Preview document (🔗 origineel)

---

Kosten woningbouw

Voorstel voor de Onderzoeks- en Toekomstagenda van de Tweede Kamer

Jacques Monasch (PvdA) en Kees Verhoeven (D66)

Zowel huurders als kopers betalen niet de werkelijk waarde voor hun
huis. 

De sombere berichten over de Nederlandse woningmarkt volgen elkaar in
hoog tempo op. Er zijn sinds 1952 niet meer zo weinig nieuwbouwwoningen
gerealiseerd en ook het aantal kooptransacties is historisch laag. 

Slechte cijfers, zeker voor een land dat zo veel overheidsgeld besteedt
aan het toegankelijk maken van koop- en huurwoningen: Nederland hoort
zowel tot de landen met de hoogste hypotheekschuld als met het grootste
aandeel sociale huurwoningen ter wereld. 

Desondanks heeft Nederland relatief hoge woonlasten per inwoner, zo
blijkt uit internationaal vergelijkingsonderzoek van ING. Blijkbaar
wordt alle staatsteun niet effectief besteed.

De prijs van een (nieuwbouw)huis is de afgelopen jaren zeer hard
gestegen. 

In de sociale huursector bouwen woningcorporaties al jaren met een
onrendabele top omdat ze de prijs van een nieuwe woning niet
terugverdienen met hun huuropbrengsten. Dit verlies lag in 2007 op
gemiddeld 45.000 euro per woning maar volgens onderzoek zal het in 2014
liefst 85.000 euro bedragen.

In de koopsector is het beeld even verontrustend. In 2003 bedroeg de
gemiddelde aankoopprijs van een koopwoning 233.000 euro, inmiddels is
dat 330.000 euro. 

Deze prijstoename gaat de inflatie ver te boven en is voor veel
consumenten nauwelijks nog op te brengen.  

De eindgebruiker, de betaler, is niet of nauwelijks betrokken is bij het
bouwproces. In tegenstelling tot alle andere partijen in de keten.  De
gemeente geeft grond uit, projectontwikkelaars en woningcorporaties
maken plannen, architecten tekenen die uit en aannemers gaan vervolgens
aan de slag.

Daarbij moet aan allerlei regels voldaan worden waarvan de kosten op
voorhand niet goed zijn in te schatten. Later volgen ook nog bouwrentes,
courtages en provisies van  banken, notarissen of makelaars. En dan zijn
er nog de vele faalfactoren. Dit alles draagt bij aan hoge kosten voor
de woning.

Voordat de financiële crisis de woningmarkt geheel in het slot gooide,
konden zowel de prijs als de kwaliteit van een huis haast
vanzelfsprekend bij de bewoner worden neergelegd. Inmiddels is duidelijk
dat het zo niet langer kan. De hamvraag is nu wat er moet gebeuren om de
zaak weer gezond te maken. 

Daartoe is het van belang meer inzicht te verkrijgen in hoe de prijs van
woningen is opgebouwd en waar de kosten neerslaan. We willen hierbij
ingaan op zowel de particuliere kant van de kostprijsontwikkeling, als
de invloed van overheidsbeleid op de kosten en prijs van woningen.

Hoe is de prijs van woningen opgebouwd en hoe is dit in de loop der tijd
verschoven? 

Welke kosten worden er in rekening gebracht voor nieuwbouwwoningen?
Welke (extra) kosten worden toegerekend deze woningen die niet met de
woning zelf te maken hebben en waar komen deze terecht kosten terecht? 

Op welke manier is de kostprijsberekening in de bouw opgebouwd?

Hoe groot is de invloed van grondprijsbeleid van gemeenten op de prijs
van woningen en in hoeverre verschilt deze per gemeente?

Welke vormen van staatssteun worden direct en indirect in de woningbouw 
gegeven, waar en bij wie slaan deze subsidies terecht?

Welke vormen van belasting worden er geheven in de woningbouw?

Hoe groot is de onrendabele top op sociale huurwoningen en waar worden
deze kosten opgevangen?

Of ervaringen met (collectief) particulier opdrachtgeverschap leiden tot
minder kostprijsverliezen?

Op welke wijze kan de woningmarkt geherstructureerd worden zodanig dat
consumenten weer de werkelijke prijs betalen voor een woning?

Kees Verhoeven (D66) 

Jacques Monasch (PvdA)