Preview document (🔗 origineel)

---

TWEEDE KAMER DER STATEN-GENERAAL	2

Vergaderjaar 2021-2022







	36 130	Regels ter bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen
en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken (Wet goed verhuurderschap)







Nr. 4	ADVIES AFDELING ADVISERING RAAD VAN STATE EN NADER RAPPORT 





	Hieronder zijn opgenomen het advies van de Afdeling advisering van de
Raad van State d.d. 30 maart 2022 en het nader rapport d.d. 7 juni 2022,
aangeboden aan de Koning door de minister voor Volkshuisvesting en
Ruimtelijke Ordening. Het advies van de Afdeling advisering van de Raad
van State is cursief afgedrukt.









	

Hieronder zijn opgenomen het advies van de Afdeling advisering van de
Raad van State d.d. 30 maart 2022 en het nader rapport d.d. 7 juni 2022
aangeboden aan de Koning door de Minister voor Volkshuisvesting en
Ruimtelijke Ordening. Het advies van de Afdeling advisering van de Raad
van State is cursief afgedrukt.  

Blijkens de mededeling van de Directeur van Uw kabinet van 22 november
2021, nr. 2021002295, machtigde Uwe Majesteit de Afdeling advisering
van de Raad van State haar advies inzake het bovenvermelde voorstel
van wet rechtstreeks aan mij te doen toekomen. Dit advies,
gedateerd 30 maart 2022, nr. W04.21.0346/I, bied ik U hierbij aan.

De tekst van het advies treft u hieronder aan, voorzien van mijn
reactie. 

Bij Kabinetsmissive van 22 november 2021, no.2021002295, heeft Uwe
Majesteit, op voordracht van de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties, bij de Afdeling advisering van de Raad van State
ter overweging aanhangig gemaakt het voorstel van wet inzake regels ter
bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van
ongewenste verhuurpraktijken (Wet goed verhuurderschap), met memorie van
toelichting.

Het wetsvoorstel strekt ertoe ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen
en te bestrijden. Daartoe introduceert het voorstel een (basis)norm voor
goed verhuurderschap. Daarnaast creëert het voorstel verschillende
(handhavings)instrumenten voor gemeenten om goed verhuurderschap af te
kunnen dwingen. Te denken valt aan het opleggen van een bestuurlijke
boete, het invoeren van een vergunningplicht en het overnemen van het
beheer van een verhuurd pand. Het voorstel adresseert niet alleen
verhuurders van reguliere woonruimte, maar ook verhuurbemiddelaars en
verhuurders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten.

De Afdeling advisering van de Raad van State onderschrijft de
overwegingen die tot het voorliggende voorstel hebben geleid. In een
tijd van een zeer gespannen huurmarkt waarin de (rechts)positie van de
(potentiële) huurder of arbeidsmigrant onder druk kan komen te staan is
aandacht voor de behoorlijkheid van het handelen van de
verhuurder(bemiddelaar) en het toezicht daarop nog meer aangewezen.

De Afdeling maakt opmerkingen over de noodzaak, effectiviteit en
proportionaliteit van (onderdelen van) het wetsvoorstel. Zij benadrukt
daarbij zowel het beleidsanalytische als het constitutionele belang van
deze aspecten. Voor grondrechten en vrijheden zoals het recht op
eigendom en het vrij verkeer van diensten geldt immers dat voor een
gerechtvaardigde inbreuk daarop door de geïntroduceerde instrumenten in
het voorstel juist aspecten als noodzaak en proportionaliteit dragend
moeten zijn gemotiveerd. 

De Afdeling vraagt in dit verband aandacht voor de probleemanalyse en de
gekozen oplossingsrichtingen, in het bijzonder in verhouding tot
bestaande wetgevingsinstrumenten. Verder maakt de Afdeling een opmerking
over de keuze om de inhoud van de norm ‘goed verhuurderschap’ niet
in de wet maar in een amvb vast te leggen. Daarnaast roept de in het
voorstel gekozen balans tussen landelijke kaderstelling en delegatie van
bevoegdheden aan gemeenten vragen op van rechtsstatelijke aard en ten
aanzien van de te verwachten uitvoeringslast bij gemeenten. Ook maakt de
Afdeling opmerkingen over twee specifieke instrumenten die het
wetsvoorstel introduceert, te weten het meldpunt en de inbeheername. Ten
slotte vraagt de Afdeling aandacht voor enkele specifieke aspecten van
hoger recht.

In het licht daarvan acht de Afdeling aanpassing van dit wetsvoorstel en
de toelichting wenselijk.

1.	Achtergrond en inhoud voorstel

a.	Achtergrond

In de toelichting bij het wetsvoorstel wordt aan de hand van onderzoeken
en nieuwsberichten een beeld geschetst van meerdere problemen op de
huurmarkt, waaronder discriminatie, intimidatie en bedreiging, excessief
hoge huren, onrechtmatige commissies van verhuurbemiddelaars,
onrechtmatige huurcontracten, achterstallig onderhoud, illegale verhuur
van ruimten en problemen bij huisvesting van arbeidsmigranten. Deze
misstanden doen zich voor tegen de achtergrond van het woningentekort in
Nederland, waarin de afhankelijkheid van de huurder ten opzichte van de
verhuurder (zeer) aanzienlijk kan zijn. 

Als reactie op de gesignaleerde misstanden is in 2018 gestart met de
aanpak ter bevordering van goed verhuurderschap. Het onderhavige
wetsvoorstel is aangekondigd per Kamerbrief van 22 februari 2021. Daarin
is aangegeven dat het wetsvoorstel uitvoering geeft aan drie Kamermoties
die vragen om gemeenten meer bevoegdheden te geven voor aanpak van
malafide verhuurders.

b.	Inhoud wetsvoorstel

Het doel van het wetsvoorstel is het voorkomen en tegengaan van
ongewenste verhuurpraktijken. Het wetsvoorstel beoogt dit te bereiken
door:

i. 	het formuleren van een (basis)norm voor goed verhuurderschap door
middel van landelijk geldende algemene regels;

ii.	het introduceren van verschillende instrumenten voor gemeenten om
strengere eisen te stellen aan verhuurders, waaronder de bevoegdheid tot
het instellen van een gebiedsgerichte verhuurvergunning; 

iii.	het creëren van de bevoegdheid voor gemeenten om een vergunning
voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten in te stellen. 

Het wetsvoorstel ziet op de bescherming van woningzoekenden en huurders,
waaronder ook arbeidsmigranten. Daartoe richt het voorstel zich tot
verhuurders van reguliere woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte
voor arbeidsmigranten en verhuurbemiddelaars. Het voorstel beoogt te
voorzien in centrale normering van goed verhuurderschap, maar geeft
gemeenten de ruimte om de in dit voorstel ontwikkelde instrumenten via
een gemeentelijke verordening in te zetten. Een schets van deze
instrumenten volgt hierna.

i. 	Algemene regels voor goed verhuurderschap

Er worden landelijke regels ingevoerd die van toepassing zullen zijn op
verhuurders (inclusief toegelaten instellingen) van ‘reguliere’
woonruimte, verhuurders van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten en
verhuurbemiddelaars die namens of in de plaats van deze twee typen
verhuurders optreden. Deze algemene regels worden bij algemene maatregel
van bestuur (amvb) vastgelegd. Zij hebben betrekking op alle fases die
te onderscheiden zijn in het verhuurproces en kunnen voor de
verschillende type verhuurders en verhuurbemiddelaars verschillend
ingericht worden. 

