Preview document (🔗 origineel)

---

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 5 april 2011

Naar aanleiding van de brief d.d. 8 februari 2011 met kenmerk
2011Z01196/2011D06342 reageer ik op de aan de Commissie gezonden brieven
van de heer B. en de heer E., beiden wonende te N. De
zienswijzen/bezwaren van de heer B. en E. zien op de voorgenomen
huurprijsherziening van ligplaatsen voor woonboten.

Bij de aan de Voorzitter van de Tweede Kamer gerichte brief d.d. 10
februari 2011 met kenmerk RVOB 2011/066, waarin ik uitstel verzocht van
de beantwoording van de Kamervragen inzake de verhoging liggeld
woonboten, heb ik aangeven dat er geen onomkeerbare stappen worden gezet
richting huurders hangende de dialoog met uw Kamer. In de beantwoording
van de Kamervragen inzake de verhoging  liggeld woonboten die ik u
toezond heb ik de toezegging gedaan dat de gewenningsperiode bij
aanvaarding van het huurprijsherzieningsvoorstel wordt opgerekt van drie
naar vijf huurjaren. Voorts zal de termijn, in acht te nemen door de
Staat (RVOB) bij opzegging van de huurovereenkomst, worden verlengd tot
zes maanden (was drie maanden). Tot slot heb ik toegezegd dat de 19%
BTW-heffing op ligplaatsen voor woonboten met ingang van 1 juli 2011
komt te vervallen.

Deze toezeggingen zijn ook van toepassing op de heer E. die eind januari
2011 een huurprijsherzieningsvoorstel heeft ontvangen van het
Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB). De heer B. ontvangt  per
1 april 2012 een herzieningsvoorstel. 

Samenvatting zienswijzen/bezwaren

De zienswijzen/bezwaren van de heer B. kunnen als volgt samengevat
weergegeven worden:

De thans (vóór de huurprijsherziening) geldende huurprijzen voor het
gebruik van Staatswater- en oever voor een woonbootligplaats zijn reeds
marktconform. 

De nieuwe huurprijzen zijn ten onrechte gebaseerd op sociale woningbouw.

De voorgestelde huurprijsherziening van 400% is niet acceptabel.

Het RVOB koppelt de huurprijsverhoging aan het ontbreken van
huurbescherming van woonbootbewoners.

De bezwaren/zienswijzen van de heer E. kunnen als volgt samengevat
weergegeven worden:

De huurprijsverhoging is te fors (bedraagt ruim factor 4).

Als gevolg van deze verhoging daalt de waarde van woonarken fors.

Overzicht huidige en toekomstige huurprijssituatie

Voordat wordt ingegaan op de zienswijzen/bezwaren geef ik u eerst een
overzicht van de hoogte van de huurprijs in de huidige situatie en de
nieuwe situatie die uiteindelijk wordt bereikt aan het eind van de
gewenningsperiode die 3 huurjaren duurt.

Beide woonbootlocaties zijn geclassificeerd in het verhoogd+ tarief voor
het gebruik van water (16,00 euro/m2/jaar) en aangrenzende oever (6,26
euro/m2/jaar) vanwege de afwezigheid van beperkingen
(geluidsoverlast/visuele hinder) en de aanwezigheid van stedelijke
kwaliteit op deze locaties. 

De heer B. ontvangt per 1 april 2012 het herzieningsvoorstel. De heer E.
heeft per 1 februari 2011 een herzieningsvoorstel ontvangen van het
RVOB.

De heer B.

Huidige situatie:

Totale oppervlakte verhuurd(e) water/oever: 140,89 m2

Huurprijs per 1 juli 2010: 484,66/jaar

Situatie na huurprijsherziening aan het eind van de gewenning:

Huurprijs onder toepassing van verhoogd+ tarief: 1.803,77/jaar

Verhoging bedraagt 1.319,11  (272% verhoging)

De heer E.

Huidige situatie:

Totale oppervlakte verhuurd(e) water/oever: 167 m2

Huurprijs per 1 februari 2011: 497,40/jaar

Situatie na huurprijsherziening aan het eind van de gewenning:

Huurprijs onder toepassing van verhoogd+ tarief: 1.863,58/jaar

Verhoging bedraagt 1.366,18 (275% verhoging)

Reactie naar aanleiding van de door de heer B. ingediende
zienswijzen/bezwaren

Ad 1 en 2.

Bij de door de Staat gehanteerde berekeningsmethodiek voor de bepaling
van het basistarief voor het gebruik van water en de aangrenzende oever
is aansluiting gezocht bij de grondwaarde van sociale huurwoningen en
het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) geldend voor woonruimte. Op
basis van het puntenstelsel, dat dient ter berekening van de huurprijs
van tuinen behorend bij woonruimte, is het basistarief voor het
oevergebruik berekend. Het maximum aantal m2 oevergebruik dat op basis
van het puntenstelsel door het RVOB in rekening wordt gebracht bedraagt
175. 

Voor het verhoogd+ tarief is referentiemateriaal verzameld van
bouwkavels op aantrekkelijke locaties. Vervolgens is een gemiddelde
grondwaarde van de gevonden referenties in relatie gebracht met een
waterkavel. Hierbij heeft een forse afwaardering plaatsgevonden omdat
rekening is gehouden met het niet-bouwrijpe karakter van een ligplaats,
het ontbreken van voorzieningen en onderhoud door de grondeigenaar en
het feit dat een huurrecht zwakker is dan een eigendomsrecht. Tenslotte
is er ook gebruik gemaakt van transactiegegevens van woonschepen met een
overdraagbare locatie waarbij een specificatie is gemaakt naar de waarde
van het woonschip, de voorzieningen en de locatie. 

