uiteindelijk
goedkoper voor alle bedrijven. Zolang er geen verplichting is om mee te
betalen met die collectieve voorzieningen kunnen free riders -bedrijven
die weigeren mee te betalen- deze ontwikkeling frustreren. Dit
mechanisme leidt vaak tot het uitblijven van investeringen en versnelt
de economische veroudering van bedrijventerreinen. Via de constructie
van de bedrijvenvereniging houden de bedrijven een stem in de aard en
omvang van collectieve voorzieningen, waarmee gegarandeerd is dat alleen
plannen met draagvlak doorgang vinden.

Voorstel: Maak de boete op leegstand afhankelijk van de grootte van het
gebouw, met een maximum van €50/m2 per jaar.

In de Wet kraken en leegstand ( beter bekend als de “antikraakwet”)
is een boete van maximaal €7.500 gesteld op het laten leegstaan van
een gebouw, ook nadat Burgemeester en Wethouders een vervangende huurder
hebben aangedragen. Deze boete heeft misschien wel zijn uitwerking op
kleine bedrijfspanden en woningen, maar is te gering om ook indruk te
maken op eigenaren van grotere bedrijfspanden. 

Voorstel: verplicht gemeenten met een leegstand van meer dan 2%   - de
natuurlijke leegstand ten gevolge van mutaties - om een
leegstandsverordening vast te stellen en hierop ook actief te handhaven.

In de Wet kraken en leegstand is de mogelijkheid opgenomen dat gemeenten
een leegstandsverordening vaststellen, met een aantal instrumenten om
de leegstand te bestrijden en hergebruik te bevorderen. Gemeenten zijn
niet verplicht om van deze mogelijkheid gebruik te maken. Het ligt voor
de hand dat gemeenten met een bovengemiddelde leegstand verplicht worden
om hier iets aan te doen.

Voorstel: laat alle gemeenten hun planvoorraad opschonen. Deze voorraad
bestaat uit plannen voor kantoren, bedrijfshallen en winkels, waar al
jaren geleden een bouwvergunning voor verstrekt is, maar waarvan de bouw
nog steeds niet gestart is. Op die manier wordt het aanbod beter
afgestemd op de echte vraag naar nieuwbouw.

Toelichting: Gemeenten hebben het recht om een bouwvergunning in te
trekken wanneer een bouwproject niet wordt gestart of tussentijds wordt
gestaakt. Helaas wordt van dit recht zelden gebruik gemaakt. Er zijn
extreme gevallen bekend, waar na 30 jaar plotsklaps gebruik werd gemaakt
van een ooit verstrekte bouwvergunning, simpelweg omdat de gemeente
vergeten was de vergunning in te trekken.

 

Voorstel: Maak functieverandering makkelijker door aanpassing
Bouwbesluit en vereenvoudiging functieverandering binnen
bestemmingsplannen. Zo kan een kantoor eenvoudiger worden omgebouwd tot
woningen, school of andere nuttige bestemming.

Toelichting: leegstaande of onderbenutte gebouwen kunnen verbeterd
worden binnen de bestaande functie. Een voorbeeld daarvan is een
traditioneel kantoorgebouw dat wordt verbouwd tot flexkantoor. Maar in
veel gevallen zal een tweede leven voor een gebouw gepaard gaan met
functieverandering: een kantoor wordt een school, woningen, museum of
archief. Het Bouwbesluit maakt zo’n functieverandering op dit moment
ingewikkelder dan nodig. Ook een wijziging van het bestemmingsplan kan
veel tijd en geld kosten, terwijl strikt genomen de nieuwe functie qua
ruimtelijke en milieueisen nauwelijks afwijkt van de oude. Door dit een
stuk makkelijker te maken, zorg je ervoor dat een gebouw een nieuwe
bestemming kan krijgen, zonder dat dit verzandt in jarenlange
bureaucratie. 

Onze conclusie:  leegstand moet je zoveel mogelijk voor in de keten
aanpakken, door beheer en vernieuwing van de bestaande voorraad te
optimaliseren. De rijksoverheid moet door middel van flexibeler
wetgeving en financiële prikkels hergebruik bevorderen. Lagere
overheden moeten bij hun ruimtelijk beleid en grondpolitiek samenwerking
in plaats van concurreren. Bedrijven zelf kunnen door meer samenwerking
op het niveau van een bedrijventerrein/kantoorlocatie kosten besparen en
de kwaliteit verhogen. Maar ze hebben de overheid nodig om free riders
buiten de deur te houden. Leegstand is in hoge mate veroorzaakt door de
terugtrekkende, deregulerende overheid. Die neoliberale aanpak is
doodgelopen. Tijd voor verandering.

Paulus Jansen, woordvoerder ruimtelijke ordening, bouwen en wonen SP
Tweede-Kamerfractie