ii.	Meldpunt ongewenst verhuurdergedrag

Er wordt een verplichting ingevoerd voor gemeenten tot het instellen van
een laagdrempelig meldpunt waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen
worden gedaan van ongewenst verhuurgedrag. Hiermee wordt melders hulp
geboden bij het vinden van de juiste instanties waar zij terecht kunnen
en wordt het mogelijk om op basis van meldingen de verplichtingen die
voortvloeien uit eisen van goed verhuurderschap te handhaven. 

iii. 	Verhuurvergunning woonruimte, met vergunningvoorwaarden

De gemeenteraad krijgt de bevoegdheid om een gebiedsgericht verbod in te
stellen op verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning. Volgens de
regering zijn er bepaalde gebieden waar malafide verhuurdergedrag in het
bijzonder voorkomt, ten nadele van huurders die sociaaleconomisch
kwetsbaar zijn. Om mogelijk misbruik te voorkomen kan een
vergunningsvereiste zinvol zijn. Hiermee kan voorafgaand toetsing van de
verhuurder plaatsvinden, kunnen aanvullende eisen gesteld worden aan de
verhuurder en wordt het mogelijk om een verhuurder van voortdurend
slecht gedrag te weren (door weigering of intrekking van de vergunning).


iv.	Verhuurvergunning verblijfsruimte arbeidsmigranten, met
vergunningvoorwaarden

Naar aanleiding van een aanbeveling in het rapport van het Aanjaagteam
Bescherming Arbeidsmigranten  wordt een verhuurvergunning specifiek voor
de verhuur aan arbeidsmigranten geïntroduceerd. Aan deze vergunning
kunnen voorwaarden worden verbonden die betrekking hebben op de wijze
waarop de verhuurder kan aantonen dat hij de algemene basisnormen inzake
goed verhuurderschap toepast, eisen die zien op het maximaal aantal
personen aan wie de verblijfsruimte verhuurd mag worden en eisen met
betrekking tot de kwaliteit van voorzieningen ten aanzien van
voedselveiligheid en hygiëne. 

v.	Inbeheername (gebouw met) woon- of verblijfsruimte 

Met een inbeheername van een woning worden alle rechten en plichten van
een verhuurder (behoudens het recht om te vervreemden en bezwaren)
overgeheveld naar een beheerder. Deze verhuurt in dat geval de woning en
int de bijbehorende huur. Het college van B&W kan besluiten tot
inbeheername indien een verhuurvergunning wordt geweigerd of ingetrokken
terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte in gebruik is door een
huurder of als een verhuurder de basisregels inzake goed verhuurderschap
overtreedt en hem in een tijdvak van vier jaar voor de constatering van
deze overtreding reeds tweemaal een bestuurlijke boete is opgelegd voor
het overtreden van die regels. 

vi. 	Last onder bestuursdwang/dwangsom en/of bestuurlijke boete

Het college van B&W zal bevoegd worden een last onder bestuursdwang of
dwangsom op te leggen ter handhaving van de voorschriften gesteld bij of
krachtens dit wetsvoorstel. Daarnaast zal het college bevoegd zijn in de
verhuurverordening te bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden
opgelegd voor het handelen in strijd met de verplichtingen voorvloeiend
uit de basisnormen voor goed verhuurderschap, de verboden tot verhuren
zonder vergunning en verrichten van beheershandelingen tijdens een
inbeheername, of handelen in strijd met de aan een vergunning verbonden
voorschriften.  

vii. 	Openbaarmaking bestuurlijke boete of besluit inbeheername 

Het college van B&W kan besluiten tot het openbaar maken van de namen
van verhuurders (of natuurlijke personen achter een verhuurbedrijf) die
ondanks eventuele bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen hun gedrag
niet wensen aan te passen aan de normen voor goed verhuurderschap en aan
wie als gevolg daarvan een bestuurlijke boete of een beheerovername is
opgelegd. Dit heeft een afschrikwekkende werking, is bedoeld om
woningzoekenden en huurders te informeren en geeft gemeenten meer
inzicht in (handhaving van) eventuele waterbedeffecten van malafide
verhuurders.  

Reactie ten aanzien van punt 1 van het advies

Dit onderdeel betreft een feitelijke beschrijving en vergt geen reactie.


2.	Noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit

a.	Inleiding

De toelichting bij het wetsvoorstel opent met een schets van de
problematiek op de huurmarkt. Aan de hand van onderzoeken naar de
situatie in Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Schiedam en Rotterdam en
recente mediaberichten wordt geconstateerd dat ongewenst verhuurgedrag
een probleem vormt en dat het noodzakelijk is hiertegen op te treden.  

Het staat niet ter discussie dat de huurmarkt problemen kent en dat
bepaalde verhuurders daarvan misbruik maken. Dat betekent echter niet
dat bij de motivering van het wetsvoorstel en de daarin voorgestelde
(deels ingrijpende) maatregelen met een probleemschets kan worden
volstaan. Een adequate probleemanalyse is van belang om inzicht te
krijgen in de aard en omvang van de problematiek. Daarin dient duidelijk
te worden beschreven welke problemen, in welke mate, voor welke
(deel)groepen en in welke gebieden spelen. Daarbij dient ook expliciet
aandacht te worden besteed aan de (veronderstellingen ten aanzien van)
factoren die de problemen veroorzaken. Deze probleemanalyse is immers
van belang om een adequate reactie hierop te formuleren, al dan niet via
regelgeving. 

Met dit wetsvoorstel kiest de regering ervoor om de problematiek op de
huurmarkt aan te pakken met regelgeving. Het wetsvoorstel introduceert
vergaande instrumenten, zoals een vergunningstelsel, de inbeheername, de
bestuurlijke boete en het openbaar maken van namen van verhuurders die
een bestuurlijke boete hebben gekregen of waarvan hun pand in beheer is
genomen. Deze instrumenten beperken rechten en vrijheden als het
eigendomsrecht, privacy en vrij verkeer van diensten. Juist omdat het
wetsvoorstel deze rechten en vrijheden raakt is een adequate
probleemanalyse van belang, met aandacht voor de uitvoerbaarheid en
handhaafbaarheid van de voorgestelde maatregelen. Deze analyse is immers
essentieel om de noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit van het
wetsvoorstel aan te tonen en daarmee mogelijke inbreuken op voornoemde
rechten en vrijheden te rechtvaardigen. De Afdeling maakt hierna, in
punt 7, meer specifieke opmerkingen over de verhouding van het
wetsvoorstel tot het hogere recht.

De Afdeling begrijpt de insteek van het voorstel om goed verhuurderschap
te normeren. De beknopte probleemanalyse leidt echter in drie opzichten
tot een te beperkte motivering van de in het wetsvoorstel gekozen
probleemaanpak.

Reactie ten aanzien van punt 2.a

Aan dit advies van de Afdeling is gevolg gegeven door de hoofdstukken 1,
2 en 3 van de memorie van toelichting aan te vullen met respectievelijk
een nadere analyse van de problematiek, een meer gedetailleerde
beschrijving van de reeds bestaande wettelijke mogelijkheden om goed
verhuurderschap te bevorderen en malafide verhuurderschap tegen te gaan,
een nadere duiding van de lacunes van het bestaande instrumentarium en
de daaruit voortvloeiende noodzaak tot het nieuw voorgestelde
instrumentarium en een uitgebreidere toelichting op de overwogen
alternatieven en de redenen waarom deze alternatieven niet toereikend
zijn geacht. 

b.	Oorzaken problematiek in relatie tot wetsvoorstel

De probleemanalyse brengt de oorzaken van de problemen op de huurmarkt
onvoldoende scherp in kaart. Dit leidt ertoe dat de verwachte
effectiviteit van de voorgestelde maatregelen lastig kan worden
ingeschat. Zo wordt in de toelichting niet ingegaan op de verwachte
effecten van het wetsvoorstel voor de huidige gespannen huurmarkt,
waarin stelselmatig meer vraag dan aanbod is. Ook kan gewezen worden op
het verplichte meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag, waar onder meer
discriminatiekwesties gemeld kunnen worden. Er bestaan reeds meldpunten
voor discriminatiekwesties.  Daarnaast zal het probleem dat huurders uit
angst voor represailles niet (al dan niet anoniem) melden naar
verwachting ook bij het nieuwe meldpunt spelen. Dit noopt tot nadere
onderbouwing van het nut en de effectiviteit van de verplichting voor
gemeenten tot instelling van een nieuw meldpunt. 