Omdat het verhoogd (midden-) tarief geldt voor een gemiddelde locatie,
dat wil zeggen een locatie welke zowel voor- als nadelen heeft (extra
kwaliteit of beperkingen), is ter vaststelling/berekening van het
verhoogd (midden) tarief het gemiddelde genomen van het basistarief
(voor een locatie met nadelen/beperkingen) en het verhoogd+ tarief (dat
van toepassing is op aantrekkelijke woonbootlocaties).

Deze berekeningsmethodiek leidt - in tegenstelling tot de
precarioheffing (zijnde een belastingheffing die niet gestoeld is op een
grondwaardeberekening) die door veel gemeenten wordt toegepast ter
bepaling van de tegenprestatie voor het gebruik van gemeente-eigendom -
tot een marktconforme huurprijs. De Staat wordt geacht marktconform te
handelen bij het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten voor het
in gebruik geven van Staatseigendom.

Er is buiten de koppeling van het huurprijstarief aan de grondwaarde van
sociale huurwoningen geen (verdere) gelijkstelling van woonboten met
sociale huurwoningen. 

Ad 3.

In uw situatie stijgt de totale huurprijs voor water en oever van
484,66/jaar.  naar 1.803,77/jaar. De verhoging bedraagt derhalve
1.319,00/jaar  zijnde 272%. Gelet op deze forse stijging wordt u
gewenning geboden gedurende vijf huurjaren bij acceptatie van het
huurprijsherzieningsvoorstel, waarbij de huurverhoging in vijf gelijke
delen wordt opgebouwd. Het staat u bovendien vrij om naar aanleiding van
het ontvangen herzieningsvoorstel zienswijzen in te dienen bij het RVOB.
Het recht op gewenning bij acceptatie van het voorstel gaat hierdoor
niet verloren. Alle zienswijzen worden zorgvuldig gewogen.

Ad 4.

De huurprijsherziening en de daaraan gekoppelde nieuwe tariefstructuur
zijn - zoals reeds aangegeven bij de beantwoording van zienswijzen 1 en
2 - voor wat betreft de bepaling van het basistarief voor water- en
oevergebruik gekoppeld aan de grondwaarde (grondcomponent) van een
sociale huurwoning en het puntenstelsel voor woonruimte.

De door mij voorgestelde huurprijsherziening is niet gebaseerd op het
ontbreken van huurbescherming voor woonbootbewoners, maar is gestoeld op
marktconformiteit.

Reactie naar aanleiding van de door de heer E. ingediende
zienswijzen/bezwaren

Ad 1.

Het merendeel van de 903 woonbootlocaties is ingedeeld in het basis- of
verhoogd (midden)-tarief. Uw woonbootlocatie is ingedeeld in het
verhoogd+ tarief gelet op de afwezigheid van beperkingen (zoals
geluidsoverlast) en aanwezigheid van stedelijke toegevoegde kwaliteit.
De hoogte van de huurprijs is voorts afhankelijk van het aantal
vierkante meters Staatseigendom dat verhuurd is. Het maximum aantal m2
oevergebruik dat op basis van het puntenstelsel voor woonruimte in
rekening wordt gebracht bedraagt 175. 

Aangezien de voorgestelde huurprijsherziening fors te noemen is wordt de
huurder bij aanvaarding van het huurprijsherzieningsvoorstel gewenning
gedurende  vijf huurjaren geboden waarbij de huurverhoging in  vijf
gelijke delen wordt opgebouwd. Het staat u bovendien vrij om naar
aanleiding van het ontvangen herzieningsvoorstel zienswijzen in te
dienen bij het RVOB. Het recht op gewenning  bij acceptatie van het
voorstel gaat hierdoor niet verloren. Alle zienswijzen worden zorgvuldig
gewogen.

Ad 2.

Indien een woonbooteigenaar zijn woonboot verkoopt kan hij/zij bij de
Staat een verzoek indienen om de vergunning en een huurovereenkomst te
verstrekken aan een ander persoon. De Staat werkt hier veelal aan mee.
Het is geen vanzelfsprekendheid dat een eigenaar van een woonboot, die
zijn huurovereenkomst voor de ligplaats met de Staat beëindigd, kan
bepalen wie een nieuwe huurovereenkomst krijgt.

Momenteel blijkt dat de ‘waarde’ van het meewerken van de Staat aan
een nieuwe vergunning en huurovereenkomst (tegen de huidige huurprijs)
een waarde is gaan vertegenwoordigen bij de verkoop van een woonboot. De
waarde van de ligplaats komt op deze wijze toe aan de woonbooteigenaar,
dit is een onwenselijke situatie, vanuit de eigenaar van het water en
oever bezien, die door het hanteren van marktconforme tarieven wordt
gerepareerd.

De marktwaarde van de woonboot an sich wordt niet door de
huurprijsherziening beïnvloed. Ik sluit niet uit dat de waarde die de
ligplaats vertegenwoordigd die verdisconteerd werd in de verkoopprijs
van de woonboot, wel wordt beïnvloed.

Sedert 1996 heeft er geen herziening plaatsgevonden van de huurprijs
voor het gebruik van Staatswater- en oever door woonbootbewoners. De
jaarlijkse indexering op basis van het CPI is sterk achtergebleven bij
de marktwaardeontwikkeling van land- en waterkavels met de bestemming
‘wonen’. De huidige verschuldigde huurprijs kan dan ook niet (meer)
gezien worden als een marktconforme tegenprestatie voor het gebruik van
water en oever. Bij de verhuur van Staatseigendom (in casu ongebouwd
vastgoed (water en oever)) geldt dat de huurder een marktconforme
vergoeding in rekening wordt gebracht. Gelet hierop is de voorgestelde
huurprijsherziening noodzakelijk.  

De staatssecretaris van Financiën,

F.H.H. Weekers