1. Doel(en)

2. Beleidsinstrument(en)

De aanvulling zal net zoals in het verleden gaan om een subsidie aan Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn). SVn verzorgt de uitvoering en het beheer van de Transformatiefaciliteit. De Transformatiefaciliteit is een revolverend instrument dat leningen verstrekt aan ontwikkelaars voor de voorfase van een transformatieproject, waarmee gebouwen kunnen worden getransformeerd tot woningen. Beoogd wordt dat vanuit het uitgeleende geld dat terugkomt, opnieuw geldleningen kunnen worden verstrekt. Waar de transformatieprojecten bij bijvoorbeeld een bank geen financiering kunnen krijgen, kunnen ze door financiering vanuit de faciliteit toch doorgang vinden. Op dit moment zijn de middelen die het Rijk eerder aan de Transformatiefaciliteit heeft gesubsidieerd volledig ingezet in leningen. Het leidt ook daadwerkelijk tot nieuwe woningen, zonder dat er aanvullende andere overheidssubsidie aan te pas komt- en hoeft te komen. De volgende voorwaarden voor het verkrijgen van een lening uit de faciliteit zijn van toepassing:

• De lening is minimaal €500.000 en maximaal € 3,5 miljoen voor 50% van de totaal aankoop-en/of ontwikkelkosten;

• Een project bestaat uit ten minste tweederde betaalbare woningbouw: koopwoningen onder de betaalbare koopgrens, sociale- en middeldure huurwoningen;

• De maximale looptijd van de lening is vijf jaar;

• De financieringscondities moeten passen binnen de Staatssteunregelgeving.

Ook worden een aantal risicomaatregelen genomen. Kredietaanvragen worden allereerst door de dienst van SVn voorbereid en beoordeeld op basis van de voorwaarden. Vervolgens controleert en beoordeelt de kredietcommissie deze aanvragen. Op basis van vijf jaar ervaring met de faciliteit hebben zich nog geen defaults (afboekingen) voltrokken. De risicomaatregelen lijken dus te werken.

1. A. Financiële gevolgen voor het Rijk

In 2024 zal de reeds bestaande Transformatiefaciliteit worden opgehoogd met € 70 miljoen en daarmee in totaal uitkomen op een gestort bedrag van € 150 miljoen. De totale faciliteit is inmiddels ook gegroeid i.v.m. afgeloste leningen, inclusief rente. Doordat de leningen weer (met rente) worden afgelost kunnen deze middelen vervolgens opnieuw worden ingezet (revolverende werking). Met de Rijksbijdrage kunnen dus meerdere leningen worden verstrekt. Op dit moment zijn de middelen die eerder zijn verschaft aan de Transformatiefaciliteit namelijk volledig uitgeleend aan transformatieprojecten. Hierdoor is het loket tijdelijk gesloten. In 2024 tot en met 2026 worden waarschijnlijk ook weinig leningen afgelost waardoor niet aan de verwachte financieringsvraag van ontwikkelaars kan worden voldaan. De verwachting is dat er vanaf 2027 pas weer veel leningen worden terugbetaald. Dit betekent dat er, als er niet wordt bijgestort, de komende jaren niet aan de belangstelling van ontwikkelaars kan worden voldaan en het loket gesloten moet blijven. Uit een inventarisatie samen met SVn blijkt dat als er in 2024 € 70 mln. wordt geïnvesteerd de Transformatiefaciliteit door de revolverende werking in de toekomst waarschijnlijk autonoom kan blijven draaien. Door deze bijstorting kan het loket ook weer direct open en aan de vraag van ontwikkelaars die nu wachten op een lening kan worden voldaan. Hierdoor kan er worden voortgebouwd op het succes van de faciliteit en de belangstelling en bekendheid die het op dit moment heeft. Door het loket langer te sluiten, neemt deze belangstelling mogelijk steeds meer af blijkt uit de contacten van SVn met ontwikkelaars. De verwachting is dat door de bijstorting van in totaal € 70 miljoen het fonds met hoge mate van financieringscontinuïteit autonoom kan blijven opereren, zonder extra toekomstige stortingen vanuit het Rijk. SVn kan ook haar uitvoeringskosten uit de verwachte rentebaten betalen, zoals ze ook in de afgelopen jaren hebben gedaan. Uit de meest recente kwartaalcijfers blijkt dat er tot nu toe (t/m Q3 van 2024) met de Transformatiefaciliteit is bijgedragen aan de bouw van meer dan 9000 woningen. De gemiddelde lening per woning is € 10.713.