Reactie ten aanzien van punt 2.b

Aan dit advies van de Afdeling is gevolg gegeven door in paragraaf 4.1.4
van de memorie van toelichting een nadere onderbouwing te geven van het
nut en de effectiviteit van het meldpunt. Hierbij is onder meer
beargumenteerd dat het verschil met bestaande meldpunten is dat
gemeenten op grond van dit wetsvoorstel naar aanleiding van een melding
bij het meldpunt ook daadwerkelijk de bevoegdheid hebben om zelf tot
handhaving over te gaan. Hierbij geldt dat het succes van de handhaving
in de praktijk mede afhankelijk is van een goed werkend meldpunt waar
meldingen binnenkomen op basis waarvan gemeenten kunnen gaan handhaven.
Daarnaast zorgt het meldpunt niet alleen voor ontvangst en (waar
mogelijk) afhandeling van meldingen, maar ook voor een betere
informatieverstrekking, zodat een melder niet eindeloos zelf op zoek
hoeft te gaan naar het juiste ‘loket’ en mogelijk voor een dichte
deur komt te staan.

c.	Diversiteit problematiek in relatie tot wetsvoorstel

Het wetsvoorstel beoogt verschillende en deels ongelijksoortige
problemen te adresseren onder een algemene noemer: ongewenst
verhuurdergedrag. Er wordt dus aangeknoopt bij het gedrag van de
verhuurder om diverse problemen aan te pakken. Dit gaat van
discriminatie bij woningaanbieding tot huisvredebreuk en van
verloedering van woningen en buurten tot onwettige bepalingen in
huurcontracten. 

Daarbij betreft dit wetsvoorstel niet alleen het gedrag van
verhuurbemiddelaars en verhuurders van reguliere woonruimte, maar ook
van verhuurders van verblijfsruimten van arbeidsmigranten. De
problematiek die in laatstgenoemde sector speelt is deels van andere
aard. Het gaat dan bijvoorbeeld om de plicht van een verhuurder om te
voorzien in een afzonderlijk afsluitbare verblijfsruimte of om voldoende
voorzieningen ter beschikking te stellen voor het bereiden van voeding. 

Dat deze, naar hun aard verschillende, problemen zich lenen voor een
grotendeels gezamenlijke aanpak in één wetsvoorstel is niet
ondenkbaar, maar moet wel adequaat worden gemotiveerd. Daarbij is
relevant dat (het gedrag van) de verhuurder slechts één – weliswaar
belangrijke – factor is bij deze kwesties. Omdat de diverse problemen
wat betreft aard en ernst uiteenlopen, kan ook de proportionaliteit van
de voorgestelde maatregelen in relatie tot die problemen lastig worden
afgewogen.

Reactie ten aanzien van punt 2.c

Waar de Afdeling stelt dat het (ongewenste) gedrag van een verhuurder
slechts één factor is, staat de regering op het standpunt dat het
(ongewenste) gedrag van de verhuurder juist de overkoepelende factor is
bij het bevorderen van goed verhuurderschap en het aanpakken van
malafide verhuurderschap. In hoofdstuk 2 van de memorie van toelichting
is dit nader toegelicht, waarbij ook nader is ingegaan op de redenen om
het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars te normeren teneinde
goed verhuurderschap te bevorderen en malafide verhuurderschap aan te
pakken. 

d.	Huidige normen en mogelijkheden in relatie tot wetsvoorstel

Het wetsvoorstel introduceert normen met betrekking tot personen en
zaken die al onderwerp van regelgeving zijn. Dit wordt ook erkend in de
memorie van toelichting, waarin een beschrijving wordt gegeven van het
huidige instrumentarium. 

De noodzaak voor het wetsvoorstel wordt in dit verband gemotiveerd door
aan te geven dat de bestaande instrumenten zich “vooral [richten] op
de bestemming, de staat en het gebruik van het gebouw. Zij richten zich
dus niet op het gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars in relatie
tot woningzoekenden en huurders. Uit de praktijk en de aanpak goed
verhuurderschap is gebleken dat dit ertoe leidt dat er onvoldoende
mogelijkheden zijn, zowel landelijk als voor gemeenten, om goed
verhuurderschap te bevorderen en ongewenst verhuurgedrag effectief te
voorkomen of tegen te gaan.” 

De Afdeling erkent dat de huidige instrumenten niet in alle gevallen
primair zien op het gedrag van verhuurders. Tegelijkertijd hebben die
instrumenten wel normatieve gevolgen voor verhuurders. Een voorbeeld
daarvan is de regelgeving inzake brandveiligheid. Deze regelgeving ziet
niet primair op (gedrag van) verhuurders, maar heeft wel gevolgen voor
de toegestane constructie en het gebruik van woningen. 

Daarnaast maakt de toelichting niet per bestaand instrument inzichtelijk
op welk vlak dit tekort schiet en in hoeverre is bezien of aanpassing
van het instrument tot verbetering zou leiden. Dat hangt nauw samen met
de beperkte reikwijdte van de onderzochte alternatieven. De toelichting
beschrijft op dat punt vooral varianten van een vergunningstelsel en een
nadere vorm van zelfregulering.  De vraag is echter gezien de
doelstelling van het voorstel – het normeren en handhaven van gedrag
van verhuurders – waarom niet een breder onderzoek naar alternatieven
is gedaan. Op die wijze kunnen de noodzaak en proportionaliteit van de
keuzes die in dit voorstel worden gemaakt adequater worden gemotiveerd. 

Als bijvoorbeeld de weg naar de Huurcommissie niet wordt gevonden, dan
kan aanpassing van de regelgeving voor betere toegankelijkheid zorgen.
Ook is wellicht verbetering buiten regelgeving mogelijk, door
bijvoorbeeld te werken aan de bekendheid van de Huurcommissie en
versterking van de (rechts)positie van de huurder. Of ook is gekeken
naar dergelijke maatregelen in de praktische sfeer, buiten of
aansluitend op de huidige regels, wordt niet duidelijk uit de
toelichting.

Daar komt bij dat het wetsvoorstel een nieuw bestuursrechtelijke
instrumentarium creëert bovenop reeds bestaande privaatrechtelijke,
strafrechtelijke en bestuursrechtelijke instrumenten. Dat roept vragen
op, waar de toelichting niet of nauwelijks op ingaat. Zo stelt de
toelichting dat met het wetsvoorstel de bestaande privaatrechtelijke
regelgeving niet wordt aangepast. Tegelijkertijd zal in de basisnormen
voor goed verhuurderschap worden opgenomen dat huurovereenkomsten
schriftelijk moeten worden vastgelegd; een eis die strenger is dan en
daarmee afwijkt van het Burgerlijk Wetboek. 

De toelichting besteedt hier geen aandacht aan. Hetzelfde geldt ten
aanzien van de mogelijke cumulatie van sancties. Uit de toelichting
volgt niet dat de introductie van sancties in dit wetsvoorstel is
afgestemd met bestaande sanctiestelsels in bijvoorbeeld de
Huisvestingswet en de Woningwet, onder meer wat betreft een cumulatie
van sancties en de proportionaliteit.

Reactie ten aanzien van punt 2.d

Aan deze adviezen van de Afdeling is op verschillende manieren gevolg
gegeven. Ten eerste is in hoofdstuk 2 van de memorie van toelichting per
reeds bestaand instrument omschreven wat de mogelijkheden van deze
instrumenten zijn en welke lacunes hierbij spelen in het licht van goed
verhuurderschap. Op basis van deze lacunes is ook nader toegelicht dat
een nieuw instrumentarium noodzakelijk is omdat: 

gemeenten een ontoereikend instrumentarium tot hun beschikking hebben om
goed verhuurderschap op integrale wijze af te dwingen;

huurders en woningzoekenden veelal zelf in het verweer moeten komen om
hun recht te halen maar hier om uiteenlopende redenen niet altijd toe
bij machte zijn, en;

een cumulatie van overtredingen van afzonderlijke wet- en regelgeving
geen gevolgen kan hebben voor de verhuurpraktijk van malafide
verhuurders. 

Ten tweede is in hoofdstuk 2 van de memorie van toelichting een nadere
onderbouwing gegeven van de overwogen alternatieven en de redenen waarom
deze ontoereikend zijn geacht.

 

Tot slot is in hoofdstuk 4 van de memorie van toelichting een nadere
toelichting gegeven op de mogelijke samenloop tussen enerzijds het
bestuurs- en privaatrecht en anderzijds het bestuurs- en strafrecht. 

 e.	Conclusie

De Afdeling adviseert in het licht van het voorgaande de noodzaak,
effectiviteit en proportionaliteit van het voorgestelde instrumentarium
– in het algemeen en per instrument afzonderlijk – beter te
motiveren, met daarbij brede aandacht voor onderzochte alternatieven.
Daardoor kan het voorstel zowel beleidsanalytisch als juridisch meer
solide worden ingebed. De Afdeling adviseert daartoe de verhouding tot
het bestaande recht, in het bijzonder het huurrecht, te bezien en
rekening te houden met reeds bestaande handhavingsmogelijkheden. De
Afdeling adviseert in verband hiermee de toelichting en zo nodig het
wetsvoorstel aan te passen.

Reactie ten aanzien van punt 2.e

Aan dit advies van de Afdeling is gevolg gegeven, hetgeen in de reactie
op de punten 2.a, 2.b, 2.c en 2.d in nader detail is toegelicht.

3.	Primaat van de wetgever

Het wetsvoorstel bevat een bepaling over algemene regels inzake het
bevorderen van goed verhuurderschap.  Op grond hiervan moet een
verhuurder of verhuurbemiddelaar onder meer beschikken over een
werkwijze die gericht is op het bevorderen van goed verhuurderschap en
het nemen van doeltreffende maatregelen die voortvloeien uit de
werkwijze. Uit het wetsvoorstel blijkt dat een gemeente tegen de
verhuurder kan optreden als deze in strijd handelt met deze bepaling. Zo
kan aan hem een bestuurlijke boete worden opgelegd, zijn
verhuurvergunning worden ingetrokken of aan hem de maatregel van
inbeheername worden opgelegd. 

Noch in artikel 2, noch in andere bepalingen in het wetsvoorstel, wordt
het begrip ‘goed verhuurderschap’ nader omschreven. Volgens de
toelichting is ervoor gekozen ‘goed verhuurderschap’ nader te
regelen in een amvb, zodat het in de praktijk mogelijk is om snel en
effectief in te kunnen spelen op veranderende omstandigheden en
eventuele nieuwe inzichten inzake goed verhuurderschap.  Tegelijkertijd
werkt de toelichting de inhoud van voornoemd begrip in zekere mate nader
uit. Het gaat om regels ter voorkoming van discriminatie, regels ter
voorkoming van intimidatie en overige regels die betrekking hebben op
goed verhuurderschap, zoals het stellen van een
schriftelijkheidsvereiste aan de huurovereenkomst.  

De toelichting bevat bovendien een gestructureerd overzicht van drie
sets van normen die het begrip ‘goed verhuurderschap’ vormgeven voor
respectievelijk de verhuurder van reguliere woonruimte, de verhuurder
van verblijfsruimte en de verhuurbemiddelaar. Daarin komen de eerder
genoemde aspecten van onder meer het voorkomen en tegengaan van
discriminatie en intimidatie steeds terug.

De toelichting verschaft op deze wijze al concreet inzicht in de
invulling die het begrip ‘goed verhuurderschap’ zou moeten krijgen.
Deze invulling is bovendien grotendeels van fundamentele aard. Dit
begrip staat blijkens het opschrift van het wetsvoorstel en de
toelichting centraal in het voorstel. Ook de koppeling tussen de
basisnormen van goed verhuurderschap en de sancties op niet-naleving
onderstrepen het belang van dit begrip. In dat licht kan de Afdeling de
keuze om de gehele uitwerking van het begrip ‘goed verhuurderschap’
in een amvb op te nemen niet volgen. Zowel het primaat van de wetgever
als de rechtszekerheid brengen mee dat ten minste de hoofdlijnen van dit
begrip in het wetsvoorstel een plaats krijgen.  

De Afdeling adviseert de hoofdlijnen van het begrip ‘goed
verhuurderschap’ in de wet op te nemen en het voorstel en de
toelichting in die zin aan te passen.

Reactie ten aanzien van punt 3

Aan dit advies is invulling gegeven door de regels inzake goed
verhuurderschap in de wet op te nemen. De grondslag voor een algemene
maatregel van bestuur is op dit punt dan ook komen te vervallen. Het
wetsvoorstel en de memorie van toelichting zijn hierop aangepast. 

4.	Verhouding landelijke kaderstelling en decentrale bevoegdheden

Het wetsvoorstel bevat twee instrumenten ter bevordering van goed
verhuurderschap die onverkort en landelijk gelden. Het betreft de
introductie van het goed verhuurderschap als basisnorm en de verplichte
instelling van een meldpunt per gemeente. Ten aanzien van de overige
instrumenten kiest dit voorstel voor decentralisatie met een ruime
gemeentelijke beslisruimte. Meermaals wordt in de toelichting de
keuzevrijheid van gemeenten benadrukt. Dit leidt ertoe dat de meeste
instrumenten pas ingezet kunnen worden als deze bij gemeentelijke
verordening zijn ingevoerd.

De Afdeling wijst erop dat de toelichting slechts beperkt stilstaat bij
de consequenties van de gekozen delegatie. Zo wordt met het voorstel de
aanpak van de geschetste problemen tot verantwoordelijkheid van
gemeenten gemaakt. Tegelijkertijd laat het voorstel gemeenten vrij in de
keuze om de problematiek aan te pakken en – in grote mate – in de
wijze waarop zij dat dan doen. Dat laat de mogelijkheid open dat
gemeenten de facultatieve instrumenten van dit wetsvoorstel in het
geheel niet implementeren. 

De instrumenten die het voorstel introduceert kunnen vergaande
consequenties hebben voor verhuurders. Dat geldt bijvoorbeeld voor het
intrekken van een verhuurvergunning, de inbeheername en de
openbaarmaking van de naam van de verhuurder in geval van overtredingen.
Het is de vraag of de keuze voor het invoeren van deze instrumenten moet
worden overgelaten aan individuele gemeenten. Hierdoor loopt men het
risico dat een versnipperd landschap van regimes ontstaat, met kans op
waterbedeffecten. Daarbij is het vanuit het perspectief van de huurder
– de doelgroep die dit wetsvoorstel tracht te beschermen – niet
eenvoudig te verdedigen dat deze in de ene gemeente minder
huurbescherming geniet dan in de andere gemeente. Ook is, zonder nadere
toelichting, niet duidelijk waarom de keuzevrijheid in
(handhavings)instrumenten voor gemeenten even groot is jegens
verhuurders van arbeidsmigranten als jegens verhuurders van reguliere
huurders. In ieder geval ten aanzien van de eerstgenoemde groep lijkt
een meer verplichtend landelijk regime aangewezen. 