Aan het eind van de looptijd van de faciliteit, vloeien de overgebleven middelen terug naar de Rijksbegroting. De haalbaarheid hiervan is afhankelijk van de terugbetalingsgraad van de leningen.

B. Financiële gevolgen voor maatschappelijke sectoren

2. Nagestreefde doeltreffendheid

Met een bijstorting van € 70 miljoen in 2024 wordt beoogd om zowel het acute liquiditeitstekort op te vangen, alsook op de langere termijn de Transformatiefaciliteit te kunnen laten continueren uit de (toekomstige) revolverende werking. Met de € 70 miljoen aanvulling komt de totale investering sinds 2019 vanuit het Rijk op € 150 miljoen. Door de revolverende werking kan in totaal (inclusief leningen en rente die weer terug zijn gevloeid in de faciliteit) vanaf de start van de Transformatiefaciliteit in 2019 tot en met 2030 volgens de prognoses voor € 370 miljoen aan leningen worden verstrekt, wat ruim 35.000 woningen op zou leveren.

Begin 2024 is de Transformatiefaciliteit geëvalueerd door onderzoeksbureau Companen en daar kwam onder andere uit naar voren dat de Transformatiefaciliteit ervoor zorgt dat woningen sneller worden gerealiseerd. Daarmee wordt de voorfase verkort en daardoor minder kostbaar. Voor enkele onderzochte projecten geldt dat deze volgens de ontwikkelaar niet van de grond waren gekomen zonder financiering door de Transformatiefaciliteit. Ook kunnen ontwikkelaars hun eigen kapitaal inzetten op andere transformatieprojecten door de extra middelen van de Transformatiefaciliteit, waardoor er ook een indirect effect is. De faciliteit is ook doeltreffend doordat het instrument in een behoefte voorziet, die door de markt niet of nauwelijks wordt ingevuld. Daarnaast blijkt uit evaluatie dat het instrument de komende jaren waarschijnlijk relevant blijft. De verwachting is dat de voorfase van ontwikkelingen lang blijft duren doordat financiering op de markt vinden lastig is. De Transformatiefaciliteit helpt bij het sneller vinden van financiering. De verwachting van projectontwikkelaars is dat banken de komende tijd niet minder terughoudend zullen worden om projecten in de voorfase te financieren. De kosten nemen toe en daardoor worden marges kleiner en wordt de financiering complexer. Banken geven aan dat de eisen die zij stellen ten aanzien van risicobeheersing niet zullen veranderen in de komende jaren. Het beeld bij financieel adviseurs/intermediairs is dat de beschikbaarheid van alternatieve financieringsbronnen voor projectontwikkelaars afneemt. Dat maakt de Transformatiefaciliteit relevanter.

3. Nagestreefde doelmatigheid

Uit de hierboven genoemde evaluatie door Companen blijkt dat Transformatiefaciliteit werkt als revolverend instrument.

• Transformatieprojecten komen in de voorfase lastig van de grond door financieringsproblemen. De Transformatiefaciliteit springt in dit gat.

• Het uitgeleende geld wordt weer afgelost en de financiële resultaten zijn positief.

• Er zijn in de afgelopen jaren reserves uit de rentebaten opgebouwd om eventuele negatieve resultaten te dekken (leningen die niet meer kunnen worden terugbetaald). Deze defaults (afboekingen) hebben zich sinds de inwerkingtreding van de faciliteit in 2019 nog niet voorgedaan.

• De rentebaten zijn de afgelopen jaren hoog genoeg geweest om de uitvoeringskosten van SVn te betalen.