Voorts ontbreekt – anders dan artikel 2 Financiële-verhoudingswet
voorschrijft – een degelijke financiële motivering van de
uitvoeringslasten. In de toelichting wordt daarnaast beperkt ingegaan op
andere voor gemeenten relevante uitvoeringsaspecten, hetgeen de kans op
toepassing van het instrumentarium van dit wetsvoorstel niet bevordert.

De Afdeling adviseert de keuze voor een vergaande vrijheid van gemeenten
bij de invoering van de voorgestelde (handhavings)instrumenten nader te
motiveren, in het licht van het voorgaande het wetsvoorstel te voorzien
van een deugdelijke (financiële) motivering van de uitvoeringslasten en
zo nodig het wetsvoorstel aan te passen.

Reactie ten aanzien van punt 4

In hoofdstuk 4 van de memorie van toelichting is onderbouwd waarom
ervoor gekozen is om landelijke regels te introduceren, waarbij
gemeenten in aanvulling hierop de mogelijkheid krijgen om in specifieke
gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat een verhuurvergunning in
te stellen. Omdat het instellen van een verhuurvergunning een zwaar
middel is die onder de Dienstenrichtlijn en met het oog op de
proportionaliteit van deze maatregel slechts gericht ingezet kan worden,
is het naar het oordeel van de regering niet wenselijk, noch mogelijk om
deze vergunning landelijk in te voeren. 

Voorts is tijdens de periode waarin dit wetsvoorstel aanhangig was bij
de Afdeling een onderzoek als bedoeld in artikel 2 van de
Financiële-verhoudingswet uitgevoerd naar de financiële gevolgen van
dit wetsvoorstel voor gemeenten. De uitkomsten van dit onderzoek zijn
verwerkt in hoofdstuk 10 van de memorie van toelichting, waarbij ook is
ingegaan op de financiële middelen die het Rijk beschikbaar stelt aan
gemeenten (€ 9,1 mln. eenmalig en € 12,4 mln. structureel).

5.	Meldpunt

Het voorstel voorziet in een verplichting voor gemeenten om een meldpunt
in te stellen waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden
gemeld.  De toelichting motiveert deze bepaling door te wijzen op een
laagdrempelige mogelijkheid om misstanden anoniem en kosteloos te
melden. Op basis van meldingen kan doorverwijzing plaatsvinden of een
begin worden gemaakt met handhaving. Verder gaat de toelichting in op de
verwerking van bepaalde persoonsgegevens en op de keuze geen
bewaartermijn van deze gegevens in de wet op te nemen, omdat op voorhand
niet duidelijk is hoe lang de betreffende gegevens nodig zijn in het
kader van de afhandeling van de klacht. 

Bij de Afdeling roept de vormgeving van het in te stellen meldpunt en de
motivering daarvan enkele vragen op. Draagt het instellen van een
meldpunt bij aan het oplossen van de problematiek van ongewenst gedrag
van de verhuurder of verhuurbemiddelaar? De toelichting geeft weliswaar
aan dat sommige gemeenten al een meldpunt hebben ingesteld, maar daaruit
blijkt niet of deze meldpunten ook het gewenste effect sorteren.
Bovendien blijkt uit een recente publicatie van de Vereniging van
Nederlandse Gemeenten dat de effectiviteit van (steeds meer) meldpunten
kan worden betwijfeld.  In dat verband kan men denken aan een nadere
toelichting op de vraag wat de melder feitelijk zal moeten aandragen,
wat de werkwijze van de gemeente is bij het binnenkomen van een melding
en hoe deze een melding (juridisch) beoordeelt (bijvoorbeeld met het oog
op bewijslevering), welke capaciteit er beschikbaar is om aan de
meldingen passende opvolging te geven en hoe de anonimiteit van de
melder bij opvolging kan worden gegarandeerd. Juist als een meldpunt als
een noodzakelijk instrument wordt beschouwd, is een nadere toelichting
op deze punten wenselijk.

Daar komt bij dat de passage in de toelichting ten aanzien van de
verwerking van persoonsgegevens de Afdeling niet overtuigend voorkomt.
Het is immers gebruikelijk om bij verwerking van persoonsgegevens een
bewaartermijn te hanteren en via een delegatiegrondslag de vereisten ten
aanzien van verwerking van persoonsgegevens, waaronder een nadere
bepaling van een bewaartermijn, nader vorm te geven.  Na beantwoording
van de vragen uit de vorige alinea is nadere normering ook eerder
mogelijk en wenselijk. 

De Afdeling adviseert in het licht van het voorgaande de noodzaak van
een meldpunt te heroverwegen, deze noodzaak bij handhaving nader te
motiveren en daarbij in te gaan op de door de Afdeling gestelde vragen.
Indien het meldpunt in het voorstel wordt gehandhaafd, adviseert de
Afdeling een delegatiegrondslag bij de voorgestelde bepaling betreffende
de verwerking van persoonsgegevens op te nemen.

Reactie ten aanzien van punt 5

Aan dit advies van de Afdeling is gevolg gegeven door in paragraaf 4.1.4
van de memorie van toelichting een nadere onderbouwing te geven van het
nut en de effectiviteit van het meldpunt. Hierbij is onder meer
beargumenteerd dat het verschil met bestaande meldpunten is dat
gemeenten op grond van dit wetsvoorstel naar aanleiding van een melding
bij het meldpunt ook daadwerkelijk de bevoegdheid hebben om zelf tot
handhaving over te gaan. Hierbij geldt dat de handhaving in de praktijk
mede afhankelijk is van een goed werkend meldpunt waar meldingen binnen
komen op basis waarvan gemeenten kunnen gaan handhaven. Daarnaast zorgt
het meldpunt niet alleen voor ontvangst en (waar mogelijk) afhandeling
van meldingen, maar ook voor een betere informatieverstrekking, zodat
een melder niet eindeloos zelf op zoek hoeft te gaan naar het juiste
‘loket’ en mogelijk voor een dichte deur komt te staan. Daarnaast is
conform het advies van de Afdeling een delegatiegrondslag opgenomen in
het wetsvoorstel en zullen er in een algemene maatregel van bestuur
nadere regels worden gesteld over de verwerking van de persoonsgegevens.
Deze nadere regels hebben in ieder geval betrekking op de vastlegging,
de bewaartermijn en de vernietiging van de persoonsgegevens.

6.	Inbeheername

Het wetsvoorstel introduceert de inbeheername als een van de
instrumenten om op slecht verhuurgedrag te kunnen reageren. Het betreft
volgens de toelichting een verstrekkend instrument, dat wordt aangeduid
als een ‘ultimum remedium’.  De inbeheername houdt in dat de
verhuurder het beheer over een bepaald pand tijdelijk verliest. Het
college van burgemeester en wethouders besluit zelfstandig tot
inbeheername en kan deze ook weer beëindigen, in beide gevallen als aan
een aantal voorwaarden is voldaan. Daarbij behoudt de verhuurder volgens
de toelichting het recht om het pand te verkopen en wordt zijn
eigendomsrecht niet aangetast. 

De Afdeling merkt op dat deze nieuwe rechtsfiguur diep ingrijpt in de
privaatrechtelijke rechtspositie van de verhuurder. Hij verliest immers
het beheer over het verhuurde pand en daarmee de feitelijke zeggenschap.
Het privaatrecht kent vergelijkbare rechtsfiguren, zoals de
onderbewindstelling. In dat geval kan de kantonrechter een bewind
instellen over goederen van een meerderjarige voor een bepaalde of
onbepaalde tijdsduur indien hij niet in staat is ten volle zijn
vermogensrechtelijke belangen behoorlijk waar te nemen als gevolg van
zijn lichamelijke of geestelijke toestand, dan wel voor een bepaalde
tijdsduur indien de meerderjarige niet in staat is ten volle zijn
vermogensrechtelijke belangen behoorlijk waar te nemen als gevolg van
verkwisting of het hebben van problematische schulden. Het betreft een
uitgebreide regeling, die gekenmerkt wordt door waarborgen, zoals
rechterlijke toetsing vooraf van het verzoek tot onderbewindstelling en
rechterlijke controle op een plan van aanpak van de aangestelde
bewindvoerder alsmede het toezicht op bepaalde beslissingen. 

De voorgestelde regeling van de inbeheername voorziet niet in de hier
genoemde of vergelijkbare waarborgen. Een dergelijke ingrijpende
regeling lijkt minst genomen een vorm van rechterlijke toetsing en
controle te rechtvaardigen. Bovendien maakt de regeling onvoldoende
inzichtelijk in hoeverre de positie van derde partijen, zoals
derde-verkrijgers of hypotheekhouders, wordt beïnvloed door inzet van
dit instrument. 

De Afdeling adviseert het instrument van de inbeheername met het oog op
de ingrijpende consequenties voor de verhuurder en andere betrokkenen en
de daarbij behorende rechtszekerheid adequaat te regelen en van de
noodzakelijke procedurele waarborgen te voorzien. De Afdeling adviseert
in dat verband het wetsvoorstel aan te passen.

Reactie ten aanzien van punt 6

Dit advies van de Afdeling is niet overgenomen. De beheerovername is
namelijk een reeds bestaande rechtsfiguur. Uit de ervaringen die reeds
bestaan met het instrument van de beheerovername uit de Woningwet blijkt
dat gemeenten dit ook daadwerkelijk inzetten als ultimum remedium.
Voorts is de regering van oordeel dat er reeds voldoende waarborgen in
het wetsvoorstel zijn geïntroduceerd, juist omdat de beheerovername
slechts onder diverse voorwaarden en aan het eind van de
bestuursrechtelijke handhavingsladder ingezet kan worden. De
beheerovername is dan ook een noodzakelijk ultimum remedium, in die
gevallen waarin de verhuurder meermaals heeft bewezen dat hij –
ondanks diverse bestuursrechtelijke maatregelen – niet voornemens is
het gedrag aan te passen naar de norm. Omdat in dergelijke gevallen het
belang van de zittende huurder zwaarder komt te wegen dan het belang van
de verhuurder, dient het mogelijk te zijn voor de gemeente om zonder
rechterlijke toets vooraf over te gaan tot de beheerovername. Uiteraard
bestaat er wel de mogelijkheid voor een verhuurder om het besluit tot
een beheerovername aan te vechten bij de rechter.

7.	Verhouding tot hoger recht

a.	Inleiding

Zoals in punt 2 aangegeven, geldt voor verschillende instrumenten die
met dit wetsvoorstel worden geïntroduceerd dat zij een beperking kunnen
vormen van bepaalde rechten of vrijheden die in hoger recht zijn
neergelegd. Zoals aldaar aangegeven, is het van belang dat in de
toelichting wordt ingegaan op de noodzakelijkheid, geschiktheid en
proportionaliteit van elk voorgesteld instrument in verhouding tot het
betrokken recht of de betrokken vrijheid. In aanvulling daarop wordt
hieronder ingegaan op specifieke aspecten die van belang zijn voor de
conformiteit met hoger recht. 

b. 	Het recht op eigendom (artikel 1 Eerste Protocol EVRM)

Het recht op eigendom is relevant voor de basisnormen voor goed
verhuurderschap, de (voorschriften bij) verhuurvergunning en de
inbeheername. De toelichting gaat hier ook op in en toetst of wordt
voldaan aan de beperkingssystematiek van artikel 1 van het Eerste
Protocol van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de
Fundamentele Vrijheden (EP EVRM).  

De Afdeling merkt op dat deze toetsing niet volledig is, zowel op het
punt van de relevante toetsingsnormen als op de onderdelen van het
wetsvoorstel die toetsing behoeven. Een belangrijke toetsingsnorm is de
vraag of de maatregel die een beperking van het eigendomsrecht inhoudt
geschikt is voor het beoogde doel. Hier wordt in de toelichting niet aan
getoetst. 

Daarnaast zijn niet alle relevante aspecten van het wetsvoorstel
getoetst aan artikel 1 EP EVRM. Hierbij kan in het bijzonder gewezen
worden op twee aspecten bij een besluit tot inbeheername. In de eerste
plaats is van belang dat de toepassing van dit instrument deels
gekoppeld is aan de basisnormen voor goed verhuurderschap. Deze normen
zijn thans nog niet vastgelegd in (concept)regelgeving, waardoor niet
kan worden vastgesteld of dit instrument voldoende toegankelijk, precies
en voorzienbaar in de toepassing zal zijn. 

In de tweede plaats is van belang dat als een besluit tot inbeheername
wordt genomen, het college van B&W de huurprijs van de woonruimte
volgens het wetsvoorstel dient vast te stellen op basis van het
woningwaarderingssysteem (zelfs bij een woning in de vrije sector).  De
toelichting gaat er bij de toetsing aan het eigendomsrecht van artikel 1
EP EVRM aan voorbij dat dit een andere huurprijs is dan de door partijen
op basis van contractsvrijheid vastgestelde huurprijs. Dit maakt het
mogelijk een deel van de huurpenningen van de verhuurder af te nemen,
hetgeen onbesproken blijft.

Ook wijst de Afdeling op de mogelijke voorwaarde in de
verhuurdervergunning om aan iedere arbeidsmigrant die geen huishouden
vormt met een andere arbeidsmigrant een afzonderlijk afsluitbare
verblijfsruimte in gebruik te geven. De vraag of deze voorwaarde een
beperking kan vormen van het eigendomsrecht van verhuurders verdient in
de toelichting nadere aandacht.

De Afdeling adviseert in de toelichting aandacht te besteden aan
bovengenoemde punten. 

Reactie ten aanzien van punt 7.b

Aan dit advies van de Afdeling is gevolg gegeven door de toetsing aan
het eigendomsrecht in paragraaf 6.1 van de memorie van toelichting nader
te onderbouwen. 

Daarnaast is de wijze waarop de beheerder in het geval van een
beheerovername de huurprijs vaststelt, aangepast in het wetsvoorstel,
waardoor de huurprijs nu moet worden vastgesteld op een bedrag dat
redelijk is in het economisch verkeer en voldoet aan de voor de
betreffende huurprijs geldende wettelijke regels. Hierdoor is bij
vaststellen van de huurprijs van een geliberaliseerde woning niet langer
het woningwaarderingsstelsel leidend. Dit is nader toegelicht in
paragraaf 4.7.2. van de memorie van toelichting.

c. 	Het recht op privacy 

De toelichting gaat in het algemeen in op privacyaspecten en de
verhouding van dit voorstel tot de Algemene Verordening
Gegevensbescherming (AVG). Dit is met name van belang bij het verzamelen
en/of delen van gegevens bij het meldpunt en de sanctie van de
openbaarmaking. In zijn algemeenheid geldt dat beperkingen op het recht
op privacy in de regel gerechtvaardigd zijn als de noodzaak en
proportionaliteit daarvan aannemelijk kunnen worden gemaakt. Daarover
kunnen, zoals eerder aangegeven bij bespreking van de probleemanalyse,
de nodige vragen worden gesteld.