• Cofinanciering door de ontwikkelaar zorgt voor het delen van risico’s

• Gezien de Transformatiefaciliteit toeziet op het realiseren van meer woningen door transformatie, wat een prioriteit is volgens het Hoofdlijnenakkoord van het kabinet als onderdeel van te totale woningbouwopgave kan de faciliteit gezien worden als doelmatig instrument om dit te helpen realiseren.

4. Evaluatieparagraaf

In de overeenkomst over de Transformatiefaciliteit is met SVn afgesproken er per kwartaal wordt gerapporteerd over de faciliteit. Hierbij wordt onder meer inzicht gegeven in: het aantal leningen dat is verstrekt, het uitgeleende bedrag per lening, het totaalbedrag aan aflossingen, woningaantallen, woningsegment (sociaal/middenhuur en vrije sector), hefboom, uitputting van beschikt en overig vermogen, de uitvoeringskosten en informatie over eventuele defaults. Tevens wordt een prognose opgenomen met betrekking tot de verwachte ontwikkeling van de portefeuille en een melding gedaan over eventuele staatssteun. Daarnaast laat SVn sinds 1 januari 2021 jaarlijks een evaluatie verrichten naar de behaalde resultaten, de wijze waarop die zijn behaald en naleving van de subsidievoorwaarden. SVn neemt daarvoor het initiatief uiterlijk voor het einde van het tweede kwartaal van ieder kalenderjaar. Bij de evaluatie zullen het jaarverslag, de werkwijze, criteria, procedures en periodieke rapportages in acht worden genomen. De laatste opgeleverde evaluatie die SVn heeft laten uitvoeren dateert van maart – april 2023. Als aanvulling hierop is door het Rijk aan onderzoeksbureau Companen gevraagd een aanvullende beleidsevaluatie uit te voeren, die in mei 2024 is opgeleverd (Kamerstuk 32847, nr. 1189).

1. Doel(en)

Het doel van het Volkshuisvestingsfonds is het verbeteren van leefbaarheid en veiligheid in kwetsbare gebieden in Nederland. Hiervoor ontvangen gemeenten een bijdrage van het Rijk voor fysieke ingrepen/investeringen die leiden tot beter leefbaardere gebieden. De verbetering hiervan kan via verschillende manieren gaan:

1. herstructurering van particuliere woningen

2. ingrepen in de openbare ruimte

3. verbetering/realisatie van maatschappelijke voorzieningen

4. projectkosten

Gebieden waar de leefbaarheid en veiligheid het sterkst onder druk staan krijgen prioriteit. Onder andere door middel van indicatoren, zoals die ook gebruikt worden voor de totstandkoming van de scores in onder andere de Leefbaarometer, wordt bepaald welke gebieden prioriteit krijgen.

2. Beleidsinstrument(en)

3. A. Financiële gevolgen voor het Rijk

B. Financiële gevolgen voor maatschappelijke sectoren

4. Nagestreefde doeltreffendheid

5. Nagestreefde doelmatigheid

Doelmatigheid is opgenomen in de regeling als criterium om op te toetsen. Dat betekent dat de onafhankelijke en deskundige commissie alle aanvragen toetst op doelmatigheid, waarmee is geborgd dat de meeste doelmatige aanvragen in aanmerking zullen komen voor een bijdrage. Het gaat daarbij om de criteria kostenefficiëntie, de baten die zijn opgenomen om de onrendabele top te drukken, overeenkomst met kengetallen en/of toelichting bij afwijken van kengetallen en de wijze waarop gebruik is gemaakt van andere bestaande subsidieregelingen voor de opgevoerde activiteiten.

In verschillende gebieden in Nederland is er een stapeling van problematiek op allerlei verschillende beleidsterreinen aan de orde waar overheidsingrijpen noodzakelijk zijn om erger te voorkomen. In veel situaties zijn de gebieden waar de middelen aan toe worden gekend al vaak onveilig, onleefbaar, schrijnend en tevens uitzichtloos ten opzichte van de rest van Nederland. Het potentiële risico op nog hogere maatschappelijke kosten bij het uitblijven van ingrijpen in deze gebieden wordt daarmee tevens ook afgedekt.

6. Evaluatieparagraaf