Op de vraag of het meldpunt vanuit dit perspectief afdoende geregeld is,
is in punt 5 al ingegaan. Daaraan kan nog worden toegevoegd dat een
meldpunt vanuit het oogpunt van bescherming tegen discriminatie
gerechtvaardigd kan zijn, maar daarvoor biedt artikel 25 Uitvoeringswet
Algemene Verordening Gegevensbescherming (UAVG) niet de goede grondslag,
omdat deze bepaling ziet op rechtvaardiging van positieve discriminatie.

Ten aanzien van de openbaarmaking van de oplegging van een bestuurlijke
boete merkt de Afdeling het volgende op. Zoals de Afdeling in eerdere
adviezen heeft opgemerkt, kan openbaarmaking van een sanctie diep
ingrijpen in de betrokken onderneming en in de persoonlijke levenssfeer
van de betrokken natuurlijke personen.  Zij kan tot aanzienlijke
economische en reputatieschade leiden. Artikel 8 EVRM en de artikelen 7
en 8 van het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie vereisen
voor inmenging in de persoonlijke levenssfeer een specifieke bij wet
voorziene afweging in termen van proportionaliteit. 

Voorts blijkt uit jurisprudentie van het Europese Hof voor de Rechten
van de Mens (EHRM) dat niet alleen natuurlijke personen, maar onder
omstandigheden ook rechtspersonen een beroep kunnen doen op artikel 8
EVRM.  Voor de openbaarmaking van sanctiebesluiten betekent het
voorgaande dat in elk geval aan de uitzonderingsgronden van artikel 10,
tweede lid, onderdelen e en g, van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob)
moet kunnen worden getoetst. 

De Afdeling wijst erop dat onderdeel g – het voorkomen van
onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid
betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden –
niet als toegestane toetsingsgrond is opgenomen in artikel 19 van het
wetsvoorstel. De Afdeling adviseert dit onderdeel expliciet deel uit te
laten maken van de toetsingsgronden voor de belangenafweging. 

De Afdeling adviseert het wetsvoorstel en de toelichting aan te passen
met inachtneming van bovengenoemde punten. 

Reactie ten aanzien van punt 7.c

Op basis van dit advies is de verwijzing naar artikel 25 van de
Uitvoeringswet Algemene Verordening Gegevensbescherming (UAVG) in de
memorie van toelichting verwijderd. 

Daarnaast zijn alle verwijzingen naar de Wet openbaarheid van bestuur
(Wob) in zowel de wet als in de memorie van toelichting vervangen door
verwijzingen naar de onlangs in werking getreden Wet open overheid
(Woo). Hierbij wordt voorts opgemerkt dat in de Woo de toetsingsgrond
die op grond van artikel 10, tweede lid, onderdeel g, van de Wob bestond
(het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de
aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel
van derden) niet meer bestaat. Om deze reden is het dan ook niet
mogelijk om de bedoelde toetsingsgrond aan het wetsvoorstel toe te
voegen.

d.	Vrij verkeer van diensten 

In de toelichting wordt onderkend dat het (door gemeenten in te stellen)
verbod om zonder vergunning te verhuren een vergunningsstelsel als
bedoeld in de Dienstenrichtlijn is. De toetsing aan de eisen die de
Dienstenrichtlijn in dit verband stelt, is evenwel niet volledig.  

Zo wordt slechts beperkt ingegaan op de geschiktheid van de
verhuurdervergunning, mede in relatie tot mogelijke alternatieven.
Daarnaast wijst de Afdeling erop dat de Dienstenrichtlijn niet alleen
van belang is ten aanzien van het vergunningsstelsel zelf, maar ook ten
aanzien van de vergunningsvoorwaarden.  Zo dienen op grond van artikel
10, tweede lid, van de richtlijn de criteria voor vergunningverlening
duidelijk en ondubbelzinnig geformuleerd te zijn, hetgeen ten aanzien
van de nog niet vastgelegde basisnormen voor goed verhuurderschap niet
bij voorbaat evident is. Ook wordt niet ingegaan op de vraag of de
vaststelling van de (maximum)huurprijs een vergunningsvoorwaarde dan wel
een eis is in de zin van de Dienstenrichtlijn, en aan de geldende eisen
voldoet. 

De Afdeling adviseert in de toelichting aandacht te besteden aan de
hiervoor genoemde punten. 

Reactie ten aanzien van punt 7.d

Aan dit advies is gehoor gegeven door de toetsing aan de
Dienstenrichtlijn in paragraaf 6.3 van de memorie van toelichting nader
te onderbouwen. 

e. 	Vrij verkeer van kapitaal

Ten aanzien van de toetsing aan het vrij verkeer van kapitaal kan worden
opgemerkt dat deze deels incorrect en onvolledig is. In de toelichting
wordt de conclusie getrokken dat de in dit wetsvoorstel voorgestelde
maatregelen geen beperking zijn van het vrije verkeer van het kapitaal
“omdat met betrekking tot de verhuurvergunning slechts een beperkt
deel van [de] woningvoorraad aangewezen zal kunnen worden” en dus de
vergunningsplicht in de praktijk slechts voor een beperkt deel van de
woningvoorraad zal gelden.  

Deze redenering lijkt tegenstrijdig met twee zinnen daarvoor, waar juist
wordt aangegeven dat de algemene normen inzake goed verhuurderschap en
de verhuurvergunning een beperking van het vrij verkeer van kapitaal
kunnen inhouden. Daarnaast is deze redenering op zichzelf onvoldoende
steekhoudend omdat uit Europese jurisprudentie volgt dat ook geringe of
minder belangrijke beperkingen vallen onder het vrij verkeer van
kapitaal.  Door deze onjuiste conclusie is ook niet getoetst aan de
overige eisen voor een gerechtvaardigde inbreuk op het vrij verkeer van
kapitaal, zoals geschiktheid en noodzakelijkheid.

De Afdeling adviseert in de toelichting aandacht te besteden aan de
hiervoor genoemde punten. 

Reactie ten aanzien van punt 7.e

Aan dit advies is gehoor gegeven door de toetsing aan het vrije verkeer
van kapitaal in paragraaf 6.4 van de memorie van toelichting nader te
onderbouwen. 

De Afdeling advisering van de Raad van State heeft een aantal
opmerkingen bij het voorstel en adviseert daarmee rekening te houden
voordat het voorstel bij de Tweede Kamer der Staten-Generaal wordt
ingediend. 

De vice-president van de Raad van State,

Th.C. de Graaf

Ambtshalve wijzigingen

Tot slot is van de gelegenheid gebruikgemaakt om de volgende wijzigingen
door te voeren: 

er is in het wetsvoorstel een begripsbepaling van
“dochtermaatschappij” toegevoegd aan artikel 1, omdat ook een
dochtermaatschappij van een toegelaten instelling betrokken kan zijn bij
de verhuur van woon- of verblijfsruimte, of als beheerder kan optreden.
Ook de begripsbepaling van “beheerder” en “verhuurder” zijn
hierop aangepast. 

artikel 6, vierde lid, is na een brede oproep van gemeenten aangepast.
Hierdoor is het college van burgemeester en wethouders bij het weigeren
van een verhuurvergunning niet meer verplicht het beheer over te nemen
indien de woon- of verblijfsruimte waarvoor een vergunning werd
aangevraagd reeds verhuurd was. Wel houden ze – afhankelijk van de
situatie – de mogelijkheid om in dergelijke gevallen het beheer over
te nemen; 

de intrekkingsgronden in artikel 9 van het wetsvoorstel zijn aangevuld
en meer gelijk getrokken met de weigeringsgronden. De gedachte
hierachter is dat goed gedrag ook na de vergunningverlening goed moet
blijven. Concreet kan daardoor de verhuurvergunning eveneens ingetrokken
worden indien:

een omgevingsvergunning op basis van de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht of een vergunning inzake woonruimtevoorraadbeheer op
basis van de Huisvestingswet 2014 voor de realisatie van de betreffende
woon- of verblijfsruimte geheel of gedeeltelijk is ingetrokken;

met betrekking tot die woon- of verblijfsruimte de genoemde verboden uit
de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Huisvestingswet 2014
worden overtreden, of;

binnen een periode van vier jaar meermaals een boete is opgelegd voor
dezelfde overtreding van de in artikel 35, tweede lid, onderdeel d, van
de Huisvestingswet 2014 genoemde bepalingen.

in artikel 18, eerste lid, van het wetsvoorstel is verduidelijkt dat een
bestuurlijke boete kan worden opgelegd voor het handelen in strijd met
de regels van goed verhuurderschap, bedoeld in artikel 2, zonder dat dit
eerst in een verhuurverordening moet worden vastgesteld. Ook bepaalt dit
lid de maximaal op te leggen bestuurlijke boete. Daarnaast is in het
tweede lid van dit artikel opgenomen dat indien de gemeenteraad een
verhuurverordening vaststelt hij daarin dient te bepalen dat een
bestuurlijke boete kan worden opgelegd voor het overtreden van de
verboden, bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a of b en artikel
11, vierde lid, en overtreding van de aan de vergunning verbonden
voorwaarden. In het derde lid van dit artikel is de voor die overtreding
de maximaal op te leggen bestuurlijke boete opgenomen. Ook de
recidivebepalingen (artikel 18, eerste lid, onderdeel b, respectievelijk
derde lid, onderdeel b) zijn hierop aangepast;

in artikel 26 is een voorziening getroffen waarmee artikel 7, eerste
lid, onderdeel b, wordt gewijzigd als het Besluit huurprijzen woonruimte
is gewijzigd in verband met de herziening van de woningwaardering van
onzelfstandige woningen. 

Ik verzoek U het hierbij gevoegde gewijzigde voorstel van wet en
de gewijzigde memorie van toelichting aan de Tweede Kamer der
Staten-Generaal te zenden.

 

De minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,

H.M. de Jonge

 De oorspronkelijke tekst van het voorstel van wet en van de memorie van
toelichting zoals voorgelegd aan de Afdeling advisering van de Raad van
State is ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer

 Memorie van toelichting, paragraaf 2.

 Kamerstukken II 2018/19, 32847, nr. 439 en   HYPERLINK
"http://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/goed" 
www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/goed  

   verhuurderschap/pilots-goed-verhuurderschap.

 Kamerstukken II 2020/21, 27926, nr. 337.

 Aangesloten is bij de terminologie in de toelichting, maar omdat
volgens dezelfde toelichting de vergunning  

   hoofdzakelijk persoonsgebonden is, zou ook gekozen kunnen worden voor
de term ‘verhuurdervergunning’.

 Memorie van toelichting, paragraaf 4.

 Voorgesteld artikel 2.

 Voorgesteld artikel 3.

 Voorgestelde artikelen 4-9.

 Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten, ‘Geen tweederangsburgers.
Aanbevelingen om misstanden bij arbeidsmigranten in Nederland tegen te
gaan’, 30 oktober 2020, p. 39.

 Voorgestelde artikelen 4-9.

 Voorgestelde artikelen 10-15.

 Voorgestelde artikelen 16-18.

 Voorgesteld artikel 19.

 Memorie van toelichting, paragraaf 2.

   HYPERLINK
"http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/discriminatie/vraag-en-antwoord
/wat-kan-ik-doen-als-ik-gediscrimineerd-word" 
www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/discriminatie/vraag-en-antwoord/wat-kan
-ik-doen-als-ik-gediscrimineerd-word . 

 Zie ook punt 5.

 Memorie van toelichting, paragraaf 3.1.

 Memorie van toelichting, paragraaf 3.2. 

 Memorie van toelichting, paragraaf 3.3.

 Voorgesteld artikel 2.

 Voorgestelde artikelen 18, eerste lid, 9, eerste lid, sub a, en 11,
eerste lid.

 Memorie van toelichting, paragraaf 4.1.2

 Memorie van toelichting, paragraaf 4.1.2 en 4.1.3.

 Zie ook aanwijzing 2.19 van de Aanwijzingen voor de regelgeving. Ook in
eerdere adviezen is op het belang van het primaat van de wetgever
gewezen. Zie bijvoorbeeld de voorlichting van de Afdeling advisering van
de Raad van State van 17 december 2020 naar aanleiding van de motie
Backer c.s. over versterking van de kwaliteit van de rechtsbescherming
voor de individuele burger, (W16.20.0242/II), Kamerstukken I 2020/21,
35300 VI, nr. BD en het advies van de Afdeling Advisering van de Raad
van State van 15 april 2021 over de wijziging van het voorstel van wet
Wet digitale overheid, (W04.21.0081/I), Kamerstukken II 2020/21, 35868,
nr. 4. 

 Voorgesteld artikel 3.

 Memorie van toelichting, paragraaf 4.1.4.

 R. Janssens, G. Schout, B. Wienen, ‘De makke van meldpunten’,
publicatie VNG, juni 2021.

 Artikel 5, eerste lid, onder e, AVG.

 Voorgestelde artikelen 10-15. Zie ook punt 1b onder v van dit advies.

 Memorie van toelichting, paragraaf 4.7.

 Memorie van toelichting, paragraaf 4.7.1.

 Memorie van toelichting, paragraaf 4.7. Onder punt 7 wordt ingegaan op
enkele specifieke aspecten van de inbeheername in verhouding tot het
eigendomsrecht.

 Artikelen 1:431-449 BW.

 Artikel 13b, van de Woningwet

 Memorie van toelichting, paragraaf 6.

 Voorgesteld artikel 12, eerste lid.

 Advies van de Afdeling Advisering van de Raad van State van 1 februari
2013 over het voorstel van wet tot wijziging van de Instellingswet
Autoriteit Consument en Markt en enige andere wetten in verband met de
stroomlijning van het door de Autoriteit Consument en Markt te houden
markttoezicht, (W15.12.0486/IV), Kamerstukken II 2012/13, 33622, nr. 4
en het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State van 16
oktober 2014 over de Wet aanpak schijnconstructies, (W12.14.0261/III),
Kamerstukken II 2014/15, 34108, nr. 4.

 Zie o.m. EHRM 16 december 1992, NJ 1993, 400, Niemietz vs. Duitsland,
EHRM 16 februari 2000, 27798/95, Amann vs. Zwitsersland en EHRM 16 april
2002, 37971/97, Société Colas Est e.a. vs. Frankrijk.

 Artikel 9 van de Dienstenrichtlijn.

 Artikel 10 van de Dienstenrichtlijn.

 Bijvoorbeeld artikel 15, tweede lid, onder g, van de Dienstenrichtlijn.

 Memorie van toelichting, paragraaf 6.4.

 Hof van Justitie van de Europese Unie van 1 juli 2010, C-233/09,
Dijkman, ECLI:EU:C:2010:397, punt 42.